Contratos na construção civil: modelos e dicas para gestão

8 dez 2022 •

Artigo atualizado 22 set 2023

Os contratos na construção civil servem para que o contratante e o contratado saibam claramente o que será realizado e em quais condições se dará todo o desenvolvimento da obra. No mundo dos negócios, são ferramentas importantíssimas para as construtoras manterem suas operações dentro da lei, evitando problemas e prejuízos.

Vários setores sentiram o baque gerado pós-pandemia. Apesar disso, o mercado de imóveis tem cultivado grandes oportunidades, gerando tendências para a área da construção civil. Atualmente, o setor é um dos segmentos mais importantes da economia brasileira, representando 34% do total da indústria, e compondo 6,2% do PIB do país.

Diante deste cenário de expansão, é evidente que as construtoras contem, mais do que nunca, com auxílio jurídico especializado. Apenas desta forma conseguem manter suas operações dentro das normas técnicas e da legislação.

No entanto, a cada novo projeto, firma-se um novo contrato contendo diretrizes, previsões e responsabilidades e, ainda que sua elaboração e acompanhamento faça parte da rotina, são em sua maioria complexos e, quando feitos incorretamente, podem gerar grandes problemas.

Assim sendo, abordaremos esta forte relação de construtoras e advogados com boas práticas usadas em contratos na construção civil e outras dicas para ficar de olho que envolvem o Direito Imobiliário.

O que são contratos na construção civil?

Os contratos na construção civil representam uma excepcional ferramenta para garantir direitos e deveres às partes. Quando redigidos de maneira correta, além de oferecerem segurança jurídica e transparência, asseguram que o combinado seja cumprido, garantindo tranquilidade para todos os envolvidos.

Qual a importância dos contratos na construção civil?

Para as grandes construtoras, contar com o auxílio de departamentos jurídicos especializados ajuda a garantir uma eficiente gestão de contratos que consiste, em resumo, nas etapas de: criação, execução e análise dos tratados, seguindo todas as normas.

Todo esse trabalho minucioso tem como objetivo maximizar o desempenho operacional e financeiro da organização, uma vez que as cláusulas do contrato de prestação de serviços na construção civil tendem a variar muito.

Assim, quanto mais detalhes o documento trouxer, menor será a chance de um desentendimento entre as partes que pode resultar em ações judiciais e prejuízos financeiros.

Tipos de contratos mais utilizados no setor

Como mencionado, a necessidade de formalizar os acordos na construção civil é grande, mas eles variam conforme as atividades realizadas que são extensas. Abaixo separamos quais costumam ser os contratos mais usados.

Contrato por empreitada

Neste serviço o dono de uma obra, seja uma construtora ou incorporadora, contrata o trabalho do empreiteiro, que por sua vez, pode contratar seus próprios funcionários para realizar parcial ou totalmente o projeto contratado.

A relação em casos assim se estabelece com um contrato de subempreitada, regido pela CLT. Contudo, entre a empreiteira e a construtora, não há subordinação, de forma que o empreiteiro tem autonomia em relação ao seu trabalho, tendo apenas a obrigação de entregar o que foi previamente acordado. Quanto à remuneração, estará vinculada à atividade a ser executada, e não ao tempo de execução do projeto.

Nesse sentido, os contratos podem ser dos seguintes tipos:

Contrato de empreitada por preço global ou fechado

No contrato por preço global ou fechado é considerado um valor fixo para a realização dos serviços prestados.

É importante que o documento especifique detalhadamente os serviços propostos para que as expectativas sejam alinhadas, uma vez que servirá de referência para ajudar na solução de eventuais problemas. Deve-se atentar também para as questões tributárias envolvidas.

Contrato de empreitada por preços unitários

Neste formato de contrato os preços são definidos por valor unitário. Dessa forma, o valor final é calculado a partir da multiplicação entre o total do preço dos serviços executados e a quantidade de itens utilizados.

Vale a ressalva que as unidades dos serviços podem variar de acordo com o tipo de serviço, como por exemplo: o concreto medido por metro cúbico, a pintura medida por metro quadrado e tabicas de gesso por metro linear. Por isso este tipo de contrato exige bastante detalhamento.

Contrato com preço máximo garantido (PMG)

O PMG consiste em uma proposta de orçamento da construtora. Nele, é estipulado um valor aberto e uma taxa de remuneração, onde, se o empreendedor concordar, o contrato é assinado, sendo uma forma de aproveitar as vantagens do contrato por preço fechado, sem arcar com a alta carga tributária.

