O contrato de locação é o instrumento hábil a dispor sobre as condições de um acordo relativo ao empréstimo de um bem, normalmente imóvel, mediante contrapartida financeira. 

Sabe aquelas dúvidas que aparecem na hora de assinar? Ou aquele modelo que você busca na hora de te ajudar a contratar? Até mesmo aquela situação de não saber como reportar um problema ao inquilino ou proprietário? 

Pois é, o objetivo deste texto é oferecer todas as informações relevantes acerca do contrato de aluguel. Ele é um documento importantíssimo, além de muito comum em nosso dia-a-dia e que sempre fez parte de nossas vidas. 

Seja você locador, locatário ou advogado, confira o artigo até o final para se esclarecer de vez sobre todos os pontos importantes deste contrato! 😉

O que são contratos de locação?

Os contratos de locação tratam sobre o aluguel de coisas, que podem ser bens móveis ou imóveis. De acordo com o Código Civil, a locação é conceituada da seguinte forma:

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

São previstas no Código Civil algumas regras básicas acerca dos contratos de locação. Porém, há uma legislação específica e que é muito mais utilizada, que é a Lei 8.245/1991. 

Essa lei “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes” e deve ser aplicada a todas as relações locatícias cotidianas. Isto é, como aluguel de:

• casa para residência;
• loja comercial;
• locação para temporada. 

Portanto, neste artigo vamos nos limitar a essa lei já que o nosso foco será a locação de imóveis urbanos. Assim, o Código Civil se aplica somente às locações de:

1. espaços destinados à publicidade; 
2. vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 
3. imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 
4. apart-hotéis, hotéis–residência ou equiparados; assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

Embora introdutórios, esses pontos são de grande importância! 

Como exemplo, trago uma situação profissional em que estive envolvida. Eu trabalho junto ao departamento jurídico de algumas imobiliárias e, outro dia, uma cliente desejou aplicar ao contrato de locação as regras do Código de Defesa do Consumidor. 

Mas, veja bem, essa legislação não é aplicável ao caso em questão. Isso, pois, existe uma legislação própria e específica para tratar sobre o tema. Sendo ela, a Lei do Inquilinato. 

Quais são os tipos de contrato de locação?

Mesmo dentro do âmbito da chamada Lei do Inquilinato, existem vários tipos diferentes de contratos de locação. Sendo assim, vejamos alguns destes outros exemplos: 

Contrato de locação de imóvel residencial

Neste contrato virão dispostas as condições de locação. E, elas normalmente vêm acompanhadas de regras sobre:

• o correto uso do imóvel para a finalidade contratada;
• a necessária obediência às regras do condomínio em caso de condomínio edilício;
• obrigações relativas ao pagamento de água, luz, condomínio, tributos e aluguel. 

Além disso, normalmente os contratos contam com um prazo de 30 meses de locação. Mas, nada impede que seja estipulado um prazo menor ou maior. 

Ressalto que esse prazo de 30 meses, dois anos e meio, acaba sendo comum pela lei ter fixado esse parâmetro para diferenciar as locações. 

Prazo de 30 meses ou mais

Nas locações previstas para durar 30 meses ou mais, ao completar esse prazo o locatário poderá permanecer no imóvel. E, em caso de querer sair, bastará notificar com 30 dias de antecedência. 

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

Prazo menor que 30 meses

Por outro lado, temos os casos em que o prazo previsto é inferior a trinta meses. Segundo o art. 47 da Lei do Inquilinato, cumprido esse prazo o locatário poderá permanecer no imóvel. E, somente poderá ser exigido o imóvel em hipóteses específicas. 

1. nos casos do art. 9 da mesma lei; 
2. em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
3. se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou também, para uso residencial de ascendente ou descendente que não possua, assim como seu cônjuge ou companheiro, imóvel residencial próprio;
4. se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público. E, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento. Ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
5. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 

Ou seja, em regra vale mais a pena para o locador a previsão conforme o artigo 46. Isto é, para que após o prazo determinado ele tenha mais facilidade de pedir o imóvel de volta. 

