O contrato built to suit, ou contrato de construção ajustada, é um modelo de negócio jurídico originário dos Estados Unidos. Nele, o empreendedor imobiliário edifica ou reforma substancialmente um imóvel sob medida para atender as necessidades do locatário que ocupará o imóvel por longo prazo.

Built to Suit é uma modalidade de contrato praticada há décadas nos Estados Unidos, mas que tem sido utilizado no Brasil em um momento mais recente. Esse surgimento foi positivado no ordenamento jurídico brasileiro apenas no final de 2012. 

Apesar do nome estrangeiro justamente por conta da sua origem americana, se trata de um contrato de construção sob medida, para posterior locação. Sua utilização é possível na construção para locação de ambientes tais como:

• supermercados;
• grandes lojas de atacado ou varejo;
• academias de ginástica;
• dentre outros.

Diante da ideia de construir sob medida para alugar, podem surgir alguns questionamentos. O mais comum seria: vale a pena celebrar um contrato built to suit? 

Dependendo do momento do negócio, o contrato built to suit poderá ser uma ótima opção ao empresário. Isto é, diante da sua comodidade ao ocupante do imóvel. 

Além disso, para o empreendedor imobiliário também pode ser um excelente negócio. Isso porque, diante do grande esforço e investimento  na edificação para adequá-lo às necessidades do locatário, o valor da locação será maior do que o de uma locação convencional.

Nessa mesma lógica, o prazo de ocupação do imóvel também será extenso. Assim, ele se torna um negócio jurídico de longa duração, sendo conveniente para ambas as partes. 

No entanto, ainda há pouca legislação específica para o tema, o que acaba tornando o assunto duvidoso para alguns. Por isso, nosso objetivo com este artigo será esclarecer suas principais dúvidas sobre built to suit.

Continue a leitura para saber mais 😉

O que é built to suit? 

O built to suit é um negócio jurídico por meio do qual uma parte fica responsável pela construção de edificação nos moldes necessários ao ocupante pré-determinado, que pagará pelo uso do imóvel por tempo determinado.

Segundo a doutrina de Cristiano Zanetti, é por força do contrato built to suit que o empreendedor imobiliário se obriga a levar a efeito certa construção. Sendo ela realizada conforme determinadas especificações para, em seguida, ser conferido direito de uso e fruição ao outro contratante.

Sendo assim, o futuro ocupante encomenda uma construção ou reforma substancial de um determinado imóvel, para alugá-lo por longo prazo. Notadamente, é utilizado por comércios ou indústrias que necessitam de instalações específicas e que utilizarão o espaço por longo período, normalmente entre 10 e 20 anos.

A história do contrato built to suit

A principal história de origem deste contrato envolve o supermercado Walmart. Contam que em um momento de franca expansão em todo o território americano, ele estaria insatisfeito com a necessidade de, antes de iniciar sua atividade no local, se dar ao trabalho de:

• procurar um imóvel disponível;
• adquiri-lo e regularizar a documentação imobiliária;
• projetar uma nova loja;
• construir de acordo com sua necessidade;
• providenciar licenças e alvarás.

Além de demandar um grande esforço estranho à sua atividade principal, haveria um grande investimento do capital da empresa na aquisição de milhares de terrenos e suas respectivas construções.  O que não está no seu ramo de atividade, por isso mudaria o foco do negócio.

Nesse contexto, a companhia propôs a empresários e investidores do ramo imobiliário que executassem em seu terreno a obra já projetada. Assim, entregando entregando pronta para que a empresa iniciasse sua atividade. 

Por outro lado, pela construção e pela cessão do uso do bem imóvel, haveria uma contraprestação maior do que a locação, durante um período mais longo do que a de uma locação convencional. Com isso, nasce o contrato built to suit.

No Brasil, este contrato começou a ser utilizado no início dos anos 90. Contudo, somente em 2012 o contrato foi positivado no ordenamento jurídico brasileiro. Isso ocorreu por meio da Lei 12.744/12, que alterou o art. 4º da Lei do Inquilinato e criou o art. 54-A para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

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O que diz a Lei 12.744/12?

Além de alterar o art. 4º da Lei 8.245/91, a Lei também criou o Art.54-A e seus parágrafos dentro da própria Lei do Inquilinato. 

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
§ 3º (VETADO).

