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14 maio 2020
ìcone Relógio Artigo atualizado 10 set 2021
Regularização fundiária é o conjunto de medidas urbanísticas, ambientais e sociais previstas em lei que visam a regularização de assentamentos irregulares e a titulação dos respectivos ocupantes, visando garantir o direito à moradia, o integral desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Nesse texto, você confere os principais conceitos e práticas sobre a regularização fundiária, os princípios constitucionais envolvidos nessa temática e a correlação desta na promoção da cidadania.

Verá também os aspectos da Lei da Regularização Fundiária, as recentes alterações e principais críticas às mudanças. Boa leitura!

O que é regularização fundiária e quais seus tipos? 

Em síntese, tem-se por regularização fundiária a união de medidas jurídicas, ambientais, urbanísticas e sociais, com o objetivo de regulamentar assentamentos até então irregulares, bem como a regulação de seus ocupantes.

Como consequência de sua aplicação, ocupantes desses assentamentos passam a ter direitos antes não proporcionados ou garantidos:

  • Em primeiro lugar, a cidadania, por meio da garantia constitucional do direito à moradia. 
  • Em segundo lugar, o cumprimento da função social da propriedade e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Há dois tipos de regularização fundiária: urbana e rural.

Aspectos jurídicos da Lei de Regularização Fundiária

A regularização fundiária era regida pela Lei n. 11.977/2009, que dispunha sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas. 

A Lei trazia os seguintes princípios: 

I – proporcionar à população de baixa renda o acesso à terra urbanizada, com prioridade de permanência na área ocupada, assegurando-se a habitabilidade e melhores condições de sustentabilidade urbanística, social e ambiental;
II – políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo; com as iniciativas públicas e privadas, visando à integração social e à geração de emprego e renda;
III – participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização;
IV – estímulo à resolução extrajudicial de conflitos; e
V – concessão do título preferencialmente para a mulher.”

No governo de Michel Temer, em 2017, foi sancionada a Lei 13.465/2017, que alterou vários dispositivos da antiga normativa que tratava sobre a regularização fundiária, citada acima. 

A atual lei dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal. Também institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União e dá outras providências.

Leia também: Aspectos gerais das ações possessórias no Novo CPC

Sobre os registros das ações de regularização

Quem conduz os registros das ações de regularização fundiária é a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), tanto no eixo urbano quanto no eixo rural. As áreas geridas pela SPU são transferidas para o INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.

A título de esclarecimento, no site do Ministério da Economia, Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, é possível encontrar que:

As ações de regularização fundiária conduzidas pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU – baseiam-se no princípio constitucional da garantia da função social da propriedade e na garantia do direito à moradia de famílias que ocupam com fins residenciais áreas da União” 

A SPU pode atuar de duas formas: direta ou indireta. 

  • Direta: transfere o direito sobre o imóvel ou ainda autoriza o uso ao beneficiário final da política pública.
  • Indireta: transfere o imóvel de sua propriedade para um agente intermediário, como o município, que o recebe para promover ações necessárias para a titulação do beneficiário final.

O Ministério da Economia, Planejamento, Desenvolvimento e Gestão explica que:

Uma das ações administrativas prévias ao processo de regularização fundiária de territórios da União ocupados por Povos e Comunidades Tradicionais, é a declaração do imóvel como de interesse do serviço público por meio de Portaria, a chamada PDISP. Essa portaria garante tanto, ações diretas da SPU, como, por exemplo, do INCRA, nos casos de Comunidades Quilombolas”

Leia mais sobre direitos sociais aqui no blog da Aurum!

Nova Lei de Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017)

Como já citado, em 2017 foi sancionada a Lei 13.465/2017, alterando dispositivos sobre a regularização fundiária. Foram cerca de 20 legislações modificadas.

Entre as principais mudanças, destaco como exemplo o Estatuto da Cidade e a Lei de Registros Públicos. A Lei vigente tem o entendimento de que a regulação fundiária urbana seria a “simples” titulação do imóvel, em contraponto à antiga lei que fixava várias medidas vinculadas à condição digna de moradia e o acesso à infraestrutura adequada.

