Desapropriação é um processo legal pelo qual o governo retira a propriedade privada para uso público, indenizando o proprietário. Geralmente ocorre para fins de infraestrutura, desenvolvimento urbano ou projetos de interesse social, como estradas, hospitais ou moradias populares.

Se você chegou aqui porque seu cliente foi notificado de uma desapropriação pelo poder público, fique calmo que eu vou te contar com detalhes como tudo isso funciona, para que você consiga orientá-lo da melhor maneira. 😉

O que é a desapropriação?

A desapropriação é o procedimento por meio do qual ente público determina a retirada de bem privado do seu proprietário, para que esse faça parte do patrimônio público, sempre embasado nas necessidades coletivas, mediante o pagamento de indenização, previamente definida, de forma justa ao proprietário.

Não podemos esquecer que a desapropriação é forma de aquisição originária da propriedade, sendo assim na hora que ele passa ao patrimônio público ele chega livre de qualquer ônus de natureza real. Ou seja, se lá tiver alguma espécie de penhora, por exemplo, ela deixará de existir na hora que o patrimônio se incorporar ao do ente público.

E sobre quais bens pode recair a desapropriação?

Pode recair sobre todos os bens de valor econômico, sejam eles móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos, públicos ou privados. Também é possível desapropriar o espaço aéreo ou o subsolo quando a utilização desses espaços prejudicar patrimonialmente o dono do solo.

Quais os limites da desapropriação?

Em contrapartida, não se pode desapropriar direitos personalíssimos, tais como honra, intimidade, liberdade. Ainda, não é possível desapropriar moeda corrente do país, e aqui vai uma curiosidade: é possível desapropriar dólar!

Por fim, não se pode desapropriar pessoas, nem física nem jurídica. Então, se você tem um CNPJ, não se assuste! Pois, o CNPJ não poderá ser desapropriado.

Quais os requisitos para a desapropriação?

Para que a desapropriação ocorra é preciso que a administração pública cumpra dois pressupostos de forma cumulativa. São eles:

1. Interesse público: a administração precisa demonstrar necessidade ou utilidade pública, ou ainda, interesse social;
2. Pagamento de indenização: deve acontecer antes que o ente administrativo tome posse do bem, deve ser justa e feita em dinheiro.

Na falta de qualquer um destes requisitos, a ação de desapropriação será considerada nula.

Utilidade pública e o interesse social

A utilidade pública é a necessidade que a administração tem de utilizar um bem, seja para prestar um serviço ou seja para uma obra pública. Para conferir todas as hipóteses, basta acessar o Decreto Lei 3.365/41 e olhar o artigo 5.

Já a necessidade pública estará presente em todos os casos do artigo 5º com o bônus da urgência na solução do problema.

O interesse social, de outra banda, estará presente sempre que for necessário garantir a função social da propriedade. O objetivo aqui é diminuir as desigualdades sociais e destinar função social ao bem que foi desapropriado.

Quais são os tipos de desapropriação?

Temos quatro espécies diferentes de desapropriação, são elas:

1. Direta: a mais comum, também conhecida como clássica. Acontece em razão de utilidade pública, interesse social ou necessidade pública;
2. Indireta: em que o poder público se apropria de uma propriedade de alguém de maneira ilegítima ou inadequada;
3. Confiscatória: se dá especialmente quando o proprietário possui plantas ilegais em sua propriedade, como psicóticos ou se utiliza trabalho escravo. Vamos lembrar que aqui o proprietário não terá direito à indenização e que, de acordo com o STJ, não importa se a plantação estava somente em parte do terreno, todo ele será desapropriado neste caso;
4. Sancionatória:  acontece por mal uso do imóvel, ou seja, quando não está cumprindo a sua função social prevista na Constituição, e aqui não há propriamente nenhum ilícito. Nesses casos, a propriedade passa para o poder público, independente se em zona urbana ou rural. Esse é o exemplo comum da reforma agrária.

Exemplo de desapropriação indireta:

Provavelmente você já deve ter visto algum terreno com torres de energia atravessando-o, onde é proibido qualquer construção ou plantação.

