O Contrato de Compra e Venda é o instrumento para formalização da troca de um bem por dinheiro. Trata-se do contrato mais importante e frequente do ordenamento jurídico brasileiro, assim como o mais minuciosamente regido pela lei.

O Contrato de Compra e Venda, certamente, é a modalidade de negócio jurídico mais comum e desempenha um papel fundamental no âmbito das relações cotidianas, por mais simples que sejam.

Em um único dia, compramos ou vendemos dezenas de bens. Claro que, para a maioria das nossas situações cotidianas, não é necessário um contrato escrito, mas isso não quer dizer que não exista um contrato. 

Isso porque, a lei prevê a possibilidade do contrato de compra e venda até mesmo na forma verbal (quando o valor do bem for inferior a 30 salários mínimos).

Pode-se dizer, então, que o contrato de compra e venda é uma formalização do acordo de vontades em que uma das partes se obriga a pagar um preço estipulado (comprador) e outra parte se obriga a transferir um bem ou direito (vendedor).

Diante da relevância do contrato de compra e venda, o Código Civil de 2002 estabeleceu as bases legais para a formalização desse contrato, que também deve respeitar os princípios da Teoria Geral dos Contratos.

De acordo com a legislação brasileira, o contrato de compra e venda é regido pelos princípios da autonomia da vontade, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Desta forma, as partes têm a liberdade para negociar as condições do contrato dentro dos limites da lei.

Continue a leitura para entender mais! 😉 

O que é um contrato de compra e venda?

O Art. 481, do Código Civil, disciplina que pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de cerca coisa, e o outro, de pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Os artigos subsequentes trazem ampla disciplina acerca do contrato de compra e venda, sendo destinado um capítulo somente a esta modalidade de contrato.

A doutrina jurídica, de maneira muito semelhante, considera o contrato de compra e venda como um acordo de vontades entre comprador e vendedor, em que o vendedor se compromete a transferir a propriedade de um bem ou direito ao comprador, que por sua vez, deve pagar ao vendedor o preço acordado.

O Professor Sílvio de Salvo Venosa apresenta uma definição simples da compra e venda como “a troca de uma coisa por dinheiro”.

Nesse sentido, não há divergência doutrinária quanto ao conceito de compra e venda. Contudo, além da definição existem outras características sobre as quais a doutrina se aprofunda com maior apetite. Essas características são chamadas de “Classificações”, trazidas pela Teoria Geral dos Contratos.

Então, como o contrato de compra e venda é classificado?

Sob esse aspecto, pode-se dizer que o contrato de compra e venda é classificado como um contrato típico, bilateral, consensual, oneroso e translativo.

• Típico: Está previsto e positivado na Lei;
• Bilateral: Cada parte assume obrigações e responsabilidades (bilateralidade de obrigações). Também pode ser chamado de contrato sinalagmático;
• Consensual: É feito mediante o acordo de vontade das partes;
• Oneroso: Não é gratuito. Ambas as partes obtêm vantagem econômica, bem como existe um preço pago pelo bem. O Vendedor recebe o dinheiro enquanto o comprador recebe a coisa;
• Translativo: Pelo contrato de compra e venda, uma coisa é transferida do vendedor para o comprador.

A melhor doutrina destaca que o contrato de compra e venda tem como principais características a transferência da propriedade, a bilateralidade das obrigações, a obrigatoriedade do pagamento do preço, a garantia de evicção e a transferência dos riscos sobre o bem.

Como funciona o contrato de compra e venda?

Além disso, é importante que o contrato de compra e venda seja ajustado pelas partes, de forma consensual, mas certamente dentro dos limites da Lei e dos princípios gerais dos contratos, como a boa-fé, função social do contrato e o equilíbrio entre as partes.

Se não bastasse, ainda é preciso elaborar o contrato de compra e venda de modo a cumprir com os requisitos legais de validade e existência do negócio jurídico, como:

• a capacidade das partes;
• a licitude do objeto;
• a forma prescrita ou não proibida por lei;
• e a ausência de vícios de consentimento.

De forma ampla, todos esses requisitos, princípios e disposições legais devem ser cumpridos para que o contrato de compra e venda seja válido, eficaz e oponível, portanto, deve ficar claro que, por mais simples que possa parecer, um contrato deve ser feito sempre por um advogado.

