contrato de compra e venda

Como fazer um ótimo contrato de compra e venda de imóvel

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O contrato de compra e venda é o instrumento que garante direitos para o vendedor e o comprador. Ele é consensual, oneroso e bilateral. Esta modalidade de contrato existe sempre que trocamos um bem por dinheiro. 

Ao comprar ou vender um imóvel, nós sempre buscamos segurança. Para isso, é essencial termos um contrato de compra e venda do imóvel, já que este é o instrumento que vai garantir direitos para o vendedor e o comprador, e pode evitar muitas dores de cabeça no futuro.

No entanto, quais são os requisitos de um contrato de compra e venda de imóvel? O que devemos prever neste contrato? Qual é a diferença entre um contrato de compra e venda de imóvel e uma promessa de compra e venda de imóvel? Quando o contrato pode ser feito de forma particular, e quando deve ser uma escritura pública em cartório?

Vou abordar todos esses pontos no artigo e apontar alguns erros comuns, mas que podem custar muito às partes. Então, fique comigo até o final! =)

Espécies de contrato de compra e venda

Sempre que trocamos um bem por dinheiro, temos um contrato de compra e venda. Mesmo aquela bala que você comprou no seu carro, enquanto esperava o sinal abrir, é um contrato de compra e venda.

Parece loucura, não é? Para quem não é advogado, é muito difícil de enxergar o mundo dessa forma. E até entre advogados, são muitos que não se atentam a essas pequenas coisas.

O fato é: qualquer acordo que resulte em troca de dinheiro por um bem é um contrato de compra e venda. Ele pode ser verbal e inclusive tácito – ou seja, implícito. Duvida? Vou dar um exemplo.

Exemplos de contrato de compra e venda

Você já viu algum “pegue e pague”? Alguma reportagem sobre esse tipo de negócio? Esse é um claro contrato tácito, onde você vê um produto, pega e deixa o valor correspondente, sem que haja interação ou aceitação de ambas as partes ao mesmo tempo.

Compra e venda é, de longe, o contrato mais presente no nosso dia a dia. Posso dar alguns exemplos:

  •  Compra e venda de alimentos;
  • Compra e venda de roupas;
  • Compra e venda de veículos;
  • Compra e venda de imóvel (casa, apartamento, terreno…);
  • Compra e venda de avião;
  • Compra e venda de direito de crédito.

Enfim, existem inúmeros exemplos de compra e venda, e seria impossível esgotar todos. Sempre que houver troca de dinheiro por algum bem, estaremos diante de um contrato de compra e venda.

Contrato de compra e venda de imóvel por escrito

Em muitos anos de atuação, vejo que muitas pessoas resistem a fazer qualquer tipo de contrato por escrito, até mesmo um contrato de compra e venda de imóvel.

É uma questão cultural: não gostamos de falar em dinheiro, e muito menos de pedir confirmação por escrito de alguma negociação. Achamos que é uma questão de não confiar na palavra alheia, mas é exatamente o oposto disso: se você confia na sua palavra, por que não colocá-la no papel?

Por melhores intenções que as partes tenham, nossa memória não é tão boa. Podemos interpretar o que foi falado de formas diferentes. Por isso, nada mais justo que colocar o contrato no papel para dar uma forma mais segura a ele.

Além disso, para a maioria dos brasileiros, o imóvel não é só um bem, e sim a representação física de um sonho, de uma segurança: o sonho da casa própria.

Diante disso, sempre que possível, firme um contrato. Seja de compra e venda de imóvel ou qualquer outro negócio. Como diz o ditado: “palavras o vento leva”.

Quando fazer um contrato particular de compra e venda de imóvel?

Existe um requisito legal muito claro no Código Civil, mas que muitas pessoas ignoram. Este requisito está no art. 108 do Código Civil, que diz:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Ou seja, para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, é exigida a forma de escritura pública de compra e venda para que o negócio jurídico seja válido.

É importante destacar que essa referência é da data do contrato. Isso significa que, mesmo que o tempo passe e o imóvel passe a valer menos que 30 salários mínimos, se o valor era superior na data do contrato, este continua não atendendo a exigência da lei.

Uma exceção a essa regra é no caso de financiamento do imóvel – a famosa alienação fiduciária. É a previsão do Art. 38 da lei 9.514/1997:

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”

Explicado isso, eu vou te pedir calma. Eu sei qual vai ser a sua próxima pergunta. Você, ou seu cliente, firmou um contrato de compra e venda de um imóvel com o valor acima de 30 salários mínimos e você quer saber a sua validade. Acertei? Então, vamos ao próximo tópico. 😉

Validade do contrato

O primeiro ponto é: não se desespere. É verdade que o contrato particular de compra e venda de um imóvel com valor acima de 30 salários mínimos, que não se trate de um contrato de alienação fiduciária, não terá os mesmos efeitos de uma escritura pública. Mas isso não quer dizer que não tenha nenhum efeito.

