ação renovatória: requisitos, prazos e exceções

Entenda os requisitos, exceções e aspectos processuais da ação renovatória

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Ação renovatória é a ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato locação comercial seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitindo que o empresário (inquilino) permaneça conduzindo seu negócio naquele ponto comercial. Está prevista na Lei 8.245/91. 

No estudo do direito imobiliário, um dos grandes temas envolve as Locações regidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Nem todo contrato de aluguel é regulado por ela, mas sem dúvida, essas são as locações mais presentes no dia a dia da sociedade

A Lei do Inquilinato trata das locações de imóveis urbanos – que podem ser contratos de locação residencial, por temporada e não residencial (ao contrário do que às vezes se vê dizer, não são sinônimo: locação não residencial é gênero; comercial, espécie).

Nessa norma, temos quatro ações: o despejo, a consignação de aluguéis, a revisional e a renovatória. Este texto, você vai conferir um conteúdo completo sobre a ação renovatória, seus fundamentos, aplicações e peculiaridades.

Neste texto você confere:

Para facilitar a leitura, você pode navegar pelo menu clicável acima.

O que é a ação renovatória?

A ação renovatória é uma ação judicial que vai ser proposta pelo inquilino contra seu locador, em casos de locações comerciais. O objetivo da ação é que o contrato de locação seja renovado de modo forçado, por um valor adequado ao mercado, mesmo contra a vontade do locador. Assim, o empresário (inquilino)  consegue permanecer conduzindo seu negócio naquele ponto comercial.

Discussão geral da ação renovatória

Em síntese, caso o locador e inquilino não cheguem amigavelmente a um termo justo para renovar o contrato amigavelmente, o inquilino poderá se valer dessa ação judicial para a renovação forçada. Essa ação representa, na prática, uma contratação intermediada pelo Judiciário, na medida em que há espaço para a discussão do novo contrato de locação por completo.

Discussão do valor da ação renovatória

Importante dizer que a ação renovatória contém em si uma discussão do valor da nova locação. Muitas vezes a única divergência entre as partes é justamente essa. Então, caso a disputa processual avance, serão feitas as provas cabíveis – geralmente periciais – para definição do valor “justo” (conforme o mercado imobiliário do momento na região).

Finalidade da ação renovatória

A ação renovatória trata de um problema específico: o risco sobre o ponto comercial do empresário

Muitas vezes o empresário inicia um negócio num imóvel alugado. Passado algum tempo de trabalho, consegue desenvolver sua clientela. Ele “amadurece” o ponto comercial em que está seu negócio.

Então, o empresário está exposto ao risco de “perder” o tempo e trabalho investidos, porque o locador pode não desejar renovar o contrato de locação. Ou até deseja renovar, mas por um preço superior à realidade do mercado imobiliário (ou seja, cobrando muito caro).

Pensando nessa situação, o legislador criou um mecanismo de proteção ao ponto comercial por meio das ações renovatórias, previstas na Lei do Inquilinato. Essa lei previu que as locações comerciais podem ser renovadas de modo obrigatório – mesmo contra a vontade do locador/proprietário.

Conceitos importantes na ação renovatória

A propriedade do imóvel e a do ponto comercial

Para esclarecer mais os conceitos envolvidos na ação renovatória, é importante entender a base do conflito: a possível divergência entre, de um lado, o dono do imóvel (da sala comercial), na condição de locador; de outro, o empresário, inquilino, dono do ponto comercial. 

Então, é importante não confundir as noções do imóvel (sala) e do ponto comercial. Vejamos.

Imóvel

O imóvel é o bem físico (material). Se pensarmos numa sala comercial, vamos considerar exclusivamente a sala vazia, desocupada, sem nenhuma atividade sendo praticada dentro dela. Cada imóvel tem uma única matrícula registrada em um único e específico cartório de imóveis. O dono do imóvel, em geral, é aquele indicado em sua escritura – podendo ser uma pessoa natural (física) ou pessoa jurídica.