Claro que cada caso deve ter sua peculiaridade analisada. Mas, no geral, para os imóveis que são deixados sob a responsabilidade de imobiliárias é assim que funciona. 

Porém, há também a possibilidade de isso poder ser um motivo desestimulante para os locatários que desejam permanecer por menos tempo. 

Neste caso, é possível que o local institua uma cláusula isentando o locatário de multa ao rescindir após 12 meses de locação. Com isso, é possível atender bem ambos os lados: locador e locatário. 

Contrato de locação de imóvel não-residencial

Quando tratamos deste contrato, é muito importante que tenhamos definido o prazo de locação. Isto é, além do esclarecimento das obrigações de cada uma das partes. 

E, isso porque o locatário terá direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo anterior se estiverem presentes os requisitos do art. 51.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Então, em caso da duração da locação totalizar 5 anos e a exploração de determinado ramo pelo locatário naquele ponto for superior a 3 anos, teremos extensão do prazo. Ou seja, o contrato por escrito e por prazo determinado poderá ser renovado por igual período. 

Portanto, esse deve ser um ponto de atenção aos locadores. Assim, caso haja interesse em locar o imóvel por até 10 anos, talvez seja interessante o contrato ser de 5 anos, pela possibilidade de contar com a renovação do contrato. 

Mas, ressalto que cada caso merece ser analisado em suas peculiaridades. Pois, os objetivos e as condições podem ser muito diversos. 

Built to suit

Uma modalidade bem menos comum de contrato de locação é a chamada “bulit to suit” que quer dizer construído de forma adequada, em tradução livre. A ideia é que a construção ou reforma seja feita de forma a atender exatamente os interesses do locatário. 

Ou seja, é uma obra personalizada ao gosto do inquilino. E, é modalidade prevista no artigo 54-A da Lei 8.245/1991:

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. “

Nesse tipo de contrato, naturalmente, a atenção deve ser redobrada. Primeiramente, para evitar mal-entendidos. E, segundo, porque existe um comprometimento e uma aproximação muito maior entre locador e locatário. 

Inclusive, o artigo citado acima é bastante sucinto, e deixa todo o espaço normativo para ser discutido entre as partes com total autonomia. 

Em regra, o que se entende por esse modelo de contrato é que o dono do imóvel promove adaptações ao gosto do locatário, a fim de melhor atendê-lo. E, naturalmente, ele arca com essas despesas adicionais.

Essas despesas podem ser diluídas em seus vencimentos mensais de aluguel. Assim, quanto maior o prazo de locação, mais diluídas as parcelas. 

Em quais locações aplicar?

Essa opção pode ser muito interessante para locações não residenciais. Por exemplo, em um caso que a construção ou adaptação de um galpão levará em conta as exatas necessidades do locatário. 

Porém, levando em consideração que pode não ser interessante para o caixa da empresa, o locatário não promove a obra. Sendo assim, o dono do imóvel é quem fará as mudanças necessárias, utilizando de seus recursos próprios e cobrando os valores do inquilino juntamente com os aluguéis.

Além disso, nada impede que seja feito dessa forma para imóveis residenciais. Sendo certo que muitas pessoas com patrimônio considerável optam por morar mediante pagamento de aluguel ao invés de comprar a “casa própria.”

Nesse sentido, as adaptações são garantidas pelo dono do imóvel. Isto é, ao invés de serem feitas pelo inquilino com autorização e abatimento dos valores do aluguel.

Enfim, cada situação poderá ser mais ou menos benéfica em diferentes casos E, daí vem a importância de um acompanhamento profissional. 

Como elaborar um contrato de locação

De forma geral, conseguimos apontar quais são as principais cláusulas que precisam constar no contrato. Contudo, em relação ao conteúdo é necessário que seja sempre personalizado. 