Na verdade, o contrato particular de compra e venda será recepcionado como um contrato de promessa de compra e venda, tendo os mesmos efeitos. Esse entendimento é feito a partir da conjunção de três artigos do Código Civil: art. 166, V, art. 170 e art. 462:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: (…)
V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

Aqui, a solenidade que essencial seria a forma, ou seja, escritura pública. Em tese o negócio seria nulo, se não fosse:

Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.”

E qual seria, então, o negócio subsistente? Para isso, temos:

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.”

O contrato de promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, ou seja, um contrato que precede o real contrato que se quer firmar.  É um contrato preparatório.

Certo. O contrato particular de compra e venda, nessas condições, é recebido como um contrato de promessa de compra e venda.  Mas o que isso quer dizer, afinal? Entenda:

  • O contrato tem alguma validade, apesar de não ser a mesma esperada;
  • Esse contrato não poderá servir para transferência de propriedade no RGI;
  • O contrato não será válido contra terceiros, apenas entre vendedor e comprador;
  • Ele poderá servir de base para uma adjudicação compulsória.

Ou seja: o contrato não é totalmente inválido, mas também não tem exatamente a mesma validade que as partes esperavam.

Por isso, é importantíssimo ficar atento ao requisito de valor: se o imóvel valer mais de 30 salários mínimos e não estiver sendo objeto de contrato de alienação fiduciária, é essencial fazer uma escritura de compra e venda junto a um ofício de notas.

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Cláusulas essenciais em um contrato de compra e venda de imóvel

Como em qualquer contrato, o contrato de compra e venda de imóvel tem algumas cláusulas essenciais, sem as quais as partes terão grandes problemas, isso se não for o caso de invalidá-lo. Elas são:

  • Objeto: o imóvel objeto do contrato deve ser muito bem descrito, de forma a não deixar qualquer dúvida. De preferência, inserir o número do registro no RGI e na Prefeitura.
  • Preço: o preço tem que estar claro no contrato, de modo que não haja qualquer dúvida.
  • Forma de pagamento: precisa estar definido no contrato o que se trata de sinal, de que forma o pagamento ocorrerá, em quantas parcelas e em quais datas.
  • Obrigações e prazos para cumprimento: é comum, por exemplo, colocar em contrato a obrigação do vendedor de apresentar certidões, mas esquecer-se do prazo para a apresentação. Sempre deixe estipulados todos os prazos e consequências de descumprimento, para que não haja qualquer discussão.
  • Posse: em que momento o comprador tomará posse do imóvel? Após o sinal? Durante o pagamento? Após a quitação? É essencial que haja essa previsão.
  • Possibilidade de retratação: as partes podem desistir do contrato?
  • Penalidades: a penalidade em caso de descumprimento deve ser clara. Será perda do sinal? Multa? Lembre-se de prever esse item.

Como já falei em outros artigos, não costumo trabalhar com modelos de contratos, e sim com esqueletos que tenham as principais previsões. Assim, as cláusulas citadas são essenciais na construção do seu contrato.

Claro que há outras cláusulas importantes caso a caso. Porém, prevendo estes pontos principais já será possível evitar mais de 90% dos problemas.

Saiba mais sobre como fazer um contrato aqui no blog da Aurum.

Contrato de compra e venda X promessa de compra e venda

Abordei rapidamente o tema, mas vou deixar um pouco mais claro neste tópico: quais são as diferenças entre contrato de compra e venda de imóvel e promessa de compra e venda de imóvel?

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar. No entanto, o que é isso?

Trata-se de um contrato preparatório, um “pré-contrato” por meio do qual as partes se comprometem a assinar um contrato definitivo mais à frente.

Em regra, no caso de imóveis, esse contrato é irretratável, ou seja, não permite arrependimento. Isso dá uma segurança maior à operação. No entanto, nada impede que as partes, em consenso, entendam que possa haver arrependimento e coloquem essa previsão no contrato.

A vantagem do contrato preliminar é que ele não tem todas as exigências de um contrato definitivo, e pode ser executado diretamente pela parte que tem interesse no seu cumprimento.

Conclusão

Como vimos, o contrato de compra e venda de imóvel é um dos mais significativos no nosso sistema. Trata-se de um contrato de alto valor, que representa não apenas um objeto, mas o sonho e maior propriedade de grande parte dos brasileiros.

Por isso, é importantíssimo tomar cuidado com as cláusulas e previsões contratuais, de modo a não haver qualquer problema para nenhuma das partes, seja comprador ou vendedor.

Mesmo assim, muitos não dão a devida atenção a esse contrato, não conferindo corretamente as previsões contratuais ou não se atentando à forma correta.

Portanto, é essencial prestar muita atenção aos contratos de compra e venda e ter a assessoria de um profissional especializado no tema, que venha a trazer maior segurança ao negócio.

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