Estas são as disposições legais atinentes ao Contrato Built to Suit. E, apesar de pouca legislação sobre o tema, podemos extrair algumas outras características da Lei 12.744/12. 

Início do contrato

O contrato se inicia antes do empreendedor imobiliário começar as obras de construção ou reforma do bem. Isso ocorre porque já há um locador pré-determinado para quem a reforma será feita sob medida.

Prazo do contrato built to suit

O contrato tem prazo determinado. Comumente são utilizados prazos de 10 a 20 anos de duração, mas a lei não estipula um limite mínimo e máximo, deixando livre para os contratantes.

Denúncia do contrato built to suit

O locador ou empreendedor imobiliário fica impossibilitado de denunciar o contrato, só podendo reaver o seu imóvel ao fim do prazo contratual. 

Por outro lado, o locatário pode denunciar o contrato, desde que arque com a multa pactuada que não pode exceder a soma das prestações vincendas até o fim do prazo contratual.

Renúncia do contrato

Há a possibilidade de renúncia ao direito de ação revisional de aluguel, bem como há a aplicabilidade subsidiária da Lei do Inquilinato e da legislação civil aos contratos built to suit.

Princípio da autonomia privada

Da leitura do próprio art. 54-A podemos identificar que o legislador privilegiou o princípio da autonomia das partes, o que se assemelha com a origem do Built to suit  em seu modelo americano. 

Assim, o dispositivo legal prevê que neste contrato prevalecerão as condições livremente pactuadas entre as partes, bem como as disposições procedimentais previstas naquela Lei. Isso demonstra a relevância da aplicabilidade do princípio da autonomia privada, dando liberdade para as partes pactuarem.

Contratos Built to suit no Brasil: contrato típico ou atípico?

Da leitura do art. 54-A da Lei 8.245/91, identificamos que o built to suit foi inserido dentro da lei que trata dos contratos de locação residenciais ou não residenciais. Embora possua elementos de contratos que fogem da locação convencional.

Além disso, é possível identificar que o built to suit possui características de contratos imobiliários diferentes da locação, tais como:

• a empreitada;
• a compra e venda. 

A junção de contratos imobiliários distintos, como a empreitada, a locação e a compra e venda trazem à tona uma discussão doutrinária e jurisprudencial ainda não resolvida. Diferentes contratos juntam-se e ajustam-se para a criação de um novo contrato, chamado built to suit.

Atípico

Justamente por este motivo, parte relevante da doutrina caracteriza o contrato built to suit como contrato atípico. Para esta parcela, embora previsto de forma sucinta na Lei do Inquilinato, somente esta previsão tornaria o contrato típico.

Isso porque a junção de prestações decorrentes de contratos distintos, bem como a liberalidade contratual prevista na própria legislação, tornaria o contrato essencialmente atípico.

Típico

Por outro lado, parcela da doutrina entende que a presença do art. 54-A da Lei do Inquilinato tratando acerca da matéria dos contratos built to suit já seria suficiente para torná-lo um contrato típico.

Nosso entendimento converge com a parcela doutrinária que caracteriza o built to suit como um contrato atípico. 

Tanto pelos motivos já expostos, como também pelo  próprio dispositivo legal que disciplina que neste contrato prevalecerão as condições livremente pactuadas. Isto é, até mesmo em sobreposição às demais disciplinas da lei de locação, tornando o contrato fundamentalmente atípico.

Ainda, a tipicidade ou atipicidade do contrato gera consequências imediatas. Como, por exemplo, a registrabilidade do título perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis. Sobre este aspecto, a jurisprudência é uníssona no entendimento de que os contratos imobiliários atípicos não são registráveis.

Sendo um contrato atípico, também prevalecerão as cláusulas livremente pactuadas entre as partes. Mas, desde que preenchidos os requisitos de validade do contrato, à luz do Código Civil. 

Em sendo um contrato típico, as cláusulas deverão obedecer os limites da lei, sendo previstas estritamente dentro das disposições legais sobre o tema.

Vantagens do Built to suit

Como dito anteriormente, o legislador optou por dar maior liberdade aos contratantes na celebração de um contrato Built to suit. Isso significa que será possível até mesmo a renúncia a alguns direitos materiais da Lei do Inquilinato, podendo pactuar livremente suas cláusulas e condições.

Esta é uma vantagem deste tipo de contrato. Ele concede às partes maior liberdade em estipular as condições contratuais, de acordo com a autonomia da sua vontade e dos princípios legais do Direito. Outra vantagem diz respeito à cumulação de matérias de diversos negócios jurídicos em um só contrato. 