Mais abaixo do artigo juntamos um modelo de contrato de locação, e que com certeza será útil. Mas, pontuo que é indispensável uma leitura atenta para que as adequações necessárias sejam feitas para o seu caso.

Qualificação das partes

A primeira parte diz respeito à qualificação das partes. Ou seja, a apresentação de quem é o locador e quem é o locatário. A partir disso, se especifica todos os dados pessoais, tais como: 

• nome completo;
• CPF;
• RG;
• endereço. 

Características do imóvel

Após, é preciso especificar as características do imóvel. Para isso, vale responder às seguintes questões: 

• Onde está localizado? 
• Qual é a metragem?
• Quais são as áreas?
• Quais as facilidades?
• entre outras.

Embora essa etapa possa parecer “boba”, muitos problemas decorrentes dos contratos vêm justamente da falta de especificação em relação ao objeto. Portanto, capriche com uma descrição precisa! 😉 

Confecção de laudo de vistoria

Outra coisa extremamente importante, é a confecção de um laudo de vistoria. E, que deve ser anexado no imóvel. Assim, a vistoria deve ser feita: 

• ao entregar o imóvel aos cuidados do locatário;
• quando de sua devolução ao locador. 

Somente com esse cuidado é que se garante que imóvel seja devolvido ao dono nas mesmas condições. Daí vem a importância dessa etapa, então não deixe de fazer o laudo de vistoria.

Definição do prazo de locação

Outro tópico super importante diz respeito ao prazo da locação. Conforme já citado durante o texto, ele possibilita diferentes consequências tanto na locação residencial quanto não-residencial. 

Na hora de confeccionar esse documento, sugiro retornar aos tópicos em que abordamos essas peculiaridades. 

Obrigações financeiras do locatário

Naturalmente, o valor do aluguel e a forma de pagamento constituem tópico muito relevante. E, devem vir acompanhados de cláusulas prevendo a incidência de multa no caso de atraso. Devem ainda ser previstas as outras obrigações do locatário, tais como:

• demais encargos;
• água;
• luz;
•  etc. 

Além disso, a obediência às regras do condomínio também deverá estar presente. E, a desobediência estará sob pena de infração contratual. 

Manutenções, reparos e obras no imóvel

Outra questão necessária, é a previsão acerca de:

• manutenções;
• reparos;
• e, obras no imóvel. 

Nestes casos, elas precisam ser autorizadas pelo proprietário. Afinal, o imóvel é propriedade dele. Mas, isso ainda precisa constar no contrato. 

Além disso, é indispensável prever também qual das partes será responsável pelos reparos e como será feito o pagamento. 

Renovação ou fim da locação

Outros tópicos fundamentais dizem respeito às condições de renovação. E, quando se trata do fim do contrato, à entrega das chaves. Lembrando que nesta última etapa, novamente, a vistoria é essencial. 

Em caso de dúvidas, ainda sugerimos assistir ao seguinte vídeo:

No mais, não se pode esquecer da importância de previsão clara da multa rescisória e demais obrigações decorrentes do inadimplemento contratual. Como também das hipóteses de garantia. 

Sobre o prazo e a rescisão antecipada

Caso não haja interesse em dar continuidade à locação, as partes devem recorrer às disposições contratuais incidentes no contrato. Daí, novamente, a importância do que citamos sobre duração tanto dos contratos residenciais quanto não residenciais.

Motivada pelo locatário

No caso da rescisão motivada pelo locatário, é provável que incorra em multa por descumprimento do prazo fixado. E, cujo valor pode ser um percentual sobre as parcelas restantes.

Motivada pelo locador

Se for o caso de rescisão motivada pelo locador, poderá incidir outro tipo de multa. E, será fixa para qualquer tipo de inadimplemento contratual menos específico. 