Ponto comercial

Já o ponto comercial é algo diverso do mero “local”. A noção de ponto comercial abrange a combinação do aspecto espacial (local) com diversas características que podem influir no negócio – algumas, inerentes ao próprio local; outras, fruto do trabalho do empresário.

Por todas essas ideias, não se deve tratar o ponto comercial como equivalente ao imóvel. O ponto é um local físico, combinado com características imateriais. Por isso, o ponto comercial é um “bem imaterial” – um dos elementos de um estabelecimento. 

Ponto comercial, estabelecimento e fundo de comércio

A noção de “fundo de comércio” é necessária para entendermos uma das defesas do locador contra a ação renovatória, conforme veremos adiante. Então, para sedimentar o conhecimento, precisamos entender as relações entre ponto comercial, estabelecimento e fundo de comércio.

Ponto comercial

Dissemos antes que o ponto é o local dotado de características que influenciam na atividade empresária – tais como clientela, logística etc. Portanto, o ponto comercial é um bem imaterial, centrado nesse conjunto de características, para além do mero espaço físico.

Estabelecimento 

São os bens que o empresário utiliza para “tocar” o negócio. O estabelecimento é o conjunto de bens tratado unitariamente (ou seja, como conjunto, não como individualidades). Portanto, o estabelecimento é considerado como bem coletivo

O estabelecimento é conceituado pelo Código Civil:

Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.

Os elementos do estabelecimento podem ser bens materiais (mesas, cadeiras, balcões, estoque, veículos etc.) e/ou imateriais (o nome empresarial, marcas, patentes, créditos a receber e o ponto comercial).

Fundo de comércio

A ideia de estabelecimento se confunde com a ideia de fundo de comércio, sendo apenas nomenclaturas adotadas por leis diversas. Esta última é a expressão usada pela Lei do Inquilinato, mais antiga, de 1991. 

Já “estabelecimento” é o termo trazido pelo mais recente Código Civil Brasileiro, de 2002, que incorporou a já então consagrada teoria da empresa, vinda da Itália, a partir dos anos 40.

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Requisitos para o direito de ação renovatória

Apresento a seguir os requisitos para que o inquilino tenha o direito à ação renovatória – o chamado direito material. Esses requisitos estão dados, basicamente, pelo art. 51 da Lei do Inquilinato, e são:

  1. Ser a locação comercial (com algumas exceções)
  2. Ser a locação pactuada por contrato escrito
  3. A locação deve ser pactuada por prazo determinado
  4. Mínimo 5 anos de contrato
  5. Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial

Se você quiser consultar um tópico em específico dos requisitos da ação renovatória, pode navegar clicando no menu acima. 

1. Ser a locação comercial (com algumas exceções)

De partida, devemos repetir: só dão direito à ação renovatória os contratos de locação comercial. Nos termos da Lei do Inquilinato, a locação é comercial quando temos “imóveis destinados ao comércio” (art. 51).

Atualmente, a atividade “comercial” é chamada, mais corretamente, de “empresarial”, com a atualização teórica incorporada pelo Código Civil de 2002. Então, é o Código Civil que vai definir o que é atividade empresarial:

Art. 966. Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.

Empresário é a pessoa; empresa é a atividade por ele exercida

Essa atividade (empresa) é atividade econômica (fins lucrativos), organizada (gestão sobre os fatores de produção: capital, mão de obra e insumos), exercida profissionalmente (com habitualidade), para produzir ou circular bens ou serviços. 

Ocorre que algumas atividades foram expressamente excluídas do enquadramento como empresárias pelo mesmo Código:

Art. 966, parágrafo único. Não se considera empresário quem exerce profissão intelectual, de natureza científica, literária ou artística, ainda com o concurso de auxiliares ou colaboradores, salvo se o exercício da profissão constituir elemento de empresa.

Portanto, profissionais liberais em geral (médicos, advogados, contadores, arquitetos etc.) não são, a rigor, tratados pela lei como empresários. Desse modo, são atividades econômicas civis.