É importante que esse acordo tenha duas condições a depender do custo final do serviço. Assim, se o custo for menor do que o esperado, as partes contratuais dividirão os lucros, mas se o custo da obra for maior, a construtora arcará com o prejuízo do negócio.

Tal contrato é uma ótima solução para ambas as partes por poder conciliar interesses mútuos e evitar o estouro do orçamento previsto.

Preço de custo ou construção por administração

Neste contrato a construtora será remunerada de acordo com um percentual, que pode variar entre 8% e 25%, relativo aos gastos da obra. Ele é ideal quando o escopo do trabalho não está pré-definido em sua totalidade, sendo feitos ajustes e implementações ao longo do processo de execução.

Mas vale destacar que, quem contrata uma empresa nesta modalidade deverá valorizar, não somente o preço, mas a transparência, visto que a obra estará atrelada aos valores efetivamente gastos em cada etapa, o que não garante nenhuma previsibilidade.

Contrato de terceirização

Essa é uma das principais mudanças trazidas pela Reforma Trabalhista no que diz respeito à terceirização. Neste modelo, a empresa terceirizada poderá ser contratada para executar qualquer atividade da construtora ou incorporadora, sem vínculo empregatício entre os empregados da terceirizada e a empresa tomadora.

O trabalhador executará os serviços para a construtora, mas será contratado e pago pela empreiteira. Para isso, a empresa deverá ter capital social compatível com o número de empregados e assumirá a responsabilidade subsidiária em relação às obrigações trabalhistas. Nesse mesmo sentido, também será possível subcontratar outras empresas para realização dos serviços.

Contrato de prestação de serviços

Neste modelo há uma prestação continuada do serviço até que se obtenha o resultado pré-estabelecido entre as partes. Seu contrato pode ser feito de vários tipos, como freelancer ou trabalho autônomo, onde o trabalhador prestará seus serviços à construtora, sem vínculo empregatício ou exclusividade.

Também pode ser realizado como pessoa jurídica, onde a construtora realiza um contrato civil com uma empresa ou um microempreendedor individual para a prestação de serviços. Ou, ainda, com uma cooperativa, cujos sócios são autônomos, sendo o contrato regido pelo Código Civil e pela Lei do Cooperativismo.

Como devem ser os contratos no mercado de imóveis?

Cada contrato deve conter em detalhes:

As características do serviço a ser realizado;
O prazo de execução e entrega;
Penalidades;
Pagamento;
Hipóteses de rescisão;
Garantias e outras condições gerais firmadas entre as partes.

Além disso, o contrato nunca deve ser feito verbalmente, mas sim, escrito, uma vez que é a única forma de se ter uma garantia em caso de problemas, provando o que foi acordado.

Distrato de contrato na construção civil: o que diz a nova Lei?

A Lei do Distrato, promulgada sob nº 13.786 em 2018, é uma alternativa para evitar prejuízos às construtoras e incorporadoras. Antes, o mercado imobiliário sofria com uma maior instabilidade, porque quando comprador desfazia o negócio, recebia 90% do valor pago de volta. Isso acabava afetando todos os envolvidos neste mercado, inclusive o consumidor, que estaria exposto a maiores taxas e custos que as construtoras aplicavam a fim de se protegerem dessas situações.

Com a nova lei, o valor a ser devolvido ao comprador é limitado, caso ele não queira prosseguir com o negócio. No entanto, o comércio no mercado imobiliário também é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, que obriga os vendedores a fornecerem de forma clara, todas as informações referentes à relação de consumo.

A Lei do Distrato reforça essa necessidade, condicionando os benefícios dos fornecedores à entrega dessas informações no contrato. Ou seja, ela não se aplica aos contratos que não cumprirem com tais exigências.

Portanto, por se tratar de uma lei recente e com particularidades, é importante que advogados e advogadas se atualizem para que estejam preparados para lidar com eventuais distratos.

Compliance na construção civil

Para construtoras que buscam maiores vantagens competitivas, adotar um programa de compliance é o melhor caminho. Essa é a forma para garantir transparência aos clientes, o que aumenta a credibilidade no mercado e mantém a boa reputação da empresa.

Mas, muito mais do que um modo de “prestar contas” à clientela, a política de compliance é usada para que os processos da construtora se adequem à lei, como trazemos neste artigo: Compliance: conceito, tipos, benefícios e como colocar em prática.

O programa, que conta com práticas como a criação de canais internos de denúncias, nos quais os próprios funcionários podem relatar atividades em desconformidade com os preceitos da empresa, é a maneira mais garantida de manter a correta formalização e cumprimento dos contratos.

