Artigo atualizado 24 jun 2025O arrendamento é um contrato pelo qual uma pessoa cede a outra, respectivamente arrendador e arrendatário, o uso e gozo de um bem, geralmente imóvel rural ou urbano, mediante pagamento periódico, ou porcentagem do lucro, por um tempo determinado.
Talvez você já tenha ouvido falar em arrendamento. É um termo comumente utilizado em conversas sobre imóveis rurais, fazendas e até negócios urbanos.
Mas, apesar de parecer comum, existe grande confusão popular, confundindo-se na boca do povo muitas vezes com a figura do aluguel.
Então, se você está pensando em utilizar ou ceder um imóvel para fins produtivos, seja no campo ou na cidade, entender como funciona o arrendamento é essencial.
Esse tipo de contrato tem particularidades que impactam diretamente os direitos e deveres das partes envolvidas, merecendo atenção especial, e não, o arrendamento não é a mesma coisa que um aluguel.
Neste artigo, buscaremos abordar o necessário para que ao término da leitura você saiba tudo sobre o tema. Para isso, vou falar sobre o que é o arrendamento, como ele funciona, seus tipos, suas vantagens e riscos.
Continue a leitura! 🙂
O que é arrendamento?
O arrendamento é um contrato em que uma pessoa (arrendador) cede a outra (arrendatário) o direito de usar um bem por um tempo determinado, mediante pagamento periódico.
Esse contrato se diferencia da locação justamente pela sua finalidade: o uso do bem deve ter um propósito econômico ou produtivo.
Imagine o seguinte cenário: você possui uma fazenda, mas não quer ou não pode explorá-la economicamente neste momento, além disso, não quer deixar a terra descuidada ou desprotegida.
Ao mesmo tempo, alguém precisa de um imóvel rural para plantar ou criar gado, mas não tem recursos suficientes para adquirir a terra. O que fazer? Arrendar. Uma solução jurídica que permite à pessoa usar um bem alheio de forma produtiva, mediante um pagamento.
Contudo, esse instituto não se refere apenas a propriedades rurais. O arrendamento também aparece em imóveis urbanos, em negócios comerciais, e até mesmo no setor industrial.
Por isso, entender o que é o arrendamento e como ele pode ser utilizado pode abrir portas tanto para gerar renda com um bem parado, quanto para iniciar ou expandir uma atividade sem precisar comprar um imóvel.
Ao contrário de um simples aluguel residencial, o arrendamento visa possibilitar ao arrendatário a exploração do imóvel para fins comerciais, rurais, industriais ou empresariais.
Por exemplo, um produtor de café pode arrendar um terreno de terceiro para cultivar sua lavoura ou um empresário pode arre
Qual o objetivo do arrendamento?
O principal objetivo do arrendamento é permitir que o arrendatário explore economicamente um bem de outra pessoa sem precisar adquiri-lo.
Para o arrendador, é uma forma de rentabilizar um bem imóvel ou equipamento que esteja subutilizado ou ocioso.
Qual é a diferença entre aluguel e arrendamento?
É comum que os institutos sejam confundidos, principalmente por o meio mais comum de cessão/usufruto de imóveis urbanos seja a locação, enquanto dos imóveis rurais o arrendamento. De forma que leva a entender que o arrendamento se trata de uma locação por período determinado em imóvel rural.
Contudo, a diferença está principalmente no objetivo do contrato e as leis que os regem.
O aluguel é uma cessão e se dá apenas para uso do bem, sem fins produtivos. É o caso do imóvel residencial alugado para moradia ou do imóvel comercial alugado para um escritório, seu fim é a utilização do bem, não atrelada à sua produção.
Não bastando isso, a locação é regida pela lei nº 8.245/1991 (lei do inquilinato), ou seja, deverão os contratos e as relações estarem em constante observância as suas regras.
Por outro lado, o arrendamento é quando o bem é cedido para exploração econômica, o fim em si mesmo. Podendo envolver imóveis rurais, estabelecimentos comerciais, estruturas industriais, entre outros.