Ação renovatória para autônomos

Essas atividades citadas acima, por serem “não empresariais”, a princípio estariam excluídas do direito à ação renovatória – pois a locação para tais ramos não seria, então, locação comercial. 

Todavia, essas atividades também são beneficiadas pela possibilidade de ação renovatória, conforme extensão que lhes é dada pela Lei do Inquilinato:

Art. 51, § 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.”

Assim, pela letra da lei, se a atividade de medicina, por exemplo, for exercida por um médico autônomo, como pessoa natural, pela literalidade da norma ele não terá direito à ação renovatória. Nem mesmo se o fizer por meio de uma sociedade informal, irregular. 

O pensamento corrente entende que, nesses casos, a vinculação da clientela se dá menos pelo local do ponto, e mais pela pessoa do profissional. Todavia, sendo a atividade exercida por uma sociedade regular, então essa locação seria beneficiada pela ação renovatória (verificadas as demais condições, obviamente).

Ação renovatória para associações e fundações

Outra questão pertinente diz respeito a locações por associações e fundações em geral (entes sem fins lucrativos). Essas locações, por serem atividades sem fins lucrativos, a rigor são não são comerciais e, pela literalidade da lei estariam fora do benefício das renovatórias.

Existe, porém, pensamento teórico que sugere a possibilidade de aplicação das renovatórias para essas entidades, desde que, no caso concreto, se demonstre a vinculação daquela atividade (embora não comercial) com o “ponto” – lembrando que essa é a filosofia das ações renovatórias.

Ação renovatória em casos de depósitos externos

Muitos estabelecimentos contam com depósitos em local diverso da sala em que a clientela é recebida. São dois contratos de locação, portanto: um da sala em que funciona a loja; outro, da sala (separada) em que funciona o depósito. Considerando que a clientela não é atendida no depósito, questionou-se o cabimento de ação renovatória para esses contratos. 

O Judiciário entende que sim, porque, embora a clientela não seja atendida no depósito, há uma relação direta pela logística do estabelecimento, vinculando a sala principal com a sala acessória. Por isso, as renovatórias têm sido aceitas para esses contratos.

2. Ser a locação pactuada por contrato escrito

A forma escrita, embora não seja condição de validade para a locação, é condição de eficácia para alguns direitos, dentre eles o direito de renovação forçada. Ou seja, o contrato de locação feito de boca pode ser reciprocamente exigido por ambas as partes, mas não embasará o direito à ação renovatória que estamos a comentar – o inquilino terá que se submeter à renovação amigável, negociada.

Aspecto processual: uma questão interessante que se propõe são situações em que o contrato foi pactuado por escrito, mas, por uma razão qualquer, o inquilino não dispõe de sua via. A rigor, o contrato existe, só não está na posse do inquilino. Nesse caso, podemos recorrer ao procedimento de exibição de documentos da lei processual (CPC, arts. 396 a 404).

Leia mais sobre a teoria geral dos contratos aqui no blog da Aurum.

3. A locação deve ser pactuada por prazo determinado

Novamente, o contrato de locação pode ser pactuado subordinado a elementos eficaciais – condição, termo, encargo. Se nada for determinado expressamente, entende-se que a locação é firmada com prazo indeterminado – ou seja, ela terminará por outra causa jurídica, que não o prazo: talvez a morte, talvez a denúncia (cheia ou vazia), talvez uma rescisão por inadimplemento, mas não uma data final.

Esses contratos não são o mais comum no mercado – sobretudo quando se tem locações comerciais. Porém, não são raros os casos de contratos pactuados sem prazo determinado. Nesses casos, então, a locação seria válida e exigível, mas o inquilino não teria direito à ação renovatória.

Um detalhe importante sobre esse aspecto é a renovação tácita. Como muitos sabem, quando um contrato de locação é pactuado com prazo determinado e ele chega a seu fim, mas as partes permanecem como estão (inquilino não desocupa e paga o aluguel; locador recebe o pagamento e não exige a saída), ocorrerá a prorrogação tácita – só que ela será por prazo indeterminado. Nos termos da Lei do Inquilinato:

Art. 56, parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Ou seja, o contrato nasceu com prazo determinado, o prazo foi esgotado, houve a prorrogação tácita e o prazo passa a ser considerado, então, indeterminado. Nesse caso, portanto, o contrato estará numa situação de prazo indeterminado e, por isso, nesse momento, o inquilino não terá direito à ação renovatória.

