Adjudicação Compulsória Extrajudicial: como funciona, quanto custa e mais

A lei 14.382/2022 introduziu a adjudicação compulsória extrajudicial no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos. Esse processo visa regularizar o registro de imóveis que foram prometidos em venda ou cessão.

Comprou um imóvel, quitou, mas ainda não tem a escritura? A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser a solução rápida e econômica para essa ocasião.

Imagine finalmente conseguir comprar o imóvel dos seus sonhos, mas, na hora de oficializar tudo, o vendedor simplesmente desaparece ou se recusa a assinar os documentos. Frustrante, não é? 

É aqui que entra a adjudicação compulsória extrajudicial, um processo menos burocrático e mais rápido que pode resolver essa situação. 

Neste artigo vou te explicar como esse processo legal garante a transferência do imóvel para o seu nome de forma rápida e descomplicada. Continue a leitura! 😉

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória extrajudicial foi incluída no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos pela nova lei 14.382/2022, e ela serve para regularizar o registro de imóveis prometidos em venda ou cessão.

Para entender melhor, vamos a um exemplo: João comprou um apartamento de Maria. Pagou tudo certinho, mas, na hora de transferir o imóvel para seu nome, Maria sumiu. Sem a assinatura dela, João fica sem possibilidade de provar que o apartamento agora é seu. A solução? Adjudicação compulsória extrajudicial. 

A Adjudicação Compulsória Extrajudicial, é uma forma de João, com o apoio da lei, obrigar a transferência do imóvel para seu nome, sem precisar entrar na justiça com um processo longo e cansativo.

Passo a passo: do protocolo à escritura

Com toda documentação em mão, vamos entender como funciona o processo na prática, desde o momento em que você entra no cartório até ter a escritura do imóvel em suas mãos.

Primeiro passo: dando entrada no pedido

Com todos os documentos na pasta, vá ao cartório e explique o que deseja a adjudicação compulsória, e explique qual a dificuldade junto ao vendedor. Nesse momento, prepare-se para pagar a primeira taxa: o valor do protocolo. Essa taxa cobre o registro inicial do seu pedido e varia de cartório para cartório. Em algumas cidades, como no Rio de Janeiro, para imóveis até R$ 17.417,06 o valor inicial é de R$ 821,92, enquanto em outras, o valor pode variar.

Segundo passo: seu caso sob análise

Após o protocolo, seu processo entra na fila de análise, que pode levar de alguns dias a algumas semanas, em geral, o custo dessa etapa já está incluído na taxa de protocolo que você pagou, mas alguns cartórios cobram uma taxa adicional de “prenotação” ou “exame de documentos”. Vale a pena perguntar antes para não ter surpresas.

Terceiro passo: chamando o vendedor

Com a documentação aprovada, o cartório precisa dar chance ao vendedor de se manifestar. Afinal, ele tem direito de apresentar sua versão. O cartório enviará uma notificação formal, geralmente por carta com Aviso de Recebimento (AR) ou, em alguns casos, por meio de um oficial de registro de títulos e documentos.

Quarto passo: aguardar a resposta

Agora é hora de esperar. O vendedor terá um prazo (geralmente 15 dias) para responder à notificação. Aqui, três coisas podem acontecer.

Se o vendedor não responde, é ótimo para você, pois o silêncio é interpretado como concordância tácita. E melhor ainda, caso ele responda concordando expressamente, assim o processo segue sem contestação.

 E terceiro, o vendedor contesta sem fundamento válido, o cartório avaliará se a contestação tem base legal. Se for apenas uma tentativa de atrasar o processo, o cartório poderá prosseguir mesmo assim.

Essa etapa não tem custo adicional para você, aqui é só aguardar o resultado.

Quinto passo: finalmente seu!

Superadas as etapas anteriores, chegamos ao momento mais esperado: o registro da propriedade em seu nome. O oficial do cartório fará a averbação na matrícula do imóvel, tornando você oficialmente o proprietário.

Esta é a etapa mais cara do processo. O valor varia conforme o preço do imóvel e a tabela de emolumentos do seu estado. Para ter uma ideia, no Rio de Janeiro, RGI relativos ao registro do reconhecimento extrajudicial da Adjudicação Compulsória, dos imóveis de valor até R$ 17.417,06, está custando R$ 376,07, mas os valores podem ser diferentes.

Dica de quem entende

Cada cartório tem sua própria tabela de custas, que segue as normas do Tribunal de Justiça do estado. Antes de iniciar o processo, vale a pena ligar para o cartório ou consultar o site do TJ local para ter uma estimativa mais precisa dos custos totais. Isso evita surpresas desagradáveis no meio do caminho.

Lembre-se: embora o processo tenha custos, eles geralmente são bem menores que os de um processo judicial, sem falar na economia de tempo e de dores de cabeça.

Aspectos Legais da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Agora, vamos desbravar um pouco o lado legal, mas sem complicação. A adjudicação compulsória está prevista no Código Civil brasileiro e ganhou um reforço com o Novo Código de Processo Civil, de 2015.