Quando tratado de imóveis rurais, obrigatoriamente deverá observar o regramento do Decreto nº 59.566/1966 que regula aspectos originados do Estatuto da Terra. Vejamos a definição de arrendamento rural trazida pelo referido decreto:
Art. 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.
O arrendamento muitas vezes não inclui apenas o imóvel em si, mas também as benfeitorias e equipamentos necessários à atividade (como tratores, sistemas de irrigação, mobiliário comercial etc.), o que não é comum nos contratos de locação.
Como funciona o arrendamento de um imóvel?
O arrendamento ocorre por meio de um contrato formal, com cláusulas que irão definir:
- As partes envolvidas (arrendador e arrendatário);
- A descrição do bem objeto do contrato (imóvel, máquinas, instalações, etc.);
- O prazo de duração;
- O valor do arrendamento e forma de pagamento;
- As obrigações e responsabilidades de cada parte;
- As regras sobre benfeitorias, rescisão e renovação.
Esse contrato pode ser celebrado entre pessoas físicas, jurídicas ou ambas. No meio rural, é comum que seja ajustado por safra ou ciclo agrícola. Já no meio urbano, o prazo costuma ser anual, com possibilidade de prorrogação.
Em termos jurídicos, o contrato é atípico e bilateral, ou seja, não possui uma forma definida por lei e obrigatoriamente será celebrado entre duas partes.
Quais são os tipos de arrendamento?
Podemos classificar o arrendamento em três tipos principais:
Arrendamento rural:
É o tipo mais conhecido no Brasil. Permite a utilização de imóveis rurais para exploração agropecuária, extrativista, agrícola ou pecuária. Como já mencionado, é regulado pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e pelo Decreto nº 59.566/66.
Arrendamento urbano:
Menos comum, mas juridicamente possível. Ocorre quando um imóvel urbano, neste caso geralmente com estrutura já montada, é cedido para exploração comercial ou industrial. Seria o caso do arrendamento de um galpão industrial com máquinas para uma nova empresa.
Arrendamento mercantil (leasing):
Bastante comum em contratos de veículos ou equipamentos. É uma espécie de arrendamento com opção de compra ao final. Seria o caso do arrendamento de um caminhão, em que ao fim do contrato o arrendatário poderá comprá-lo por um valor residual.
Quais as vantagens e desvantagens do arrendamento?
Em suma as vantagens para o arrendatário, aquele a quem o imóvel é cedido, será um menor investimento inicial, ter a possibilidade de iniciar ou expandir um negócio sem aquisição de imóvel e flexibilidade contratual, com prazos ajustáveis à realidade do negócio, ao invés de pagamentos mensais, pagamentos por safras ou por períodos.
Já para o arrendador poderemos descrever a uma renda periódica com imóvel ou equipamento que estaria parado, a manutenção da titularidade do bem e uma redução do risco de abandono ou deterioração do imóvel, pois imóvel parado só gera prejuízo.
Mas como qualquer contrato, o arrendamento também possui pontos de atenção, risco que devem ser observados e levados em consideração no momento de sua formalização.
Primeiramente riscos jurídicos caso o contrato seja mal redigido ou dificuldade para retomar o imóvel em caso de inadimplência ou abandono ou discussões sobre quem arca com benfeitorias e danos ou até mesmo em casos em que o arrendatário tem o risco de investir em estrutura e, ao fim do contrato, não ter continuidade garantida.
Por isso, o contrato precisa ser claro, completo e adaptado ao tipo de imóvel e atividade envolvida.
O que diz a lei sobre arrendamento?
O arrendamento rural é regulamentado por legislação específica, como informado em tópico anterior, deverá ser observado o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e o decreto nº 59.566/1966. Tais normas irão tratar dos direitos e deveres das partes, prazos mínimos, preferência de renovação e possibilidade de pagamento em dinheiro ou percentual.
