Artigo atualizado 5 dez 2023O arrendamento é um contrato pelo qual uma pessoa cede a outra o uso e gozo de um bem, mediante o pagamento de um valor acordado por um período determinado.
O arrendamento nada mais é do que uma espécie de contrato, que se subdivide em algumas modalidades, dentre elas o arrendamento:
- mercantil;
- rural;
- comercial
- e o arrendamento de royalties.
Além disso, a aplicação do arrendamento nas relações cotidianas também é possível. Portanto, é importante conhecer não só as modalidades de arrendamento, mas compreender a essência desse contrato em seu conceito amplo. Para saber mais, continue a leitura.
O que é arrendamento?
Arrendamento é um tipo de contrato. E, as partes desse contrato são divididas entre o arrendador e o arrendatário.
No caso, o arrendador é a parte que cede o bem para ser explorado. Ou seja, cede o bem que é o objeto do contrato de arrendamento. Enquanto isso, o arrendatário é a parte que recebe o bem objeto do contrato, que irá explorá-lo.
O conceito desse tema tem uma base simples. Portanto, sendo a cessão do uso e exploração de um bem ao arrendatário, por um prazo, havendo pagamento de remuneração ao arrendador.
Nesse sentido, há doutrinas jurídicas que tratam dele dentro do tópico de locações. Como exemplo, temos a doutrina de Fábio Ulhoa Coelho, que inseriu a matéria como subtópico dentro de “Demais Locações”, que integrou o capítulo “Contrato de Locação” em sua obra.
Porém, é importante salientar que, embora similares, não se pode alterar o sentido e a essência do contrato de arrendamento e igualá-lo à locação, por serem contratos diferentes.
Contexto histórico
Os relatos da existência do primeiro sistema de arrendamento se deram no momento da expansão do Império Romano. Sendo assim, esse sistema tem sua origem na cessão de terras como fator de produção, mediante uma remuneração.
Por isso, o arrendamento normalmente é associado à sua modalidade rural, pela cessão de uma terra para exploração por terceiro, no caso, o arrendatário.
Contudo, os profissionais do Direito devem saber que o arrendamento não será necessariamente um contrato agrário. Isso porque temos outras modalidades desse contrato que tratam das demais áreas do Direito.
Aplicações cotidianas: exemplo de arrendamento
Na introdução foi falado sobre também ser possível a aplicação do arrendamento nas relações cotidianas. E, para te auxiliar nesse entendimento, resolvi trazer um exemplo prático dessa situação.
Imagine a hipótese de um jovem nascido em uma zona rural, onde passou sua infância e acompanhou seus pais no trabalho de lavoura dentro de uma área rural de propriedade dos seus pais.
O jovem, que não se identificou com a rotina de trabalho da lavoura, se mudou para a capital em busca de concluir seus estudos e cursar uma graduação. Com o passar dos anos, seus pais vieram a falecer e deixaram a área rural em herança ao filho.
Porém, esse jovem não tem interesse em retornar à lavoura para trabalhar e tampouco pensa em vender a terra nos próximos anos. Mas, sabe que a propriedade pode trazer algum retorno financeiro, dada a fertilidade da terra durante os anos de trabalho de seus pais.
Sendo assim, ao consultar seu advogado, este o sugere realizar um contrato de arrendamento com a família que trabalha numa área vizinha e tem interesse em explorar a terra que era de seus pais.
Por meio deste contrato, ele cede o direito à exploração da terra à família vizinha por um prazo que, em troca, pagará ao jovem um percentual dos lucros com a lavoura e partilhará os riscos do empreendimento rural e dos lucros havidos.
Dessa forma, embora o sujeito não tenha interesse em trabalhar diretamente na lavoura, explorando diretamente os frutos de sua terra, poderá permitir que outra pessoa o faça.
Este é um exemplo de uma situação cotidiana envolvendo um contrato de arrendamento rural. Esta e as outras modalidades podem servir de solução jurídica a alguns casos, sobretudo envolvendo a herança de bens que não correspondem à realidade atual do herdeiro.
Qual a diferença entre arrendamento e locação?
É extremamente importante conhecer o que diferencia os contratos de arrendamento e locação. Ambos tratam de cessões de direito de uso de um determinado bem, o que acaba sendo causa comum de confusão.
A diferença marcante entre as duas espécies de contrato se dá pela possibilidade do arrendatário poder realizar a aquisição definitiva do bem que foi objeto do arrendamento ao final do contrato. Dessa forma, descontando o valor pago durante a vigência do contrato.
Já na locação, o locatário também poderá realizar a compra do bem alugado, mas somente diante do chamado Direito de Preferência. Isso na hipótese de o locador colocar o bem à venda durante a locação.
Quais são os tipos de arrendamento?