4. Mínimo 5 anos de contrato

Esse requisito temporal pode ser cumprido de dois modos

Numa forma mais evidente, quando o contrato tenha sido feito por cinco anos ou mais. Nesse caso, a primeira renovação já pode ser feita via ação renovatória, caso seja necessário.

No segundo modo, o contrato foi feito por prazo determinado, porém menor que cinco anos. Ao fim desse contrato inicial, não haverá direito à renovação forçada, mas as partes podem fazer uma renovação amigável, sem processo judicial. Então, caso o contrato original mais as renovações amigáveis somem o tempo mínimo de cinco anos, também se aperfeiçoará o direito à ação renovatória.

Tempo ininterrupto

O detalhe a ser destacado quanto a essa última forma, é que não pode haver interrupção entre os contratos renovados amigavelmente. Ou seja, caso o inquilino “feche a loja”, ou mesmo “abra a loja em outra sala”, e depois reabra (ou volte) para a sala original, não haverá, neste caso, soma dos tempos dos contratos, mas reinício da contagem de tempo.

Uma pequena e relativa exceção a essa proibição de interrupção é aceita pela teoria e pelos tribunais, na forma do que se chama accessio temporis (tradução livre: incorporação do tempo). 

Por essa teoria, pequenos intervalos entre os dois contratos (original e o novo, renovado amigavelmente), derivados da dinâmica das negociações, sem que tenha havido interrupção na atividade empresarial, são um tempo que será “incorporado” à contagem do tempo total dos contratos.

Assim, se um inquilino e um locador passam, por exemplo, três meses em negociação a respeito do novo contrato, esse tempo não é tratado como interrupção. Além disso, esses meses serão computados como tempo de contrato para fins de análise do cumprimento do requisito de cinco anos.

Aspecto processual: Ao propor a ação renovatória, esse requisito precisará ser provado, o que se faz de modo objetivo com a juntada do(s) instrumento(s) contratual(is) demonstrando o tempo exigido pela lei.

5. Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial

Outro requisito temporal trata do tempo de atuação no ramo de negócio

Como a lei tem por escopo proteger o ponto comercial, o legislador estipulou, na lei, que há um tempo mínimo para a formação desse ponto, com a devida vinculação da respectiva clientela àquele negócio. Assim, além dos requisitos anteriores, o inquilino precisa demonstrar que, no momento da ação renovatória, conta com pelo menos três anos naquele mesmo ramo de negócio.

Todavia, em que pese a literalidade do texto, a jurisprudência tende a aceitar mudanças no ramo de atividade, desde que sejam desdobramentos naturais do ramo original.

Por exemplo, se o empresário expande o negócio para agregar novos serviços ou produtos antes não oferecidos, como numa loja de construção que passa a vender também mobília para residência. Outro exemplo se dá quando a mudança decorre da evolução do mercado consumidor e dos negócios, como numa loja de jogos eletrônicos (“fliperama”) que, perdendo clientes, se converte numa lan house.

Aspecto processual: esse requisito será demonstrado pelo inquilino, em sua petição inicial, com a juntada do contrato social e da última alteração, caso exista, demonstrando a ausência de mudança no ramo empresarial. Porém, o locador, caso queira se defender, pode fazer todo tipo de prova, inclusive testemunhal, para provar que o inquilino atua de fato em ramo diverso daquele indicado no contrato social.

Leia também: os mais importantes princípios do direito empresarial.

Legitimados a propor a ação renovatória

Na prática, quem pode mover a ação renovatória? A resposta imediata e evidente é: o inquilino empresário (pessoa natural ou jurídica) – ou um daqueles equiparados mencionados acima (sociedades civis regularmente constituídas, art. 51, §4º).