Também foi dito que o contrato Built to suit é composto pela junção de negócios jurídicos de natureza independente: 

• empreitada;
• compra e venda;
• locação. 

A depender da escalabilidade e do momento de expansão de uma empresa, é cômodo ao empresário não precisar realizar grandes investimentos imediatos para a aquisição de bens imóveis que não interessam ao objeto social da empresa, de forma a preservar até mesmo o capital social.

Além disso, o empreendedor imobiliário possui maior expertise na construção civil, o que tornará mais rápida a construção. Com isso, antecipando o início das atividades empresariais do locatário, que não precisará empreender esforços para realização de atividades alheias, mantendo o foco na sua atividade principal.

Sob a ótica do locador, o Built to suit também proporciona vantagens, tais como a garantia da locação do espaço por preço já ajustado anteriormente. Finalizada a obra, o locatário ocupará o imóvel imediatamente, iniciando suas operações.

Também é vantajosa a celebração de contrato de longo prazo, tanto para o locador quanto para o locatário. Como dito, o locador não poderá reaver seu imóvel, senão ao fim da locação. Assim como, o Locatário tem a garantia de que poderá permanecer no imóvel por muitos anos.

Por fim, o locador poderá fixar multa pela rescisão antecipada do contrato, cuja limitação é unicamente que não seja maior do que a soma dos aluguéis vincendos.

Vantagens do contrato para profissionais da advocacia

Para os profissionais da advocacia, o contrato built to suit também traz vantagens. Considerando que estes contratos trazem negócios jurídicos de expressão, envolvendo valores consideráveis e de grande prazo, a atuação destes profissionais é de grande importância. 

O advogado do ramo imobiliário poderá participar:

• das negociações na escolha do imóvel a ser ocupado;
• na elaboração do contrato;
• extrajudicialmente na defesa dos interesses do locatário e na defesa dos interesses do locador.

Durante a vigência do contrato, o advogado ou advogada ainda poderá ser acionado para resolver eventuais questões que possam surgir, até mesmo diante da pouca legislação e de lacunas contratuais que possam existir. 

Ainda é possível que futuramente surjam demandas judiciais sobre o tema. Importante dizer que é expressiva a responsabilidade no acompanhamento e assessoria jurídica de contratos dessa natureza, já que envolvem grandes cifras, empresas de grande porte e negócios jurídicos complexos e atípicos.

Portanto, é essencial que o profissional da advocacia conheça o tema para proporcionar segurança jurídica ao seu cliente, evitando problemas futuros.

Desvantagens do Contrato Built to suit

Como em qualquer contrato, também haverão as desvantagens do Built to suit. Mas, elas acabam sendo poucas. Isto porque, em se tratando de um contrato que celebra uma operação de grandes cifras, por um prazo extenso, é natural que as partes estejam muito bem assessoradas juridicamente.

No entanto, por se tratar de modalidade de contrato recente e com pouca legislação específica, ainda existem muitas lacunas na Lei e divergências na jurisprudência e doutrina, o que torna a elaboração do contrato um trabalho que exige muito cuidado e conhecimento.

Além disso, a longa duração do negócio também faz com que mudanças econômicas e financeiras possam ocorrer durante sua vigência. E, considerando que a legislação permite que os contratantes tenham grande liberdade em estipular as condições, terá que se tomar um cuidado extra.

Conclusão

Durante o artigo, vimos que o contrato Built to suit, originário dos Estados Unidos, passou a ser utilizado no Brasil no início dos anos 90. Ainda, que em 2012 houve a primeira legislação brasileira sobre o tema, por meio da Lei 12.744/12 que alterou a Lei do Inquilinato e inseriu essa modalidade de contrato.

Este tipo de contrato concede às partes maior liberdade na estipulação de suas cláusulas e condições, garantindo maior autonomia aos contratantes. Também vimos as diversas vantagens do Built to suit, tanto para o empreendedor imobiliário quanto para o locatário.

Entretanto, tratamos de um tema que ainda causa muitas dúvidas, divergências doutrinárias e conflitos jurisprudenciais. 

Por este motivo, é importante que os aplicadores do direito conheçam as especificações desse assunto, assim trazendo segurança jurídica e possibilitando soluções jurídicas inteligentes e eficazes aos clientes.

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