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21 maio 2021
ìcone Relógio Artigo atualizado 25 ago 2021
O instituto da função social da propriedade, apesar de ser um conceito jurídico aberto, discute que a propriedade de uma pessoa deve se comunicar com a necessidade da sociedade, ou seja, possibilitar o bem comum.

Nesse artigo abordaremos um conceito muito mencionado, mas pouco compreendido: a função social da propriedade. Analisaremos o conceito, bem como qual a sua relevância em nosso ordenamento jurídico

Além disso, falaremos sobre a origem desse princípio e a sua importância para o direito civil nas diversas especificidades, como na propriedade urbana e rural.

Por fim, abordaremos os pontos de atenção para nós advogados e advogadas. 

O que é o direito à propriedade?

Antes de entender a função social da propriedade, é preciso entender o próprio direito que tal instituto “limita”: o direito à propriedade.

O direito à propriedade está previsto no artigo 5º da Constituição Federal e é alçado a garantia fundamental, sendo essa uma cláusula pétrea do nosso Diploma Constitucional. Vejamos:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…)”

Portanto, o direito à propriedade é garantia de todos os Estados democráticos e livres da atualidade. Caso não fosse assegurado o direito de propriedade estaríamos diante de uma situação em que o fruto do esforço de um indivíduo poderia ser tomado por outro, ou mesmo pelo próprio Estado.

Além disso, o direito à propriedade como garantia inviolável permite que as pessoas produzam bens e serviços que beneficiarão a todos, uma vez que ingressarem no mercado. 

Cito como exemplo a situação de um agricultor. Se ele soubesse que o fruto do seu empenho em arar a terra, plantar e colher os frutos pudesse ser suprimido por uma pessoa ou pelo Estado sem a justa compensação pelo seu trabalho, ele não teria interesse nessa produção. 

Conforme bem preceitua Melhim Namem Chalhub: 

Qualquer que seja a organização social considerada, a propriedade há de ser, obviamente, elemento sempre presente na estrutura da ordem econômica e social, não havendo dúvida de que o reconhecimento do direito de propriedade é fator de segurança jurídica e, conseqüentemente, de estabilidade social.”

Portanto, esse direito se constitui como direito de usar, fruir e dispor de alguma coisa, bem como de excluir que terceiros assim o façam. 

Limitação ao exercício do direito à propriedade

A maioria dos direitos está sujeito à limitações, e esse parece ser o caso do direito à propriedade quando observamos o inciso XXIII do artigo supramencionado. Vejamos:

XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;”

Logo, o artigo 170, ao tratar dos princípios sobre os quais se funda a ordem econômica, prevê:

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
I – soberania nacional;
II – propriedade privada;
III – função social da propriedade;
(…)”

Conforme o artigo, a propriedade atenderá à sua função social. Mas o que isso quer dizer? 

O instituto da função social da propriedade, apesar de relativamente recente em nosso ordenamento, remonta à Igreja Medieval com a Encíclica Rerum Novarum do Papa Leão XIII, em que se discute que a propriedade privada deve facilitar o bem comum. 

Foi neste momento que se passou a discutir a contribuição ao bem comum, que deveria ser possibilitada pelo uso da propriedade. Assim, a propriedade de uma pessoa deveria se comunicar com a necessidade do outro, tendo, portanto, uma função social.

Origem do termo na área jurídica

Na área jurídica, quem cunhou o termo função social da propriedade foi o jurista francês Léon Duguit. Segundo ele, o direito de propriedade deveria ser uma função social e o proprietário deveria usá-lo para o incremento da riqueza e bem comum. 

Ele ainda via a referida transformação como uma socialização da noção de propriedade. Isso porque, no seu entender, deixa de ser um direito do indivíduo para verter-se em função social. É cada dia mais cerceado, tendo em vista a ampliação do número de casos em que deve ser a sociedade juridicamente protegida frente à propriedade.

Não é de se espantar que essa construção coletivista e, portanto, cerceadora de liberdades individuais de Duguit foi utilizada por regimes totalitaristas como o regime fascista italiano, por exemplo. 

Isso ocorreu pois a negação de direitos subjetivos realizada pelo jurista, que era positivista e acreditava que os direitos individuais sempre se curvam aos interesses da sociedade, é conveniente à regimes ditatoriais, já que conceitos amplos como “sociedade”, “bem comum” e “solidariedade”, são facilmente utilizados para expansão do Poder Estatal.

Esse é um grande problema de conceitos jurídicos indeterminados, ainda mais quando trazem limitações aos direitos individuais. 

No Brasil, o conceito da função social da propriedade surgiu textualmente pela primeira vez na Constituição Federal em 1967, durante o período da ditadura militar.

Qual a importância da função social da propriedade? 

Em sua concepção individual, o direito à propriedade privilegia o indivíduo titular do direito. No entanto, em sua perspectiva social, tutela o interesse da coletividade de forma a estabelecer imposições negativas e positivas aos titulares desse direito.

A imagem está dividida em duas. Na parte superior, há a imagem de um homem desfocado utilizando o notebook e um martelo jurídico em primeiro plano. Na parte inferior, o fundo é branco e está escrito: "O instituto da função social da propriedade, apesar de ser um conceito jurídico aberto, discute que a propriedade de uma pessoa deve se comunicar com a necessidade da sociedade, ou seja, possibilitar o bem comum."
Confira o conceito da função social da propriedade!