Além dele, inquilino formal, o legislador também permitiu que propusessem a ação renovatória os seguintes personagens (art. 51, §§ 1º, 2º e 3º):

  • Se o contrato for cedido a outro empresário (cessão de contrato), o novo inquilino (cessionário) terá legitimidade – lembrando que a cessão de contrato requer prévia anuência do locador (art. 13);
  • Se houver sucessão no contrato, porque o inquilino formal morreu e seus herdeiros continuam o contrato, o sucessor terá legitimidade;
  • Se o contrato estiver no nome de uma sociedade (PJ), e se houver morte de sócio e com isso o fim da pessoa jurídica (dissolução da sociedade por morte do sócio), não haverá mais sociedade propriamente dita, mas o sócio remanescente terá legitimidade para propor a ação renovatória – caso continue no mesmo ramo de atividade;
  • Se houver sublocação, apenas o sublocatário terá legitimidade.

Também pode ocorrer, e é muito comum no Brasil, que o contrato seja feito em nome da pessoa natural (física) de um dos sócios, enquanto a pessoa jurídica ainda não se constituiu de modo formal. 

Nesse caso, se o contrato autorizar a atividade empresária em questão, quando a sociedade for regularizada, o ponto comercial será ser incorporado a ela. Então, diz a lei que, se o inquilino formal for sócio dessa pessoa jurídica que passou a atuar no imóvel (passando a ser da PJ o estabelecimento/fundo de comércio), então poderá a ação renovatória ser proposta ou pelo inquilino formal, ou pela pessoa jurídica diretamente.

Prazo para início da ação renovatória

A ação renovatória deve ser protocolada no máximo 6 meses antes do término do prazo do contrato vigente (art. 51, §5º). Ou seja: o inquilino tem que propor a ação antes do contrato acabar. Perdido o prazo, a renovação terá que ser negociada amigavelmente, não mais dispondo o inquilino do direito à renovação forçada.

A lei também fala que a ação renovatória só pode ser iniciada a partir de 1 ano antes do fim do contrato vigente. Porém, um erro aqui, caso a petição seja protocolada antes do permitido, custará algum dinheiro (taxas processuais), mas não prejudicará o direito à renovatória, podendo a ação ser novamente protocolada, a partir do prazo correto.

Aspecto processual: Atenção para o fato de que esse prazo é decadencial, de forma que ele não é prorrogável. Também é prazo material, de modo que sua contagem é corrida – não apenas em dias úteis. Na prática, então, se o prazo finda em dia não útil, sua petição deve ser apresentada no dia útil anterior.

Na prática do dia a dia do empresário e dos escritórios de advocacia, a sugestão é que o empresário inquilino inicie as tratativas para renovação amigável por volta de 1 ano antes do fim do seu atual contrato.

Dica extra!

Caso se chegue a um termo amigável, a ação judicial não será necessária. Entretanto, passados dois ou três meses de negociação sem resultado final, é hora de chamar sua consultoria jurídica para montar o processo da ação renovatória – de preferência, com antecedência suficiente para que o trabalho seja bem feito.

Mesmo após iniciada a ação, as negociações amigáveis podem continuar, obviamente. Alcançado um entendimento entre as partes, seus advogados peticionarão o acordo e extinguirão o processo. Caso o entendimento não seja alcançado, o inquilino não terá perdido o prazo decadencial e a ação renovatória será avaliada pelo Poder Judiciário.

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Exceções ao direito de renovar

Como se vê, o direito à renovação forçada é uma interferência do Estado na propriedade privada, pois o dono, sendo o locador, terá uma restrição ao seu direito de dispor sobre seu próprio bem. Essa restrição é justificada, como dissemos, pela proteção ao ponto comercial do empresário, com base nos princípios da função social da propriedade e da empresa.

