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16 nov 2021
ìcone Relógio Artigo atualizado 17 nov 2021
A Lei 8.245/91, mais conhecida como lei do inquilinato, regulamenta a relação entre locador e locatário num contrato de locação de imóvel.

Para muitos de nós, ter um lugar para morar significa alugar um imóvel. A lei do inquilinato regulamenta essa relação entre aquele que coloca o imóvel à disposição para que outra pessoa possa utilizá-lo por determinado tempo, mediante contraprestação financeira. Esses papéis são, respectivamente, de locador e locatário. 

Este texto pretende apresentar um panorama geral sobre a lei, destacando os pontos que chamam mais a atenção, além de pontuar os principais direitos e obrigações de ambas as partes que transigem nesses contratos de locação de imóvel urbano. 

O que é a lei do inquilinato?

A Lei 8.245/91, mais conhecida como lei inquilinato, regulamenta a relação entre aquele que coloca o imóvel à disposição para que outra pessoa possa utilizá-lo por determinado tempo, mediante contraprestação financeira. Esses papéis são, respectivamente, de locador e locatário.

A Lei do Inquilinato é um apelido não formal que foi atribuído à Lei Federal n. 8.245, de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes. Uma curiosidade é que, na verdade, a lei não usa o termo “inquilino” em nenhum momento, referindo-o apenas como locatário, palavra sinônima.

No início da década de 90’, com a parca disponibilidade de imóveis e a precária regulamentação sobre o tema, propôs-se o Estado a criar maior previsibilidade e segurança jurídica para essas relações. A partir dessa lei foram estipuladas condições gerais para locações urbanas, sejam elas residenciais ou não.

Antes de seu surgimento, o principal diploma sobre o tema era o Código Civil de 1916, além de leis esparsas, cujo somatório se mostrava insuficiente para gerar proteção e regulação para o mercado de locações imobiliárias. Isso porque os contratos podiam ser feitos sem as atuais balizas e limitações, o que acabou promovendo recorrentes abusos, principalmente por parte dos locadores. 

Lei do inquilinato comentada

Agora apresentaremos alguns pontos de destaque da lei do inquilinato e a justificativa para o respectivo apontamento, considerando-se sobretudo as circunstâncias práticas com as quais convivemos. 

Art.4º da lei do inquilinato

  • Em regra, durante o prazo estipulado para o contrato, não poderá o locador reaver o imóvel (art.4º) – atenção para o artigo 9º. 

Por sua vez, o locatário pode devolver, mediante o pagamento de uma multa (idem). 

Art. 5° da lei do inquilinato

  • A ação para o locador rever o imóvel é a ação de despejo (art.5º).

A lei prevê quatro tipos de procedimentos judiciais, sendo a ação de despejo um deles (art.59 a 75). 

Art. 6° da lei do inquilinato

  • Nos contratos que vigem por prazo indeterminado, o locatário pode denunciar o contrato e sair após 30 dias (art.6º). 

Essa prerrogativa também se aplica ao locador, no caso dos contratos com duração superior a 30 meses (art.46, §2º).

Art. 9° da lei do inquilinato

  • A locação pode ser desfeita por mútuo acordo entre as partes, infração legal ou contratual (inclusive falta de pagamento) e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art.9º). 

Essa prerrogativa também se aplica ao locador, no caso dos contratos com duração superior a 30 meses (art.46, §2º). 

  • A locação pode ser desfeita por mútuo acordo entre as partes, infração legal ou contratual (inclusive falta de pagamento) e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art.9º). 

Esse artigo é muito importante, referido em outros artigos da lei, que repetem essas hipóteses de resolução contratual (tais como: art.47 e 53).

  • O pagamento do aluguel não pode ser cobrado de forma antecipada, em regra (art.20). Tal prática chega a ser considerada como contravenção penal! (art.43, II). 

As exceções são: i) quando não for estipulada nenhuma garantia (art.42); ii) nas locações para temporada (art.50).

Art. 37 da lei do inquilinato

  • Não se pode exigir mais de uma garantia (art.37, §ú). 

A lei prevê, além da nulidade, que tal prática configura-se como contravenção penal (sujeita a prisão ou multa – art.43,II).

Art. 44 da lei do inquilinato

  • Considera-se crime retomar o imóvel forjando-se uma das hipóteses desta lei (art.44, II e III). 