Esta resolução também se aplica em casos em que o locatário rescindir o contrato por motivo diverso da multa rescisória. Ainda que sejam casos de rescisão antecipada, todos os procedimentos para entrega do imóvel e das chaves devem ser observados. 

Você pode ler mais sobre a Lei do Inquilinato aqui no Portal da Aurum!

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Impactos COVID-19

Com o lamentável cenário instaurado em decorrência do novo coronavírus, muitas coisas mudaram. Infelizmente, muitos negócios fecharam. Muitas pessoas se mudaram de forma não planejada, e isso quer dizer que muitos contratos de aluguel precisaram ser revistos. 

Nesses casos, a solução primordial foi a negociação. Isso porque não havia nenhuma previsão legal condizente com a situação vivenciada. E, em sua grande maioria, os contratos também não previram esse tipo de situação. 

Antes de adentrarmos nas questões atinentes às negociações, é importante que aprendamos com as situações vivenciadas. No caso da pandemia do novo coronavírus, quantas situações pudemos observar e que podem ser úteis para possíveis contratos? 

Por exemplo, o lockdown pode ser arcado única exclusivamente pelo locatário ou o locador deve também compartilhar esse risco? Essas são algumas das pautas que devem inspirar os futuros contratos.

Negociação de contratos

Na prática, o que verificamos em relação aos contratos de aluguel e as mudanças trazidas pela pandemia foi o seguinte: grande parte dos locadores não tinham obrigação de reduzir ou negociar os aluguéis.

Ao mesmo tempo, eles tinham interesse em manter um locatário fiel e que somente estava passando por essa situação em um momento pontual. Com isso, muitos locadores reduziram e, durante algum período, até zeraram os aluguéis.

Mas, isso ocorreu por mera liberalidade. Por isso, tantos outros preferiram não prosseguir com a locação. A intenção das partes e a qualidade da negociação é que traria melhores ou piores resultados. 

Uma questão interessante é que, embora alguns tipos de negócio estejam proibidos de abrir as portas, outros trabalham a pleno vapor. A partir disso, para o locador passa a ser mais interessante negociar seu imóvel com empresas do grupo de serviços essenciais, por exemplo. 

Assim, para uma boa negociação, é preciso haver clareza sobre:

• seus objetivos;
• seus pontos fortes e pontos fracos;
• além da habilidade de barganhar de forma inteligente. 

Contar com o suporte de um profissional que domina a parte técnico-jurídica também é fundamental, porque você aumenta suas chances de conseguir melhores resultados. 

Perguntas frequentes sobre o tema

Qual o prazo mínimo para locação de imóvel residencial? 

Normalmente os contratos contam com um prazo de 30 meses de locação. Mas, nada impede que seja estipulado um prazo menor ou maior. Ressalto que esse prazo de 30 meses, dois anos e meio, acaba sendo comum pela lei ter fixado esse parâmetro para diferenciar as locações. 

Qual a finalidade do contrato de locação?

Os contratos de locação tem como finalidade estipular os limites, garantias e direitos do locador e locatário na relação estabelecida. Leia mais sobre os tipos de contrato de locação neste artigo!

Modelo de Contrato de Locação

Para facilitar a elaboração de um contrato de locação, deixo aqui um modelo completo e exclusivo para você fazer uma excelente redação e tirar suas dúvidas! 

Para ter acesso gratuito ao modelo, basta fazer o download do material, clicando abaixo:

Conclusão

Ao longo deste artigo podemos observar que, para um bom contrato de aluguel, é importante:

• a clareza dos termos contratados;
• a facilidade para leitura;
• a presença de todos os aspectos importantes trazidos à baila. 

Seja em caso de qualquer intercorrência, manutenção ou negociação; outro ponto extremamente importante é o bom relacionamento das partes. Isto é, quando se inspira confiança no outro, tudo flui de forma mais leve e com menos preocupações. 

Por fim, o modelo anexo com certeza vai te guiar de forma muito proveitosa. Mas, capriche no conteúdo! 😉

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