Porém, essa restrição também é ela mesma limitada. Desse modo, haverá situações, apontadas pelo legislador, em que o direito de propriedade voltará a prevalecer sobre o direito de proteção ao ponto comercial do inquilino empresário. Ou seja, o legislador previu casos em que, mesmo que o inquilino preencha todos os requisitos para a ação renovatória, ele não terá o direito à renovação forçada, podendo o proprietário evitar a renovação.

Essas exceções estão inscritas no art. 52 da Lei do Inquilinato e são:

A seguir as apresento cada uma em detalhes. Novamente, você pode navegar pelo conteúdo pelo menu acima.

Obras determinadas pelo Poder Público

Se dá quando o proprietário, por imposição do Estado, é obrigado a fazer obras no imóvel. Isso pode ocorrer por leis urbanísticas, ambientais, ou por vícios na estrutura do imóvel, dentre outros. Nesse caso, se a obra for tal que provoque “radical transformação” no imóvel, o inquilino não terá o direito à renovação forçada. (art. 52, I, primeira parte)

A razão parece ser clara: se a reforma precisa ser feita obrigatoriamente, e se é uma reforma que implique “radial transformação” do imóvel, o proprietário precisa que o inquilino saia para que a reforma possa ser empreendida. 

Aspecto processual: O proprietário será, naturalmente, o réu da ação renovatória. Se sua linha de defesa estiver nessa exceção, é dele o dever de demonstrá-la. Desse modo, em sua contestação, deverá juntar o ato do poder público que impõe a realização da reforma (art. 72, §3º).

Também vale a pena o proprietário demonstrar – se possível documentalmente – o aspecto subjetivo da regra: provar que haverá “radical transformação”. Essa expressão é aberta e demanda reflexão sobre o caso concreto. Por isso, é de todo conveniente que o proprietário leve em sua contestação informações de ordem técnica, por meio de peritos, engenheiros ou arquitetos, atestando que haverá tal “transformação radical” e, de preferência, explicando em que ela consiste.

Entendimentos consolidados

Alguns casos foram julgados em que o inquilino, autor da ação, ao ver a contestação do proprietário baseada na exceção das reformas, respondeu em sua réplica que ele, inquilino, se submeteria às obras com ele dentro do imóvel – no intuito de dizer que a exceção não seria aplicável e a renovação forçada permaneceria válida.

No entanto, as decisões prevalecem no sentido de que, configurada a exceção ao direito do inquilino renovar, não caberia ao inquilino propor “ajustes” para escapar da exceção dada objetivamente por lei.

Obras desejadas pelo proprietário

A segunda exceção se dá quando o proprietário planeja (sem estar obrigado) realizar obras no seu imóvel, de tal forma a aumentar o valor do bem, ou, até mesmo (curioso!) o valor do negócio do inquilino (art. 52, I, segunda parte).

Então, se o contrato estiver por acabar e, nesse momento, o locador tem projeto de obra para o imóvel, ele poderá evitar a renovação forçada, mesmo que o inquilino preencha todos os requisitos exigidos para a ação renovatória – anteriormente comentados.

Aspecto processual: Novamente, assim como na exceção anterior, essa defesa do locador será apresentada em contestação e é dele o ônus da prova. Então, em sua peça de contestação, o locador deverá juntar documentos técnicos que definam a obra que será feita (“relatório pormenorizado da obra”, assinado pelo engenheiro responsável).

Deverá juntar também “estimativa da valorização” do bem. Embora a lei não seja expressa (ao contrário da assinatura do engenheiro, expressamente solicitada), é de todo recomendável que essa estimativa seja assinada por avaliador imobiliário regularmente credenciado – caso a avaliação seja pelo preço de mercado. O engenheiro será o responsável pela avaliação, se o aumento de valor for derivado de questões de ordem técnica da construção.

Retomada para uso próprio

Outra exceção ao direito de renovar do inquilino é o caso em que o locador deseje retomar o imóvel comercial para ele mesmo empreender seu próprio negócio. A norma está na Lei do Inquilinato, art. 52, II:

Art. 52, II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.”