O arrendamento é uma modalidade contratual que possui quatro espécies. Sendo elas a rural, comercial, mercantil e royalty. De plano, podemos fazer uma divisão que, apesar de não ser absoluta, nos ajudará a compreender melhor os conceitos e a aplicação das diferentes espécies de arrendamento.
Por via de regra, os arrendamentos de bens imóveis serão o rural e o comercial, em que pese a existência do arrendamento mercantil de bem imóvel, que não é muito utilizado. Agora, ao falarmos de bens móveis, eles serão o mercantil e o royalty.
Vejamos também que o arrendamento é um contrato de ampla aplicação no mercado imobiliário, ao tratar de bens imóveis. Portanto, de grande relevância aos profissionais atuantes do ramo imobiliário.
Arrendamento Rural
Ele trata de bens imóveis rurais e sua exploração. A sua previsão legal está no Decreto 59.566/66 e na Lei 4.504/64, chamada de Estatuto da Terra. Além disso, eventuais casos omissos têm sua divergência dirimida pelo Código Civil.
Esse tipo de arrendamento ocorre quando um proprietário ou possuidor de uma área rural, na condição de arrendador, cede o uso do bem imóvel para exploração de atividade produtiva de totalidade ou de parte da sua área rural para o arrendatário.
Ele é uma boa alternativa ao proprietário de uma terra que atualmente está sem uso, mas que não quer colocá-la à venda. Assim, mesmo sem precisar explorar diretamente a terra ou exercer esforços para administração de uma atividade agrária, poderá ser remunerado para que outra pessoa o faça,
Ponto importante nesta modalidade é que o arrendador partilhará com o arrendatário os riscos do empreendimento rural e dos lucros havidos.
Dessa forma, caso a exploração da terra tenha seu prazo estendido diante de variações climáticas ou eventos de força maior, haverá a prorrogação do prazo que garantirá o término da colheita de um grão, por exemplo.
Nesta espécie, a lei estipula prazos mínimos de duração, a depender do tipo de atividade que será explorada.
A lei prevê também que na hipótese do arrendador requerer a rescisão do contrato de arrendamento, deverá notificar o arrendatário com 6 meses de antecedência ao fim do contrato, sob pena de renovação automática.
Por outro lado, em havendo desinteresse do arrendatário de renovar o arrendamento, deverá notificar o arrendador até 30 dias depois do término do arrendamento.
Vedações ao arrendamento rural
Devemos conhecer também as vedações existentes ao contrato de arrendamento rural. Não se pode estipular, por exemplo, a obrigatoriedade do beneficiamento da produção em um estabelecimento pré-determinado pelo arrendador.
Além disso, também não poderá estipular serviços gratuitos a serem prestados pelo arrendatário, bem como a exclusividade na venda de frutos e produtos ao arrendador.
Arrendamento Comercial
Seguindo a mesma lógica, o comercial é um contrato que terá como objeto um imóvel comercial, sem fins residenciais. Será utilizada na hipótese de uma empresa que arrenda um imóvel para exercer suas atividades comerciais.
Esta modalidade permite às partes arrendadora e arrendatária a elaboração de cláusulas e condições de forma livre, sem grandes vinculações legais quanto ao prazo, cláusulas penais, dentre outros.
O arrendamento comercial se assemelha muito a uma locação, com a diferença principal na possibilidade de aquisição do imóvel comercial ao final do contrato de arrendamento.
Arrendamento Mercantil
Esta modalidade é popularmente conhecida pelo nome de Leasing e é muito utilizada na aquisição de veículos. Nesta espécie, o arrendador adquire um bem e cede o uso ao arrendador, que ao final comprará o bem objeto do leasing.
Na maioria dos casos, a figura do arrendador será uma instituição bancária, que fará um contrato com o arrendatário, que será uma pessoa que pretende adquirir um bem.
Por exemplo, o arrendador/banco fará a compra de um veículo e mediante um contrato de arrendamento mercantil, cederá o uso do veículo ao arrendatário/comprador.
A partir daí, ocorrerá o pagamento de contraprestação mensal, até que em determinado momento o arrendatário faça um pagamento final e adquira a propriedade do bem de forma definitiva.
Portanto, nesta modalidade não haverá a sua renovação no caso de vencimento do contrato. Já que caso o arrendatário queira continuar usando e fruindo o bem, deverá exercer a opção de contra, isto é, adquiri-lo.
Além disso, o arrendamento mercantil também pode ter por objeto bem imóvel.
Para te auxiliar ainda mais no entendimento deste tópico, ainda indicamos o seguinte vídeo explicativo que trata de forma aprofundada sobre o arrendamento mercantil:
Arrendamento Royalty
Esta última e mais atual modalidade envolve bens móveis, sobretudo bens móveis intangíveis como direitos autorais e patentes.
O arrendamento de royalties é normalmente utilizado como forma de financiar ou operacionalizar a exploração e comercialização de um bem intangível, como uma patente.