Quais são os elementos do contrato de compra e venda?

Além dos requisitos formais de validade, existem elementos que são constitutivos do contrato de compra e venda, que de fato são inerentes a esta modalidade de contrato e, obrigatoriamente, devem constar em um contrato de compra e venda. 

Poderíamos substituir essa pergunta por: “O que deve constar no contrato de compra e venda?”, pois, neste tópico passaremos a elencar os elementos principais do contrato de compra e venda, que não podem faltar nunca!

Tratam-se de elementos constitutivos de um contrato de compra e venda. Ou seja, para a formação de um contrato de compra e venda, enunciam-se tradicionalmente três elementos: a coisa, o preço e o consentimento.

1 – A coisa

A coisa (ou o objeto) deve ser um bem corpóreo, determinada ou determinável, suscetível de apreciação econômica e deve ter existência real ou potencial quando do negócio

Nem sempre a coisa vendida é perfeitamente conhecida no momento do negócio, uma vez que existem contratos de compra e venda de coisas futuras ou venda de coisa a ser feita (art. 483, CC). 

Embora a existência da coisa possa ser potencial quando do pacto, da celebração do contrato, deve ela ser individualizada, determinada ou determinável, ao mesmo identificável pelo gênero ou quantidade.

Dessa forma, é importante entendermos que o contrato de compra e venda não transfere a coisa ao comprador, mas somente vincula uma obrigação do vendedor transferir o domínio da coisa ao comprador. Por este motivo, é possível a venda de coisa futura, desde que determinada ou determinável.

Assim, tão logo seja possível ou nos moldes contratados, a tradição deve ocorrer para extinguir a obrigação de transferência de domínio criada pelo contrato de compra e venda.

2 – O preço

Outro elemento constitutivo é o preço, que é o valor monetário acordado entre as partes como contraprestação pela transferência da propriedade. Em outras palavras: o “quanto custa” o bem que está sendo comprado.

O preço, por sua vez, deve ser em dinheiro (pecunia numerata), sob pena de ser entendido o negócio não como uma compra e venda, mas uma permuta, por exemplo.

Portanto, na hipótese de existir pagamento com parte em dinheiro e parte em outra coisa diverso de moeda/pecúnia, pode ser caracterizada uma troca ou permuta, a depender da preponderância.

De todo modo, a venda pressupõe um preço, que é a contrapartida da entrega do bem. Sem estipulação de preço, não existe venda. Além disso, o preço deve ser certo (constar no contrato, sem margem para dúvidas), podendo ser determinado ou determinável, a depender da forma contratada.

Pode ser determinado pelas partes por livre acordo, constando no contrato de forma certa e inequívoca inclusive a sua forma de pagamento.

No entanto, o preço pode ser arbitrado por:

• terceiro (art. 485, CC); 
• por cotação (art. 486, CC); 
• ou por aplicação de índices e parâmetros objetivos (art. 487, CC).

Ainda com relação ao preço, o art. 489 do Código Civil traz a nulidade do contrato de compra e venda que deixa a fixação do preço ao arbítrio de uma das partes.

3 – O consentimento 

Por fim, o último elemento constitutivo do contrato de compra e venda é o consentimento. 

Em se tratando de um contrato consensual, as partes devem consentir com os termos e condições lançadas no contrato de compra e venda de forma livre e espontânea, livre de coação ou induzimento.

Esses são, portanto, os elementos constitutivos do contrato de compra e venda.

Quando fazer um contrato de compra e venda?

Como dito, o contrato de compra e venda é feito até mesmo de forma verbal, sem que sequer percebamos. No entanto, o contrato deverá ser escrito quando o valor do bem adquirido for maior do que 30 (trinta) salários mínimos.

Por via de regra, é necessário fazer um contrato de compra e venda escrito quando tratarmos de transações mais complexas, envolvendo bens imóveis ou até bens móveis de maior valor, como veículos e máquinas, por exemplo.

Quais são as diferenças entre promessa de venda e o contrato de compra e venda?

Sabemos que o contrato de compra e venda é o instrumento que obriga ao vendedor a transferência do domínio do bem vendido, diante do pagamento do preço ajustado, por parte do comprador.