Como solicitar para uso próprio, por exemplo, e não fazê-lo no prazo estipulado de 180 dias (art.47, III).

Art. 46 e 47 da lei do inquilinato

  • Os contratos de locação residencial dividem-se em dois grandes grupos: locações acima de 30 meses ou abaixo (art. 46 e 47). Acima de 30 meses: findo o prazo, prorroga-se automaticamente e para retomar o imóvel basta denúncia com antecedência de 30 dias. 

Abaixo de 30 meses, findo o prazo, prorroga-se automaticamente, porém a retomada se dá apenas em hipóteses específicas (art. 47, incisos). Vide abaixo:

Art. 47: Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”

Art. 48 da lei do inquilinato

  • Na locação para temporada, o prazo não pode ser superior a 90 dias (art.48). 

Isso porque a característica desse contrato é a o fato de ser temporário.

  • Atenção para a prorrogação automática nos contratos de locação para temporada! 

As consequências são bem diferentes das disposições iniciais: a) não fora estipulada uma relação continuada, senão pontual; b) não se poderá mais cobrar os aluguéis antecipadamente; c) o locador só poderá denunciar após 3 anos do início da locação, salvo as hipóteses do art. 47.

Art. 51 da lei do inquilinato

  • Nos contratos de locação não residencial há o direito de renovação por parte do locatário (art.51) – o que não ocorre nas locações residenciais. 

Desde que o contrato por escrito com prazo determinado; a locação já some 05 anos; e a atividade comercial vem sendo explorada pelo inquilino há pelo menos 03 anos no imóvel.

Art. 55 da lei do inquilinato

  • Conceito de locação não residencial: “Considera – se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar – se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.” (art. 55).

Informalmente, fala-se em locação comercial, mas a lei utiliza-se da expressão “locação não residencial”.

Art. 57 da lei do inquilinato

  • Os contratos por prazo indeterminado podem ser denunciados pelo locador com 30 dias de antecedência (art. 57). 

Quando há prazo determinado, cessa com o fim da vigência, sem necessidade de aviso. Se mantida a relação, prorroga-se de forma indeterminada (art. 56).

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Direitos e deveres do inquilino

Direitos do inquilino

A lei define de maneira esparsa os direitos do inquilino, os quais passam a ser reproduzidos a seguir:

  • Permanecer no imóvel durante o prazo estipulado no contrato, ainda que o locador não mais deseje alugar, a menos que ocorram as hipóteses do art. 9º. 
  • Denunciar o contrato com antecedência de 30 dias.
  • Eventualmente, ser indenizado o sublocatário, pelo sublocador, quando rescindido o contrato principal de locação. 
  • Ter mantido o valor da sublocação aquém do valor da locação.
  • Exercer o direito de preferência, no caso de alienação do imóvel locado, no prazo de 30 dias.
  • Exercer, o sublocatário, o direito de preferência, caso a sublocação seja total (em detrimento do sublocador).
  • Receber indenização (e, eventualmente, o direito de retenção) pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis autorizadas.

Deveres do inquilino

Conforme o art. 23 da lei do inquilinato, os principais deveres do inquilino são:

  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
  • Zelar pela conservação da propriedade e do imóvel;
  • Avisar o locador ao notar qualquer dano ou defeito cuja reparação caiba a este. Além disso, deve também reparar os danos causados por si;
  • Não realizar modificações no imóvel ou propriedade sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
  • Respeitar as regras do condomínio.

No que concerne às obrigações, tanto do locador quanto do locatário, a lei compilou nos artigos 22 e 23, respectivamente, os quais serão reproduzidos na íntegra.

Direitos e deveres do locador

Entre os direitos e deveres do locador, previstos no art. 22 da lei do inquilinato, podemos destacar:

  • Entregar o imóvel alugado em perfeito estado de uso;
  • Garantir, durante o tempo de locação, o uso pacífico do imóvel locado;
  • Responsabilizar-se pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  • Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, assim como impostos e taxas, salvo a disposição expressa no contrato de locação;
  • Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, tais como obras de reformas, pintura de fachadas e indenizações trabalhistas.

