Artigo atualizado 27 set 2023O registro de imóveis é um procedimento realizado junto ao Cartório de Registro Imobiliário para garantir a constituição, transferência ou extinção da propriedade de bens imóveis, como casas, terrenos, apartamentos, entre outros.
Embora esse registro seja extremamente importante, pois é exigido por lei, ainda é relativamente comum a celebração de negócios jurídicos envolvendo bens imóveis sem o devido registro.
O problema é que essa prática acarreta em diversos riscos às partes envolvidas, podendo até resultar na perda da propriedade. Dessa forma, é válido dizer que o entendimento do registro de imóvel e do seu funcionamento é indispensável.
Continue a leitura para saber mais! 😉
O que é o registro de imóveis?
Podemos definir esse registro como sendo o ato formal pelo qual se efetiva a constituição, transmissão ou extinção da propriedade. Vale frisar que o Código Civil não traz uma definição do que seria propriedade, mas a identifica como sendo o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar o bem de quem injustamente o possua.
Além disso, ele também se trata do meio pelo qual são documentados os direitos reais sobre a propriedade imobiliária, conforme estabelecem os artigos 1.227, 1.245 e 1.275 do Código Civil abaixo:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. (…).
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I – por alienação;
II – pela renúncia;
III – por abandono;
IV – por perecimento da coisa;
V – por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Isso significa que uma pessoa só se torna proprietária de um imóvel após o regular registro do título no Cartório competente. Enquanto isso não ocorrer, a pessoa pode ter um direito de crédito ou obrigacional, mas não será considerada proprietária do imóvel.
De acordo com a Doutrina, “antes do registro não há direito real sobre o imóvel adquirido nos termos do art. 1.245 do Código Civil”. Portanto, pode-se afirmar “que quem não registra, não é dono, não é titular de direito real de propriedade”.
Leia também: Como fazer um ótimo contrato de compra e venda de imóvel!
Para que serve o registro de imóveis?
Além de ser exigido por lei, o Registro Imobiliário tem a finalidade de autenticar, dar segurança e eficácia aos atos jurídicos, tendo como principal objetivo os imóveis e os direitos e atos a eles relativos, conforme previsão expressa no art. 1º da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), abaixo:
Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.
§ 1º Os Registros referidos neste artigo são os seguintes: (…)
IV – o registro de imóveis.
Embora o registro seja comumente associado a negócios de compra e venda para aquisição da propriedade, é igualmente essencial para uma série de direitos, como:
- servidão;
- hipoteca;
- condomínio;
- a instituição de usufruto;
- incorporação imobiliária;
- e loteamentos, incluindo a concretização da sentença que reconhece a usucapião.
Portanto, o registro de imóveis é ato fundamental para fornecer publicidade a terceiros, assegurando a certeza e estabilidade dos direitos reais, inclusive com a presunção de veracidade e validade dos seus atos.
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Qual a diferença entre registro de imóvel e escritura pública?
Embora essa seja uma dúvida bem comum, Registro de Imóvel e Escritura Pública se referem a documentos diferentes. A confusão existe porque, na linguagem popular costuma-se dizer que os imóveis regulares, com registro em cartório, estão “escriturados”.
Conforme mencionado anteriormente, para que alguém seja considerado proprietário (dono) de um imóvel, seu negócio jurídico (compra e venda, doação, herança, etc.) precisa ser levado a registro.
Entretanto, a legislação determina que esse registro seja feito mediante a apresentação de uma escritura pública. Ou seja, é necessário que seja lavrado um instrumento público perante um Tabelião de Notas (escritura pública de compra e venda, por exemplo), cumprindo-se os requisitos previstos na Lei 8.935/94.
Posteriormente, essa escritura será levada a registro, conforme estabelece o artigo 108 do Código Civil abaixo:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Existem exceções em que a escritura pública não será necessária, tais como em transferências inferiores a trinta vezes o salário mínimo (R$ 39.600,00 para 2023) ou nos contratos previstos no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), no Sistema Federal de Habitação (SFH) e no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
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Qual o prazo para fazer o registro de imóvel?
Não há prazo para que o interessado apresente a escritura pública (ou documento equivalente) no Cartório Imobiliário. Por isso, muitas pessoas deixam de fazer o registro indevidamente para evitar o pagamento de taxas, inclusive impostos, o que é arriscado.
Por outro lado, o art. 188 da Lei de Registros Públicos estabelece que o registrador possui o prazo de 10 dias, após o protocolo do título em cartório, para efetuar o registro.
Art. 188. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo, salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189, 190, 191 e 192 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 1º Se não houver exigências ou falta de pagamento de custas e emolumentos, deverão ser registrados, no prazo de 5 (cinco) dias: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das exigências formuladas anteriormente. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º A inobservância do disposto neste artigo ensejará a aplicação das penas previstas no art. 32 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Como fazer o registro de imóvel?
Cada tipo de registro (compra e venda, doação, herança, usufruto, etc.) tem requisitos e documentos específicos exigidos pelo Cartório, mas de uma maneira geral o procedimento é o mesmo.
O interessado (que não precisa ser advogado) deve separar o documento principal original (ou cópia autenticada) no qual o registro será realizado (escritura pública ou contrato com força de escritura) e identificar qual cartório será o responsável pelo registro.
Além desse documento, são exigidos os documentos relacionados às partes (documentos pessoais, certidões de casamento ou nascimento) para comprovar a veracidade das informações, e documentos relacionados ao imóvel (matrícula, transcrição ou inscrição e IPTU ou ITR), incluindo a comprovação de que os impostos devidos foram pagos (ITBI ou ITCMD, dependendo do caso).
Existem outros documentos adicionais que podem ser exigidos pelo cartório, dependendo de cada cidade e estado, sendo que o custo deste registro igualmente varia conforme cada estado.
Após a apresentação da documentação, o cartório faz uma prenotação do título, garantindo uma ordem cronológica para análise e permitindo que o interessado possa acompanhar o processo por telefone ou via internet (a depender de cada estado).
Hoje em dia, muitos cartórios de registro de imóveis já aceitam a apresentação de documentos de forma digital, por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), mas esse trâmite precisa ser realizado diretamente pelo Tabelião de Notas.
Conclusão
Em resumo, o registro de imóveis desempenha um papel essencial na segurança jurídica dos negócios imobiliários, garantindo a publicidade, estabilidade e certeza dos direitos reais sobre imóveis, como forma de evitar conflitos.
Portanto, é fundamental entender o seu funcionamento para evitar riscos e prejuízos, tanto para os proprietários quanto para terceiros interessados em negociar ou adquirir imóveis.
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Conheça as referências deste artigo
AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário. 4ª ed, Rio de Janeiro: Forense, 2014.
BRASIL, Código Civil.
BRASIL, Lei dos Registros Públicos.
SCAVONE JR., Luiz Antonio. Direito Imobiliário, 11ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2016.
SILVA, Bruno Mattos e. Compra de Imóveis, 13ª ed., São Paulo: Atlas, 2021.
Advogado desde 2010, Contador desde 2019. Mestre em Direito, Justiça e Desenvolvimento. Pós Graduado em Direito Digital. Especialista em Direito Processual Civil e Direito Constitucional. Coautor de obras e artigos jurídicos. Titular do escritório Bruno Molina Sociedade Individual de Advocacia...
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