Embora a administração costume referir-se a isso como servidão, na realidade trata-se de desapropriação, pois o proprietário não pode exercer plenamente seus direitos reais sobre a propriedade. Nestes casos, o proprietário pode recorrer ao judiciário para reivindicar seus direitos.

Como funciona a desapropriação?

A desapropriação tem que ser efetivada respeitando um processo administrativo e, caso não seja possível solucionar o problema administrativamente, o poder judiciário será intentado.

O procedimento se desenvolve em duas fases distintas: a declaração e a execução. O procedimento poderá se desenvolver como um todo na via administrativa, desde que haja consenso em relação ao valor a ser indenizado. Se não houver, a fase executória se dará na via judicial.

1. Fase declaratória:

Aqui o Poder Público informa que o bem apontado atende às necessidades públicas e define qual a finalidade que será dada a propriedade. Por exemplo, será preciso desapropriar os imóveis X, Y e Z porque por eles haverá uma ampliação da via para comportar novos pontos de ônibus.

Ela pode ocorrer por decreto (art. 6º DL 3.365/41) ou mediante edição de lei de efeitos concretos, mas vamos lembrar que nessa fase o imóvel estará na posse do seu cliente ainda.

Agora vamos aos prazos: se nessa fase a desapropriação se deu por necessidade ou utilidade pública, o ato caduca em cinco anos a partir da data da expedição do decreto. Mas, se a razão foi interesse social, o ato caduca em dois anos a partir da expedição do decreto. 

E aqui vai um ponto de atenção: se o ato caducou, o poder público não poderá promover a execução do mesmo. Então, se no exemplo acima o decreto expropriatório de deu em 2018, não pode o poder público, em 2024, dar continuidade na ampliação da via para construir os pontos de ônibus.

O que é competência declaratória e a quem cabe?

Como bom profissional que eu sei que você é, você vai explicar ao seu cliente que embora o legislar seja privativo da união, todos os entes federativos – união, estado, município e distrito federal – tem competência concorrente para declarar a necessidade/utilidade pública ou o interessa social.

Agora atenção aqui, embora a competência declaratória seja concorrente, nós advogados precisamos ficar espertos porque São Paulo, por exemplo, não pode desapropriar um bem privado de Santa Catarina.

A quem compete legislar sobre desapropriação?

A produção de matéria normativa é de competência privativa da União (Art. 22, II, CF). Mas, fique atento porque a lei complementar pode autorizar os estados a legislar sobre o tema.

2. Fase executória:

Nessa fase o Poder público irá executar ou promover a desapropriação e pagar o valor da indenização previamente fixado. É nesse momento que o poder público toma a posse do bem.

Caso o procedimento siga pela via administrativa – lembrando que para isso é preciso concordar com o valor apresentado pela Administração – a indenização será paga em dinheiro e não necessitará de homologação do poder judiciário.

Agora, se o proprietário não concordar com o quantum indenizatório ou se o poder público não souber quem ostenta a qualidade de proprietário do bem, cabe ao advogado defender o cliente na Ação de Desapropriação proposta pelo Poder público.

O que é competência executiva?

É atribuída, inicialmente, ao ente federativo que declarou. É possível que o ente delegue para concessionárias se serviços públicos e até para consórcios públicos.

Qual o papel do advogado na desapropriação?

O advogado deverá ser contratado antes da fase judicial, e será responsável por orientar seu cliente sobre os procedimentos que devem ser respeitado. Além de, claro, lutar por ele para que a indenização seja prévia e justa! 😉

Conclusão

A desapropriação é um mecanismo crucial para o desenvolvimento urbano, mas também suscita debates sobre equidade e justiça. Nesta jornada de descoberta, exploramos seus aspectos legais, sociais e éticos, convidando profissionais, estudantes e curiosos a participar ativamente desse diálogo.

Ao encararmos os desafios da desapropriação, é fundamental buscarmos soluções inclusivas e respeitosas, que garantam o bem-estar coletivo sem negligenciar os direitos individuais.

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