Um dos pontos mais polêmicos entre as obrigações das partes diz respeito às despesas ordinárias/extraordinária, cuja conceituação por vezes mostra-se tênue. Considerando que o tema requer mais atenção, merece ser tratado em outro texto com exclusividade. 

Quando será aplicada a lei do inquilinato? 

A lei do inquilinato, portanto, aplica-se a todos os contratos de locação de imóveis urbanos, sejam eles residenciais ou não. 

No corpo da própria legislação foram previstos procedimentos judiciais especiais, que são eles: i) ação de despejo; ii) ação de consignação de pagamento de aluguel e acessórios; iii) a ação revisional de aluguel; iv) ação renovatória de aluguel. 

Para além dessas quatro possibilidades, a referida lei orienta na confecção dos contratos de locação e na própria conduta das pessoas que ocupam os papéis de locador e locatário, ambas hipóteses em que sua aplicação se dá de forma preventiva.

Como elaborar um contrato de locação de imóvel

As principais cláusulas que devem contar num contrato de locação de imóvel, conforme a Lei do Inquilinato, são:

  • Qualificação das partes;
  • Características do imóvel;
  • Definição do prazo de locação;
  • Obrigações financeiras do locatário;
  • Manutenções, reparos e obras no imóvel;
  • Renovação ou fim da locação.

Caso queira saber mais sobre o assunto, é só clicar aqui para conferir meu texto a respeito.

Modelo de contrato de locação

Além disso, também disponibilizo, de forma totalmente gratuita, um modelo exclusivo de contrato de locação.

Para ter acesso gratuito ao modelo, basta fazer o download do material, clicando abaixo:

baixar modelo gratuito de contrato de locação

Perguntas frequentes sobre a lei do inquilinato

Como é chamada a Lei 8.245/91?

Lei do Inquilinato é um apelido não formal da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações de imóveis e os procedimentos a ela pertinentes. Saiba mais sobre neste artigo!

Quais são os direitos do inquilino?

Entre os principais direitos do inquilino previstos na Lei do Inquilinato, podemos destacar: permanecer no imóvel durante o prazo estipulado em contrato; ter preferência em caso de compra e venda do imóvel; receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas; e não pagar despesas extras do condomínio.

Quais são os deveres do locatário?

Entre os principais deveres do locatário, previstos na Lei do Inquilinato, podemos destacar: entregar o imóvel alugado em perfeito estado de uso; garantir o uso pacífico do imóvel locado; e pagar as despesas extras do condomínio.

Qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?

O prazo para o inquilinato sair do imóvel é de até 30 dias.

Qual a finalidade de um contrato de locação?

Os contratos de locação tem como finalidade estipular os limites, garantias e direitos do locador e locatário na relação estabelecida.

Resumo do conteúdo

A lei do inquilinato é específica, razoavelmente simples, voltada para os contratos de locação de imóveis urbanos e mostra-se bastante eficaz ao que se propõe, regulando o mercado e resguardando as partes com direitos e deveres previsíveis. 

Isso colabora para a confiabilidade e a dinamicidade de nossas relações. Caso tivéssemos uma lei genérica ou mesmo não tivéssemos regulação alguma, possivelmente teríamos mais conflitos e mais insegurança para contratar

Aqui não se fala em uma intervenção estatal sobre o conteúdo das relações negociais (por exemplo: a estipulação do preço, prazo e condições é ampla), mas apenas da estrutura básica, que acaba contribuindo para uma uniformização e para o desenvolvimento de um maior nível de civilidade nas contratações. 

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Advogada (OAB 165649/MG). Bacharela em Direito pela Universidade Federal de Juiz de Fora. Mestre em Direito e Inovação pela Universidade Federal de Juiz de Fora. Sou sócia no escritório Botti Mendes Advogados e atuo nas áreas de Direito Empresarial e...

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  • Lucinaldo Caetano da Silva 15/07/2021 às 14:38

    Gostei muito, se possível gostaria de receber outros antigos relacionados.

  • ANTONIO FELIX 15/04/2021 às 17:47

    O condomínio tem autonomia de limitar número de pessoas por apartamento somente para aluguel por temporada, no caso 6 pessoas? Isso não seria discriminação, já que não vale para todos, somente para aluguel por temporada??

  • Jayme Augusto Ribeiro de Oliveira Matos 25/10/2020 às 18:01

    Bom Texto!

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