Por outro lado, o arrendamento urbano não possui uma lei específica, sendo regido pelas normas gerais do Direito Contratual (Código Civil) e, por vezes, por analogia à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Por último, o arrendamento mercantil, por sua vez, é regulado por normas do Banco Central, como a resolução 2.309 do Conselho Monetário Nacional e pela Lei nº 6.099/1974, que trata sobre o tratamento tributário das operações de arrendamento mercantil.
Como fazer um contrato de arrendamento?
Elaborar um contrato de arrendamento exige atenção aos detalhes e clareza na definição das obrigações de cada parte.
O primeiro passo é a qualificação completa das partes, com nome, CPF ou CNPJ, endereço e demais informações essenciais para identificação.
Em seguida, o contrato deve conter a descrição precisa do imóvel ou bem arrendado, incluindo localização, dimensões, benfeitorias, equipamentos ou qualquer outro item que esteja sendo cedido para uso. Quanto mais específica essa descrição, menor o risco de dúvidas ou conflitos no futuro.
Outro ponto fundamental é a estipulação do valor e da forma de pagamento. É importante definir se o arrendamento será pago mensalmente, anualmente, em percentual sobre lucros ou produção, entre outras formas.
O contrato também deve prever o prazo de vigência, que pode ser determinado por tempo certo ou vinculado a ciclos específicos (como safras, no caso rural).
Além disso, é recomendável inserir cláusulas que tratem sobre a manutenção do bem, realização de melhorias, responsabilidade por benfeitorias e se haverá ou não direito à indenização em caso de término do contrato.
Também não se pode esquecer das cláusulas de rescisão, penalidades e eleição de foro para resolução de eventuais conflitos. A depender da natureza do contrato, pode ser interessante prever o direito de preferência para renovação por parte do arrendatário, o que é comum em arrendamentos rurais de longo prazo.
Nesses casos, quando o contrato ultrapassa três anos, recomenda-se fortemente o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o que confere segurança jurídica à relação e evita questionamentos quanto à sua validade e oponibilidade a terceiros. Esse cuidado é especialmente importante quando o bem arrendado for rural, considerando a legislação específica aplicável.
Modelo de contrato de arrendamento
Para fins didáticos, deixa-se um modelo de contrato de arrendamento para que o leitor tenha um panorama deste tipo de contrato.
É recomendado sempre procurar por um profissional do Direito para que possa lhe auxiliar e garantir a máxima segurança jurídica em seus negócios! Mas se você é uma pessoa operadora do Direito, esse é um modelo que pode ser adaptado para o caso do seu cliente. Confira!
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Pelo presente instrumento particular, de um lado, como ARRENDADOR:
[NOME COMPLETO DO ARRENDADOR], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do CPF nº [xxx.xxx.xxx-xx] e do RG nº [xxxxxxxxxx], residente e domiciliado à [endereço completo];
E, de outro lado, como ARRENDATÁRIO:
[NOME COMPLETO DO ARRENDATÁRIO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do CPF nº [xxx.xxx.xxx-xx] e do RG nº [xxxxxxxxxx], residente e domiciliado à [endereço completo];
Têm, entre si, justo e contratado o presente CONTRATO DE ARRENDAMENTO, que se regerá pelas cláusulas e condições seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO
1.1. O presente contrato tem por objeto o arrendamento do imóvel localizado à [endereço completo], registrado sob a matrícula nº [número], do [Cartório de Registro de Imóveis da cidade], com área total de [x hectares / m²], o qual será utilizado exclusivamente para fins de [especificar a finalidade: exploração agropecuária, instalação comercial, industrial, etc.].
1.2. Integram o objeto deste contrato, ainda, as benfeitorias e/ou equipamentos permanentes descritos no Anexo I, parte integrante deste instrumento.
CLÁUSULA SEGUNDA – DO PRAZO
2.1. O prazo de vigência do presente contrato é de [xx] ([por extenso]) anos, com início em [data de início] e término em [data de término], podendo ser prorrogado por igual período mediante acordo entre as partes, por escrito.