Destaca-se que essa função social não recai somente sobre bens imóveis, mas sobre qualquer coisa de que uma pessoa possa se apropriar, como uma empresa, por exemplo.

A função social da propriedade condiciona o exercício dos poderes do proprietário, abrindo espaço para que a política legislativa defina qual deve ser a destinação de cada bem a depender da circunstância.

Dessa forma, a propriedade pode ser regulamentada de acordo com a natureza dos bens sob os quais recai.

Apesar disso, é importante destacar que a função social em nenhum momento importa em supressão da propriedade privada, somente delimita o espaço em que o titular pode satisfazer seus interesses individuais.

O papel da função social da propriedade no Direito Civil 

No Código Civil de 2002 Código Civil, existe uma menção à função social da propriedade no artigo 2.035:

Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.

Parágrafo único.
Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.

O mencionado artigo se encontra nas disposições finais do Diploma, e esta existe menção pois o código anteriormente não fazia alusão ao referido instituto. 

Outras previsões inovadoras foram trazidas, ao que muitos autores disseram ser em função da consagração deste princípio pelo Diploma Constitucional, como no art. 1.228, que prevê em seu §§1º e 2º:

§1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2.º: São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.”

Logo, o direito de propriedade não pode ser utilizado de forma a prejudicar o meio ambiente, tampouco os interesses de outras pessoas.

Ainda que se diga que o artigo trata-se do reflexo da função social, mais parece que se trata da limitação normal de um direito subjetivo na medida em que todos os direitos sofrem limitações quando invadem a esfera de outros indivíduos.

Aspectos da função social da propriedade urbana 

Como dito anteriormente, apesar da função social da propriedade se referir a quaisquer coisas que possam ser apropriadas por uma pessoa, é mais comum ouvir o termo referindo-se à propriedade imóvel.

Nesse sentido, no que tange à função social da propriedade urbana, prevê a Constituição Federal de 1988:

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.

§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.


§ 2º
A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.

Neste sentido, é importante destacar que cada cidade irá regulamentar no Plano Diretor as exigências a serem consideradas para que a propriedade cumpra sua função social.

Art. 182 da Constituição Federal

Os demais §§ do referido dispositivo preveem: 

§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.

§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:


I – parcelamento ou edificação compulsórios;


II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;


III – desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.”

Portanto, o não cumprimento da função social, com a não utilização ou subutilização do imóvel, pode resultar em penalidades sérias. A mais grave delas é a desapropriação mediante pagamento em até dez anos após o ato.

Isso mostra a relevância do instituto para o nosso ordenamento.

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Aspectos da função social da propriedade rural 

No capítulo que se refere à política agrícola em nossa constituição, prevê o artigo 184:

Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.

§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.
§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para fins de reforma agrária, autoriza a União a propor a ação de desapropriação.


§ 3º Cabe à lei complementar estabelecer procedimento contraditório especial, de rito sumário, para o processo judicial de desapropriação.


§ 4º O orçamento fixará anualmente o volume total de títulos da dívida agrária, assim como o montante de recursos para atender ao programa de reforma agrária no exercício.


§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária.”

Dessa forma, a propriedade rural subutilizada ou improdutiva pode acarretar para seu proprietário em sua perda por desapropriação. Neste caso, o pagamento ocorrerá em até 20 anos.

Assim, nota-se que tanto no caso de propriedade urbana quanto propriedade rural, existem hipóteses de usucapião especial. O prazo para aquisição originária da propriedade é de apenas cinco anos caso a propriedade seja produtiva (se rural) ou sirva de moradia (se urbana).

Principais pontos de atenção para aplicadores do Direito

No caso da propriedade imóvel, é importante ter atenção que o descumprimento da função social, através da subutilização do imóvel, pode acarretar até mesmo a perda da propriedade. 

Uma hipótese seria se a pessoa que tem um terreno e não vai ao imóvel, não cuida, não paga os tributos. 

Nesse caso, se uma outra pessoa constrói ali uma casa e passa a residir no imóvel por um determinado período sem a oposição do proprietário, é possível a aquisição por usucapião. Isso porque a pessoa da função social à propriedade.

Dúvidas frequentes sobre a função social da propriedade

O que significa a função social da propriedade?

O instituto da função social da propriedade, apesar de ser um conceito jurídico aberto, discute que a propriedade de uma pessoa deve se comunicar com a necessidade da sociedade, ou seja, possibilitar o bem comum.

De onde surgiu o termo função social da propriedade?

Na área jurídica, quem cunhou o termo foi o jurista francês Léon Duguit. Segundo ele, o direito de propriedade deveria ser uma função social e o proprietário deveria usá-lo para o incremento da riqueza e bem comum. Saiba mais sobre o tema neste artigo!

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Marta Mendes
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Advogada (OAB 163595/MG), Bacharela em Direito pela pela Faculdade de Direito da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF). Pós-graduada em Direito do Trabalho e Processual do Trabalho pela Faculdade Damásio de Jesus. MBA em Gestão e Business Law pela...

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