No entanto, existe ainda a possibilidade de celebração de um contrato preliminar, antes da celebração do contrato definitivo, sobretudo no âmbito dos contratos imobiliários.

Esse contrato preliminar pode servir para criar obrigações às partes e vinculá-las antes mesmo do bem estar disponível para venda, dentro das exigências da Lei. Para essa situação, usa-se do contrato de promessa de compra e venda.

Apesar de não estar formalmente positivado, a promessa de compra e venda é amplamente utilizada e já é presente no cotidiano imobiliário há muitos anos, com ampla jurisprudência a respeito.

Sob essa ótica, não há receio em afirmar que o contrato de promessa de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar, diferenciando-se da outra modalidade de contrato preliminar, o compromisso de compra e venda.

Passadas as considerações iniciais, pode-se conceituar o contrato preliminar como aquele por meio do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal e definitivo. 

Desta forma, por meio da promessa de compra e venda, as partes assumem a obrigação de, posteriormente, celebrar o contrato definitivo. Vejamos uma situação muito presente no cotidiano dos advogados atuantes no ramo imobiliário:

Exemplo de promessa de compra e venda

Imaginemos que João comprou um imóvel de Maria. O objeto do contrato é o imóvel, o preço será de R$500.000,00 (quinhentos mil reais).

O pagamento será feito da seguinte forma: 1 entrada no valor de R$100.000,00 (cem mil reais), e 10 parcelas iguais e sucessivas de R$40.000,00 (quarenta mil reais). Não haverá intervenção de nenhuma instituição financeira, pois Maria aceitou parcelar o imóvel direto com o comprador João.

Ocorre que João será imitido na posse do imóvel comprado logo após o pagamento da entrada. Então, em termos práticos, o comprador João está pagando 1/5 do valor do imóvel, tomando a posse (precária) do imóvel, e se comprometendo a pagar 10 parcelas mensais, iguais e sucessivas de R$40.000,00 para Maria.

Para formalizar este negócio jurídico, os advogados de João e de Maria, juntos, elaboram um Contrato de Promessa de Compra e Venda, contendo as informações acima.

Este contrato de promessa de compra e venda, por si só, não torna João o dono do imóvel, pois existe uma pendência de pagamento que perdurará por 10 meses. Além disso, sabemos que o dono (leia-se proprietário) do imóvel quem está na matrícula do imóvel como proprietário, ou seja, o titular registral, que ainda é Maria.

Por meio desta promessa de compra e venda as partes são vinculadas a este negócio, criando-se obrigações e condições, assim como penalidades e garantias. Somente após a integral quitação do pagamento por parte do comprador João, que será lavrada a escritura pública de compra e venda do bem imóvel, que posteriormente será levada a registro.

Lembre-se que nem mesmo a escritura pública do imóvel em nome de João o torna dono/proprietário do imóvel, pois “só é dono quem registra”, portanto, João só será dono do imóvel depois de registrar sua escritura perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis competente.

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Promessa de Compra e Venda ou Compromisso de Compra e Venda?

A principal característica do contrato de promessa de compra e venda é a existência da Cláusula de Arrependimento, que permite ao comprador desistir da compra e venda em determinadas situações. Essa característica diverge da outra espécie de contrato preliminar – o contrato de compromisso de compra e venda que, por sua vez, não admite arrependimento.

Por este motivo, a promessa de compra e venda não cria uma obrigação irretratável, servindo para delinear as condições do contrato, com a possibilidade de arrependimento.

É imprescindível pontuar, ainda, que frequentemente há confusão acerca da nomenclatura utilizada nos contratos. Não é difícil identificar contratos de promessa de compra e venda sem previsão de possibilidade de arrependimento.

De igual forma, o próprio legislador se confundiu ao nomear o contrato preliminar em alguns dispositivos legais, fazendo referência ao contrato de promessa e ao contrato de compromisso de forma inadvertida.

Por este motivo, a figura contratual existente deve ser definida pelo conteúdo do contrato, não somente pelo título a ele conferido.

Preciso registrar o contrato de compra e venda em cartório?

Para maior segurança das partes, sobretudo do comprador, a resposta é sim. Somente a título de esclarecimento, registrar o contrato de compra e venda em cartório não é reconhecer as firmas das partes no Cartório de Tabelionato.