CLÁUSULA TERCEIRA – DO VALOR E FORMA DE PAGAMENTO
3.1. Pela utilização do imóvel e demais bens descritos na Cláusula Primeira, o ARRENDATÁRIO pagará ao ARRENDADOR a quantia de R$ [valor numérico] ([valor por extenso]) por [mês/ano/safra], a ser quitada até o dia [número] de cada [mês/período], por meio de [informar forma de pagamento: transferência bancária, boleto, etc.], na conta bancária de titularidade do ARRENDADOR, conforme informada no Anexo II.
CLÁUSULA QUARTA – DAS OBRIGAÇÕES DO ARRENDATÁRIO
4.1. O ARRENDATÁRIO obriga-se a:
I – Utilizar o imóvel exclusivamente para a finalidade estabelecida neste contrato, sendo vedada a destinação diversa sem autorização expressa do ARRENDADOR;
II – Zelar pela conservação do imóvel, devolvendo-o ao final do contrato no mesmo estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal;
III – Não realizar benfeitorias no imóvel sem prévia autorização escrita do ARRENDADOR, salvo as necessárias, que correrão por conta do ARRENDATÁRIO, sem direito à indenização, salvo disposição em contrário neste contrato;
IV – Cumprir todas as normas legais, administrativas e ambientais relacionadas à atividade desempenhada no imóvel, isentando o ARRENDADOR de quaisquer responsabilidades decorrentes de sua conduta.
CLÁUSULA QUINTA – DAS OBRIGAÇÕES DO ARRENDADOR
5.1. São obrigações do ARRENDADOR:
I – Garantir ao ARRENDATÁRIO o uso pacífico do imóvel durante toda a vigência do contrato;
II – Entregar o imóvel em condições adequadas à sua destinação;
III – Comunicar previamente ao ARRENDATÁRIO, por escrito, qualquer alteração que possa impactar no uso do bem arrendado.
CLÁUSULA SEXTA – DA RESCISÃO
6.1. O presente contrato poderá ser rescindido:
I – Por mútuo acordo entre as partes, mediante termo aditivo;
II – Por inadimplemento de quaisquer das cláusulas aqui pactuadas, sendo garantido à parte prejudicada o direito de notificar a parte infratora para que, no prazo de [prazo razoável, ex: 15 dias], promova a regularização da pendência, sob pena de rescisão automática;
III – Por força maior ou caso fortuito que impossibilite a continuidade da atividade.
CLÁUSULA SÉTIMA – DA PREFERÊNCIA E RENOVAÇÃO
7.1. Em caso de intenção de venda do imóvel durante a vigência deste contrato, o ARRENDATÁRIO terá preferência na aquisição, nas mesmas condições oferecidas a terceiros, devendo ser notificado previamente.
7.2. O ARRENDATÁRIO poderá manifestar interesse na renovação do contrato até [prazo mínimo, ex: 90 dias] antes do término da vigência, hipótese em que as partes negociarão novo termo contratual.
CLÁUSULA OITAVA – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
8.1. As partes elegem o foro da Comarca de [cidade/UF] para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste contrato, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
8.2. Este contrato obriga as partes e seus sucessores, sendo celebrado em duas vias de igual teor e forma, para um só efeito de direito.
E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento.
Conclusão:
O arrendamento é uma excelente ferramenta para gerar oportunidades, seja para quem quer empreender sem comprar um imóvel, seja para quem deseja obter renda com um bem que não está utilizando. Mas, como em qualquer relação contratual, é fundamental ter clareza sobre os direitos e deveres de cada parte.
Um contrato mal elaborado pode gerar conflitos, prejuízos e até disputas judiciais. Por isso, conte sempre com orientação jurídica especializada na hora de redigir, revisar ou assinar qualquer instrumento de arrendamento. Prevenir ainda é a melhor solução.
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Fábio Henrique Santos Vieiro, advogado, sócio-proprietário da Vieiro & Horning Advogados, bacharel em direito pela UNICURITIBA, pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela PUC-PR e especialista em direito imobiliário....
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