A nova lei trouxe novas terminologias, como Reurb-S (regularização fundiária de interesse social) e Reurb-E (regularização fundiária de interesse específico).

Críticas à Lei 13.465/2017

Dentre as críticas à nova lei, vale destacar a de que a foi editada sem debate público, na modalidade medida provisória, e que faltou técnica legislativa. Vale mencionar também que já nasceu “velha”, por citar dispositivo do Código Florestal já revogado. Além disso, deixou de lado a normativa anterior. 

Pesquisadores ponderam que a nova regra é inconstitucional, pois “legaliza a grilagem”. Para urbanistas, a nova lei afronta a autonomia dos municípios ao permitir que conjuntos habitacionais e cortiços sejam regulados sem o Habite-se, uma certificação das condições de moradia cuja expedição é de competência dos municípios. 

Também é criticado o fato de que houve a dispensa da obrigatoriedade de que os núcleos urbanos se situem nas áreas demarcadas como ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social, sem a necessidade de condicionar a regulação ao zoneamento. 

A lei atual adota um entendimento de área urbana conforme a sua finalidade, não importando se, formalmente, o assentamento objeto da regulação esteja localizado em área considerada rural. A crítica que se faz, portanto, é a de que o conceito de regulação fundiária “urbana” engloba inclusive os imóveis situados na zona rural, mas que possuam ocupação e destinação urbanas. 

Conforme a organização de direitos humanos, Terra de Direitos, “(…) há quem afirme que essa disposição viola o instrumento básico da política urbana, os Planos Diretores, adentrando na seara do direito agrário”.

Legitimação de Posse e Legitimação Fundiária

A legitimação de posse, como o nome sugere, garante a posse aos moradores. Já a legitimação fundiária é uma nova forma de aquisição originária da propriedade (Art. 23 da Lei 13.465/2017), a exemplo do que ocorre no reconhecimento administrativo da usucapião.

Áreas públicas ou privadas podem sofrer legitimação fundiária. Já a legitimação de posse será aplicada apenas para os imóveis privados (por Reurb-S ou por Reurb-E).

Saiba mais sobre usucapião extrajudicial aqui no blog da Aurum.

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Conclusão

Conforme visto, regulação ou regularização fundiária são as medidas adotadas para a organização de assentamentos irregulares.

Essa norma também garante a titulação dos respectivos ocupantes, visando a eles as garantias constitucionais do direito social à moradia, do integral desenvolvimento da função social da propriedade, além do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Se você quiser ler mais sobre direito e advocacia, indico os seguintes artigos do blog da Aurum:

Tem alguma dúvida ou comentário sobre a regularização fundiária? Compartilhe com a gente abaixo! 😉

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Advogada atuante nas áreas cível e trabalhista no escritório Angeline Silva. Membro do Corpo editorial do IEAD - Instituto de Estudos Avançados em Direito. Pós graduada em Civil e Processo Civil. Pós-Graduanda em Direito Público pela EBRADI....

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  • MAURO BERNAL 06/09/2021 às 15:55

    Dra. Angeline Silva!
    No Direito de Processo Civil, a Dra. teria alguns artigos sobre recursos, por ex. como montar passo a passo todos os tipos de recursos em Direito Civil e Trabalhista, em caso afirmativo poderia me enviar uma posição pelo e-mail acima.

  • sheila Derenevicz Faisca 12/01/2021 às 14:41

    Bom dia! Gostaria de uma indicação de profissional para a regularização fundiária de imóvel rural na região de curitiba.

  • Ricardo Cardoso 24/11/2020 às 09:25

    Bom dia Angeline,

    Você poderia me indicar um advogado aqui em Florianópolis especialista em plano diretor e regulação fundiária?

  • Valtefran Rodrigues da Mata 01/11/2020 às 08:33

    Pergunto: Se uma prefeitura faz doação em cartório de 4000m2 de terra para construção de Colégio Estadual e na mesma área há invasão para construção de mansões (casas) não é DESVIO DA FUNÇÃO SOCIAL o que o Estado deve proceder?

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