Aqui, trata-se de registrar o contrato à margem da matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis. A importância de registrá-lo está em tornar o contrato oponível perante terceiros – efeito erga omnes. Mas o que isso quer dizer?

Caso o contrato esteja registrado na matrícula do imóvel, apesar de constar como titular registral o vendedor, já haverá a averbação da existência de um contrato particular sobre este bem.

Por mais inacreditável que pareça, é frequente a existência de dois ou mais contratos de compra e venda – do mesmo imóvel – para pessoas distintas, o que torna o cenário bastante complicado para todos.

Certamente, há má-fé do vendedor neste caso, mas isso pode ser evitado com o registro do contrato à margem da matrícula. Desta forma, outros “compradores” não poderão alegar sua boa-fé na aquisição do imóvel, pois o registro imobiliário torna o contrato eficaz perante terceiros.

O que não pode faltar no contrato de compra e venda?

No momento de elaborar ou analisar um contrato de compra e venda, é imprescindível a existência de algumas cláusulas que, apesar de não serem tratadas legalmente como condições de existência de validade do negócio jurídico, são essenciais para garantir segurança jurídica para as partes.

QUALIFICAÇÃO

A qualificação completa das partes deve ser o primeiro ponto do contrato de compra e venda. Apesar de parecer óbvio, é muito comum nos depararmos com contratos em que os erros já aparecem na qualificação.

Por isso, a qualificação das partes deve ser a mais completa possível, com:

• nome completo;
• nacionalidade;
• estado civil e naturalidade;
• filiação e documentos pessoais (CPF e RG com data de expedição e órgão expedidor);
• endereço com CEP e, de preferência, com e-mail e telefone.

Sendo pessoa jurídica, é necessário conter “razão social, pessoa jurídica de direito privado, nº do CNPJ, endereço da sede, neste ato representada por seu administrador, nome do administrador, nacionalidade, estado civil, naturalidade, filiação, documentos pessoais, endereço com CEP, e-mail e telefone”.

Veja que a qualificação completa dá maior segurança ao negócio jurídico, sobretudo para eventual necessidade de postular judicialmente alguma questão atinente ao contrato.

Frequentemente, há demandas judiciais que perduram por anos sem que se tenha sequer a citação do Réu, problema que pode ser evitado com uma qualificação completa e bem descrita no contrato.

OBJETO 

Deve haver uma completa e inequívoca descrição do objeto da compra e venda. Em se tratando de bens imóveis, o que normalmente será objeto de contratos de promessa de compra e venda para depois ser outorgada a escritura pública competente, o imóvel deve ser descrito nos moldes constantes na matrícula do imóvel.

Além da correta descrição, é necessário constar o número da matrícula do imóvel, livro do registro e o Cartório de Registro de Imóveis em que está registrado. Ainda mais cuidadoso é constar o número da inscrição imobiliária perante a prefeitura municipal onde o imóvel está situado.

Havendo benfeitorias que não constam na matrícula do imóvel, é possível mencioná-las também na cláusula pertinente ao objeto, para que não deixe dúvidas do bem que está sendo vendido.

PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

Como dito, o preço é essencial à compra e venda. Mas isso não é suficiente para dar plena segurança às partes.

É imprescindível que o preço seja certo e a forma de pagamento seja corretamente descrita, para que não haja dúvidas depois da celebração do contrato. A descrição da forma de pagamento não pode permitir diferentes interpretações ao leitor do instrumento.

Portanto, por mais que pareça redundante ou repetitivo, descreva de forma minuciosa a forma de pagamento, assim como, em caso de parcelamento, o índice de reajuste aplicável, marcos temporais para incidência e demais questões.

MULTA E JUROS DE MORA

Em caso de prestações sucessivas, é necessário prever a penalidade por eventual inadimplemento do comprador no pagamento dessas prestações.

Por isso, cumpre ao contrato prever a existência de multa por inadimplemento, bem como de juros de mora. Lembre-se que a multa ocorre uma única vez para cada evento inadimplido, já os juros são contabilizados mensalmente e dia a dia (ou pro rata die) até que seja feito o pagamento da parcela pendente.

RESOLUÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR

Trata-se de cláusula que frequentemente não está presente nos contratos de compra e venda, apesar de essencial.