Seria a hipótese de um criador de determinado bem intelectual que, apesar de exercer de forma inventiva sua criatividade, não possui recursos ou know-how para financiar ou operacionalizar a comercialização do bem. Assim, necessitando de um agente externo para esse fim.
Neste caso, esse contrato permitiria o uso e a exploração do bem móvel por parte do arrendatário, mediante a contraprestação/remuneração ao arrendador.
Como fazer um contrato de arrendamento?
As diversas modalidades de arrendamento exigem diferentes atenções aos profissionais da advocacia responsáveis pela elaboração desse contrato.
Aos que tratam do rural, por exemplo, as normas específicas do Decreto 59.566/66 e o Estatuto da Terra já determinam alguns conceitos inerentes que precisam ser respeitados. Há de se atentar também às proibições legais já citadas, bem como à correta estipulação da forma de pagamento nos limites impostos pela lei.
Em se tratando do comercial, o advogado deverá avaliar a situação atual do seu cliente, avaliando se esta será a modalidade contratual mais favorável.
Portanto, deverá ser analisado se o arrendamento comercial é a melhor alternativa, já que também temos a locação não-residencial ou até mesmo de um contrato de exploração comercial, que podem ser outras opções elegíveis ao caso.
Já os contratos de arrendamento mercantil ou leasing, normalmente são elaborados pelos advogados que atendem a instituições financeiras. Contudo, atenção às cláusulas leoninas, que podem macular o contrato e fundamentar eventuais nulidades.
Dicas para profissionais da advocacia
Aos advogados do ramo imobiliário – e aqui também aos colegas corretores de imóveis assim como eu – a dica é a consideração do contrato de arrendamento mercantil imobiliário, também conhecido como contrato de locação com opção de compra.
Apesar de pouca utilização, ele pode ser uma ótima opção para solucionar situações de clientes que querem adquirir um imóvel, mas têm medo de adquirir um imóvel sem antes experimentá-lo por um período.
O arrendamento mercantil imobiliário ou leasing imobiliário pode permitir o aluguel por determinado tempo e, ao final, o arrendatário/locatário poderá exercer ou não a opção de compra do bem.
Caso tenha interesse de adquirir, os valores pagos durante o arrendamento serão abatidos do valor final de compra. Caso não queira exercer a compra, será uma experiência muito semelhante à locação, além de ter se livrado de comprar um imóvel que causaria arrependimento.
Já com relação ao arrendamento de royalties, esta modalidade já se direciona ao direito intelectual. Assim, devendo o responsável pela elaboração ter especial atenção à proteção da propriedade intelectual.
Perguntas frequentes sobre o tema
Para te ajudar ainda mais no entendimento do arrendamento, nós preparamos uma seção especial com as principais dúvidas e respostas sobre o tema. Confere só! 😉
Quais são os tipos comuns de arrendamento?
Os tipos comuns incluem arrendamento de imóveis (arrendamento residencial ou comercial) e arrendamento de equipamentos.
Qual é a diferença entre arrendamento e locação?
Alguns podem considerar que o arrendamento tem uma conotação mais duradoura, enquanto a locação pode ser mais temporária.
O que é um contrato de arrendamento?
É um acordo legal onde o arrendador cede o uso temporário de um bem, móvel ou imóvel, ao arrendatário em troca de pagamento.
Como funciona o processo de arrendamento de um imóvel?
Envolve a celebração de um contrato de arrendamento, detalhando termos como duração, valor do aluguel, responsabilidades das partes e condições específicas do imóvel.
Qual o objetivo do arrendamento?
O objetivo é permitir que o arrendatário use e explore o bem temporariamente, geralmente para fins comerciais ou pessoais, sem ter que comprá-lo.
Como é feito o pagamento de arrendamento?
O pagamento geralmente é feito por meio de prestações periódicas, cujo valor e frequência são estabelecidos no contrato de arrendamento.
Qual a vantagem de arrendamento?
O arrendamento oferece flexibilidade, permitindo que o arrendatário use o bem sem o compromisso financeiro e a responsabilidade de propriedade, facilitando a gestão de ativos.
Conclusão
Como vimos, o arrendamento é uma modalidade de contrato que envolve bens imóveis e bens móveis e, até mesmo, bens intangíveis. Também abordamos suas quatro espécies e suas aplicações no cotidiano
Dessa forma, foi possível perceber a versatilidade deste instrumento jurídico na solução de demandas da advocacia imobiliária e civil.
Portanto, atestamos a importância do conhecimento do tema aos advogados e advogadas. Assim, possibilitando versatilidade técnica e oferecendo soluções jurídicas mais eficazes e assertivas.
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Advogado (OAB 31211/ES). Possuo LL.M em Direito Societário pela FGV e especialização em Direito e Negócios Imobiliários pela IBMEC-SP. Sou sócio do Aguilar Advogados Associados, escritório de advocacia que atua há 20 anos na esfera cível. Também sou membro da...
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