Boas práticas para elaboração de contratos na construção civil

Diante dos diferentes tipos de contratos que envolvem a construção civil, há boas práticas que todo departamento jurídico deve adotar para que a gestão dos documentos seja feita de forma correta e organizada.

Redação clara e objetiva

É fundamental que o contrato seja bem redigido, claro e objetivo, além de ter todas as informações técnicas necessárias. Também é importante evitar combinar algo que seja impossível ou inviável de ser feito. Fazer acordos com entregas que não sejam importantes para a construtora também não é recomendado.

Cláusulas contratuais revisadas

A construção de uma obra dependerá muito da modalidade em que ela for realizada, se será feita diretamente por uma construtora, se haverá um empreiteiro, se haverá prestadores de serviços, como será feito o fornecimento de materiais e mão-de-obra, e vários outros fatores que citamos.

Assim, é essencial que uma das etapas de análise do jurídico seja observar a redação dos contratos e avaliar se o negócio jurídico desejado condiz com as cláusulas incluídas no contrato.

Assinatura digital

A agilidade quando falamos de construtora é um dos pontos de atenção do departamento jurídico. Nos contratos desse setor, há prazos para fornecer materiais e mão-de-obra, apresentar projetos e orçamentos, entre que leve, efetivamente, à conclusão de uma obra.

Hoje, com a utilização de tecnologias é possível validar assinaturas e contratos em formato eletrônico de forma ágil, sem necessidade de recorrer ao cartório de notas, o que evita atrasos e, consequentemente, prejuízos.

Organização e monitoramento

Como é necessário identificar os documentos para coletar informações posteriormente, eles devem estar catalogados para serem encontrados rapidamente. A dica é separá-los de acordo com a sua natureza, organizando-os em contratos com clientes, fornecedores e órgãos públicos, por exemplo.

Tudo isso deve ser feito digitalmente, pois apenas através do armazenamento em nuvem se garante segurança e controle sob os contratos, facilitando o acesso e evitando perda de informação.

Já o monitoramento permite acompanhar questões financeiras como o fluxo de caixa, setor de compras, desenvolvimento de obras, alterações, jurídico, entre outros. Além de te dar base legal para o cumprimento de prazos e entregas. Para ambas as tarefas, o uso de softwares é o mais indicado. A seguir falaremos mais sobre.

Como os departamentos jurídicos devem realizar a gestão de contratos na construção civil?

A redação adequada dos documentos, a clareza de cláusulas, o controle de prazos e as renovações, tudo isso precisa ser devidamente garantido. Para tanto, é essencial ter uma boa gestão de contratos.

Esse gerenciamento contribui para que os documentos estejam sempre alinhados com a legislação, as normas de segurança e demais particularidades do segmento, de maneira que as obras se tornem mais seguras e sem atrasos.

Tal gestão precisa ser realizada por um departamento jurídico que apoie suas ações na tecnologia. Hoje, felizmente, há muitas ferramentas que permitem acompanhar todos os fluxos e processos de um negócio, incluindo os contratos.

Uma delas é o Themis, um dos softwares jurídicos da Aurum, desenvolvido exclusivamente para grandes bancas e departamentos que lidam com clientes como construtoras, que possuem um alto volume de contratos.

Para saber mais como ele funciona, recomendamos a leitura deste artigo: Veja como o Themis pode auxiliar departamentos jurídicos e exemplos de sucesso.

Aproveite!

Profissionalize a gestão do seu departamento jurídico e leve mais lucratividade para a empresa

Quero conhecer

Conclusão

Como vimos, a falta de atenção no momento de elaboração do contrato, ainda mais no setor de construção que envolve diferentes atividades, pode gerar desentendimentos e processos judiciais. Por isso, há muitos detalhes a serem observados e definidos, o que torna a relação de construtoras e advogados muito mais próxima e relevante.

E, quanto maior a construtora, maior é a necessidade de contar com um departamento jurídico especializado que apoie suas entregas em um bom software de gestão. Apenas com esse casamento é possível elaborar, monitorar e controlar um alto volume de contratos.

Mais conhecimento para você

Gostou do artigo e quer evoluir a sua advocacia?

Assine grátis a Aurum News e receba uma dose semanal de conteúdo no seu e-mail! ✌️

Ficou com alguma dúvida? Compartilhe nos comentários! 🙂

Aurum

Muito prazer, nós somos a Aurum! Desenvolvemos softwares jurídicos há mais de 20 anos e entregamos produtos de qualidade para aperfeiçoar a gestão e elevar a produtividade dos advogados. Temos dois softwares no mercado: o Astrea, criado para atender as...

Ler mais

Tem algo a dizer?

Deixe seu comentário e vamos conversar!