Para dar segurança ao vendedor de não se ver obrigado a permanecer vinculado a um comprador que não honra com suas obrigações, é essencial a cláusula de resolução contratual por inadimplemento do comprador.

Por meio desta cláusula, pode-se prever que, havendo impontualidade do comprador por determinado tempo, poderá o vendedor pleitear a resolução (extinção) do contrato.

Frise-se que esta cláusula deve estar acompanhada de uma Cláusula de Arras, não podendo o vendedor simplesmente ficar com o bem vendido e se apropriar de todas as demais parcelas que porventura já tenham sido pagas pelo comprador.

Para isso, deve haver cláusulas complementares que disciplinam com maior riqueza de detalhes sobre esta situação.

CLÁUSULA PENAL POR INFRAÇÃO

Faz-se necessário que o contrato prescreva o que ocorre em caso de inadimplemento de qualquer obrigação contratual. Havendo a falta de cumprimento de qualquer obrigação por alguma das partes, é normal a existência de uma cláusula penal compensatória.

A cláusula penal existe por dois aspectos: primeiro, para desencorajar as partes de descumprirem o contrato; segundo, para compensar uma parte pela infração cometida pela outra.

Então, é necessário prever a infração de qualquer das obrigações, não somente da obrigação de pagamento, que já incorre em multa e juros de mora.

POSSE

Sobretudo quando tratamos de bens imóveis, é essencial determinar em que momento a posse será transmitida.

Há situações em que o comprador, pagando somente uma entrada, é investido na posse precária do bem. Em outros casos, o vendedor só permitirá a transmissão da posse após a quitação integral do pagamento.

Isso também deve estar previsto no contrato de forma a não deixar dúvidas na interpretação.

CESSÃO DE DIREITOS

É importante especificar em contrato se as partes eventualmente poderão ceder, transmitir, alienar, doar ou repassar os direitos e obrigações decorrentes do instrumento particular. 

Sugiro fortemente que, na maioria dos casos, exista uma vedação a qualquer tipo de cessão, alienação ou transferência dos direitos, uma vez que, sobretudo para os bens imóveis, a cessão costuma iniciar uma cadeia de eventos posteriores que impedem a correta transferência imobiliária e regularização do bem imóvel.

Não havendo a vedação à cessão de direitos, que a cessão seja condicionada, minimamente, à anuência da vendedora. Isso trará segurança à vendedora que permanecerá como titular do registro imobiliário até que se registre a escritura de compra e venda.

FORO

Por fim, a cláusula de foro também é de extrema importância. Ela será responsável por determinar em que lugar deverão ser dirimidas eventuais questões atinentes ao contrato, mediante o ajuizamento de ação no foro competente.

Vejamos que a Lei costuma disciplinar acerca da competência em razão do foro para grande parte dos contratos. No entanto, em alguns casos, a existência da cláusula de foro pode prevalecer, sendo a legislação aplicável somente em caso de omissão no contrato.

Por este motivo, inclua sempre a cláusula de foro nos contratos de compra e venda.

Vejamos que, mesmo sendo o contrato mais frequentemente utilizado, o contrato de compra e venda exige uma série de formalidades, não só para conferir segurança às partes, mas também para sua validade.

Portanto, considerando todas as informações acima e a frequente necessidade de utilização do contrato de compra e venda, forneço a seguir um modelo exclusivo deste contrato! 😉 

Modelo de Contrato de Compra e Venda 

Frise-se que o modelo de contrato de compra e venda é para auxílio dos colegas advogados e não substitui o trabalho e acompanhamento do negócio jurídico por parte do advogado. 

Não existe modelo contratual que sirva para todo e qualquer compra e venda, portanto, procure sempre um advogado para celebração do contrato de compra e venda.

Conclusão

À luz do exposto neste artigo, foi possível vislumbrar todas as formalidades e requisitos dos contratos de compra e venda, passando pelos seus requisitos de validade e até mesmo tratando das cláusulas que não podem faltar no seu contrato de compra e venda.

Embora seja um contrato utilizado diariamente pelas pessoas, até mesmo de forma verbal, possui extenso conteúdo acadêmico passível de estudo e aprofundamento, sobretudo para os advogados do ramo imobiliário.

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