Novo negócio

No início do texto citado, a lei fala “utilizado por ele próprio”, dando a entender as situações em que o locador, dono da sala comercial, vai iniciar nela um novo negócio. Detalhe é que não importa a condição do locador ser pessoa natural (física) ou jurídica.

Transferência de estabelecimento

Na segunda parte da redação, a lei fala de “transferência de fundo de comércio existente”, dando a entender que já havia um estabelecimento prévio (há mais de um ano) em outro local. Ou seja, já existia uma empresa funcionando em outro local e o locador deseja trazer esse negócio para dentro de sua sala comercial, evitando a ação renovatória.

Maioria do capital

Nesse caso, além do requisito temporal (mais de um ano), a lei exige que seja “sócio majoritário” o próprio locador, ou seu cônjuge (por extensão, também o companheiro em união estável), ou qualquer descendente (filhos, netos etc), ou ainda qualquer ascendente (pais, avós etc.).

Empresários individuais

Essa norma faz necessária a compreensão de um detalhe do direito empresarial. Na maioria das vezes, uma empresa é organizada na forma de pessoa jurídica (sociedades empresárias, geralmente uma LTDA ou uma SA; atualmente se usa também a EIRELI, pessoa jurídica unipessoal, “sem sócios”).

Todavia, isso não é sempre assim. É permitida a atuação do empresário como pessoa natural (pessoa física), na condição chamada por lei de empresário individual. Esse empresário deve ter registro na Junta Comercial e, inclusive, terá um número de CNPJ.

Todavia, tecnicamente ele não constituiu uma pessoa jurídica – não há separação patrimonial entre duas entidades (pessoal e PJ); há apenas o seu patrimônio único (tudo da pessoa natural). Então, de novo, tecnicamente falando, não haverá um “capital social” do qual ele seja “sócio”.

Ainda assim, é de se entender que a norma citada (art.52, II) se aplique de modo idêntico também a esse empresário individual, entendendo-se o “capital social” como o capital indicado no registro do empresário em seu cadastro na Junta Comercial. Nesse caso, o locador (ou cônjuge, companheiro, ascendente, descendente) não será “majoritário”, mas titular único.

Concorrência pelo locador

Embora a lei permita que o locador evite a ação renovatória em casos nos quais ele mesmo fará uso do imóvel, a mesma lei impede que o locador se aproveite do trabalho empresarial previamente feito pelo inquilino para conquistar uma clientela para aquele ponto comercial. Assim, em casos de retomada para uso próprio, o locador está proibido de usar o imóvel para atividade empresarial do mesmo ramo do locatário (art. 52, §1º, primeira parte).

Todavia, poderá, sim, atuar no mesmo ramo, caso a própria locação abranja não apenas o imóvel, mas todo o estabelecimento (fundo de comércio) (art. 52, §1º, segunda parte).

Imagine, por exemplo, que o proprietário alugue uma sala e o inquilino monte uma padaria. Na exceção por uso próprio, o dono evita a ação renovatória dizendo que ele mesmo empreenderá um negócio no seu imóvel. Ele evita a renovação forçada, mas está proibido de montar ali uma padaria ou similar.

Porém, se a locação já abrangeu todos os equipamentos necessários, ou parte considerável deles, temos aí o caso em que não foi alugada apenas a sala, mas também o estabelecimento (fundo de comércio) já montado. Então, nesse caso, o locador estará autorizado a empreender no ramo de padaria.

Cláusulas contratuais específicas

Entendemos que as partes podem, no contrato de locação, estabelecer exceções e limites a essas regras acima apontadas, baseando-se na autonomia da vontade e liberdade de contratar (Código Civil, art. 421). 

Esse entendimento está ainda mais reforçado a partir da Lei 13.847/2019 – Lei da Liberdade Econômica.

Exceção de uso próprio para shoppings

Essa exceção contra as ações renovatórias não podem ser usadas para locações em shopping centers (art. 52, §2º). 