Ela diz que, se você comprou e pagou por um imóvel, mas o vendedor não quer oficializar a venda, você tem o direito de exigir essa transferência de forma legal.

Mas, e aí, como fazer isso “sem a justiça”? Simples. Você leva o caso para um cartório de registro de imóveis com todos os documentos que comprovem a compra. 

Segue uma mini lista dos principais documentos relacionados ao imóvel:

• Documentos pessoais do comprador.
• Contrato de compra e venda assinado (preferencialmente com firma reconhecida).
• Comprovantes de pagamento integral do preço.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Certidões atualizadas (como negativa de ônus reais, quando exigido).
• Cópias de comunicações com o vendedor (mensagens, e-mails, etc.).

O cartório vai notificar o vendedor, dando a ele a chance de se manifestar. Se o vendedor continuar no silêncio ou se recusar sem um motivo justo, o cartório procede com a transferência do imóvel para seu nome.

Importante: sempre recomendado contar com advogado especializado. O advogado poderá orientar sobre toda a documentação, reforçar o pedido para evitar indeferimentos desnecessários e, caso necessário, apresentar reclamação administrativa ou ingressar judicialmente.

A atuação do advogado aumenta as chances de sucesso e garante mais segurança em todo o processo.

Quem pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial?

Qualquer pessoa que tenha comprado um imóvel e esteja enfrentando dificuldades para conseguir a transferência oficial pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial. 

Isso vale tanto para imóveis urbanos quanto rurais, desde que você tenha provas nítidas e contundentes da compra e do pagamento integral, além disso, o imóvel precisa estar quitado.

Imprevistos acontecem

O caminho para registrar seu imóvel nem sempre é uma linha reta. Podem surgir algumas dúvidas ou problemas. Veja como lidar com situações comuns:

E se o vendedor desaparecer? Não entre em pânico. O cartório tentará localizá-lo para a notificação no endereço mais recente que consta nos registros. Se não houver resposta do vendedor após a tentativa de notificação, o processo de adjudicação pode prosseguir, e o imóvel poderá ser registrado em seu nome.

E se o vendedor tiver falecido? Nesse caso, a notificação será direcionada aos herdeiros legais ou ao inventariante responsável pelo espólio (conjunto de bens deixados pela pessoa falecida). O procedimento continuará com os representantes legais do vendedor.

O vendedor contestou a adjudicação. E agora? Se o vendedor apresentar uma oposição formal e justificada (por exemplo, alegando que o pagamento não foi integral ou que há descumprimento de contrato), o cartório não tem competência para julgar essa disputa. A questão precisará ser resolvida na justiça, por meio de uma ação de adjudicação compulsória judicial.

Quanto custa a adjudicação compulsória extrajudicial?

Os custos variam conforme o valor do imóvel e o estado onde ele está localizado, pois as taxas cartorárias não são uniformes em todo o Brasil. 

Porém, mesmo com essas variações, optar pela via extrajudicial é quase sempre mais econômico do que entrar com uma ação judicial, sem falar na economia de tempo e burocracias.

A Súmula 239 do STJ e a Adjudicação Compulsória: Segurança Jurídica nos Contratos Imobiliários

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece um marco na proteção dos compradores de imóveis, consolidando o contrato de compra e venda, cessões e promessas de cessão como irrevogáveis e garantindo o direito real oponível a terceiros. 

Este entendimento não apenas assegura que os acordos de compra de imóveis, uma vez registrados, não podem ser cancelados unilateralmente, mas também reforça o direito dos compradores à adjudicação compulsória.

Na prática, essa súmula oferece um escudo de proteção aos compradores, permitindo que, nos casos em que a parte vendedora se recuse a finalizar a transação conforme acordado, o comprador possa demandar a transferência definitiva do imóvel para seu nome. 

Um exemplo claro disso é quando um comprador, após firmar e registrar o contrato de compra de um apartamento, se depara com a recusa da construtora em cumprir o acordado. Com base na Súmula 239, o contrato não só é considerado irrevogável, mas o comprador também tem o direito assegurado de exigir a adjudicação compulsória do imóvel, independentemente de tentativas de venda para terceiros pela construtora.

A relevância da Súmula 239 para a adjudicação compulsória extrajudicial é significativa, ela estabelece um precedente legal que reforça a segurança jurídica nas transações imobiliárias, garantindo aos compradores um caminho mais direto e seguro para a posse efetiva de seus imóveis. 

Esta decisão do STJ não apenas protege os direitos dos compradores, mas também contribui para a estabilidade e previsibilidade do mercado imobiliário, assegurando que os contratos registrados sejam cumpridos conforme o acordado, sob a proteção da lei.

O que fazer quando o cartório recusa o pedido?

Isso pode acontecer, mas geralmente há uma solução. Veja abaixo os motivos mais comuns e o que fazer.

Documentação Incompleta ou Insuficiente, na falta de algum documento essencial, como o contrato de compra e venda válido, comprovantes claros de quitação total do valor, ou outras certidões necessárias, poderá o cartório se recusar.

Mas calma, tem solução, o cartório tem que especificar quais documentos estão faltando ou precisam ser corrigidos. Sua tarefa é providenciar essa documentação complementar. Caso discorde da exigência por considerá-la inadequada ou abusiva, é recomendável buscar orientação de um advogado para avaliar a possibilidade de apresentar uma reclamação formal à Corregedoria do Tribunal de Justiça ou buscar a via judicial.

Se houver dúvidas sobre a quitação do imóvel, como as provas de pagamento apresentadas não forem totalmente convincentes para o cartório, neste caso, ele pode solicitar documentos adicionais ou esclarecimentos para confirmar que o valor total foi realmente pago.

É só reunir todas as provas de pagamento que possuir: comprovantes de depósito ou transferência, recibos detalhados, extratos bancários que mostrem as transações, ou qualquer outro documento que demonstre claramente a quitação integral do preço combinado.

O vendedor apresentou contestação Justificada, ou seja, trouxe fundamentos válidos, para a negativa, como a falta de pagamento integral ou o descumprimento de cláusulas contratuais, neste caso, complica, pois o cartório não pode decidir quem tem razão.

Chegamos ao ponto que queríamos evitar, se houver conflitos entre vendedor e compradora, o cartório não tem competência para decidir, esta é a limitação legal. Em caso de disputa, é necessário ingressar com uma ação de adjudicação compulsória na justiça. Utilize toda a documentação que você já reuniu para fundamentar seu pedido judicial.

Mais segurança na sua rotina jurídica
Mais liberdade no dia a dia

O Astrea automatiza as tarefas repetitivas e otimiza a gestão do seu escritório para você ter mais tranquilidade. O Astrea otimiza a gestão jurídica do seu escritório para você ter mais tempo e tranquilidade.

Conhecer o Astrea

A Súmula 239 do STJ e a adjudicação compulsória: segurança jurídica nos contratos imobiliários

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece um marco na proteção dos compradores de imóveis, consolidando o contrato de compra e venda, cessões e promessas de cessão como irrevogáveis e garantindo o direito real oponível a terceiros. 

Este entendimento não apenas assegura que os acordos de compra de imóveis, uma vez registrados, não podem ser cancelados unilateralmente, mas também reforça o direito dos compradores à adjudicação compulsória.

A súmula protege aos compradores, obrigando a parte vendedora a finalizar a transação conforme acordado, e em caso de negativa, o comprador poderá demandar a transferência definitiva do imóvel para seu nome, ainda que sem auxílio do vendedor.

Já pensou, após firmar e registrar um contrato de compra de um apartamento, construtora se recusa a cumprir o acordado. Com a Súmula 239, o contrato não só é considerado irrevogável, mas o comprador também tem o direito assegurado de exigir a adjudicação compulsória do imóvel, independentemente de tentativas de venda para terceiros pela construtora.

A relevância da Súmula 239 para a adjudicação compulsória extrajudicial é significativa, ela estabelece um precedente legal que reforça a segurança jurídica nas transações imobiliárias, garantindo aos compradores um caminho mais direto e seguro para a posse efetiva de seus imóveis. 

Esta decisão do STJ não apenas protege os direitos dos compradores, mas também contribui para a estabilidade e previsibilidade do mercado imobiliário, assegurando que os contratos registrados sejam cumpridos conforme o acordado, sob a proteção da lei.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial serve para quem deseja garantir seus direitos de propriedade de forma rápida e menos burocrática. 

Com a documentação correta e seguindo os passos necessários, é possível superar os obstáculos criados por vendedores relutantes e finalmente ter seu imóvel reconhecido como seu, legalmente e sem complicações.

O prazo de conclusão do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial pode variar bastante conforme o cartório, a necessidade de cumprimento de exigências e a resposta (ou ausência de resposta) do vendedor.

Assim como no processo judicial, não é possível fixar um tempo padrão para a finalização, mas sabemos que a adjudicação compulsória extrajudicial, tende a ser mais rápida.

Mais conhecimento para você 

• Processo administrativo previdenciário: conheça todas as etapas!
• Previdência privada: como funciona e atuação do advogado
• Por que a comoriência é importante para o Direito Sucessório
• O que é e como fazer um acordo judicial: Guia Completo [+Modelo]
• Tire as principais dúvidas sobre prescrição e decadência previdenciária
• Adjudicação Compulsória Extrajudicial: como funciona, quanto custa e mais
• O que é abandono de incapaz e o que diz a lei
• Contrato de adesão: como funciona e papel dos advogados

Gostou do artigo e quer evoluir a sua advocacia?

Assine grátis a Aurum News e receba uma dose semanal de conteúdo no seu e-mail! ✌️

Digite seu e-mail

Ao se cadastrar você declara que leu e aceitou a política de privacidade e cookies do site.

Assinar