Isso deriva do fato de que os shoppings são empreendimentos imobiliários, administrados de modo centralizado, voltados para a locação de seus espaços de forma organizada a atrair um público consumidor por meio da distribuição dos espaços entre as chamas lojas âncoras (a princípio, captadoras de clientela) e lojas satélites (a princípio, beneficiárias dessa captação, mas que também contribuem para o conjunto do empreendimento).

Ocorre que não temos uma definição de shopping center na lei, de modo que essa mesma expressão é  usada para tratar de realidades fáticas diversas – donde a teoria precisou fazer uma importante distinção entre shoppings locados e shoppings vendidos.

  • Os shoppings locados são aquilo que tratamos acima, como empreendimento imobiliário administrado de modo centralizado. São os shoppings que em geral imaginamos ao pensarmos no tema.
  • Os shoppings vendidos são prédios comerciais cujas salas são propriedade de pessoas diferentes. São administrados de forma mais parecida com um condomínio de moradores do que com um shopping. São voltados ao comércio, mas cada dono (e cada locador) faz sua própria gestão de tempo e trabalho, sem uma gerência centralizada e unificada.
Entendimentos consolidados

Então, a teoria e a jurisprudência entendem de modo pacífico que a restrição contra a exceção de uso próprio (art. 52, §2º) só se aplica aos shoppings propriamente ditos, ou seja, os shoppings locados. Dessa forma, se a loja estiver num “shopping” vendido, o proprietário ainda poderá se defender contra a ação renovatória com a exceção do uso próprio.

Corroborando esse entendimento já consolidado, em junho de 2019, o CJF editou o enunciado 83 de sua III Jornada de Direito Comercial, com o seguinte texto:

O complexo edilício constituído por unidades condominiais comerciais autônomas, sem exploração econômica coordenada de forma unitária, ainda que chamado “shopping do tipo vendido”, não caracteriza contrato de shopping center.”

Proposta mais vantajosa de terceiro

A última exceção ao direito de renovação forçada vem escondida no parágrafo terceiro do art. 52 – não na forma de inciso, junto com as anteriores.

Por esse texto, vê-se que o proprietário dispõe de mais uma exceção contra a ação renovatória do inquilino, que é ter ele uma oferta/proposta de locação mais vantajosa ofertada por terceiros interessados em locar seu imóvel. Porém, mais uma vez o legislador cria regra de proteção à concorrência, proibindo que o ramo de atuação desse terceiro seja o mesmo do inquilino atual (art. 72, §2º).

Essa exceção raramente é vista na prática, porque ela gera para o inquilino o direito de ser indenizado pelo prejuízo gerado pela perda do ponto comercial, conforme será comentado a seguir. Porém, é possível imaginar cenários onde empresas tenham um interesse específico num determinado ponto e estejam dispostas a reembolsar o locador por esse prejuízo, para obter o ponto desejado. Então, essa norma é de conhecimento relevante para ambas as partes da negociação.

Aspecto processual: Mais uma vez, em sua contestação, o locador deverá trazer os documentos que comprovem a existência de proposta de terceiro em melhores condições do que a proposta feita pelo inquilino atual em sua petição inicial. Diz a lei que o locador deverá juntar com sua contestação a proposta do terceiro interessado, assinada por ele e ainda por mais duas testemunhas. Essa proposta deverá trazer o ramo de atividade empresarial do terceiro interessado, para que seja evitada a proibição de atuar no mesmo ramo do inquilino atual (art. 72, §2º, primeira parte).

O inquilino, diante da proposta do terceiro, terá o direito potestativo de – em sua manifestação de réplica – aceitar os exatos termos da proposta (igualá-la) e, com isso, preservar seu direito à ação renovatória (art. 72, §2º, parte final).

Direito de indenização pela perda do ponto

Como se viu acima, há situações em que o inquilino, mesmo preenchendo todos os requisitos da ação renovatória, perderá o ponto comercial (não renovará o contrato) por alguma exceção prevista em lei a favor do proprietário. 

Essa perda, mesmo sendo lícita, gera evidente prejuízo ao locatário – que consiste, de modo geral, nos custos de mudança e implantação de novo ponto comercial. A lei também manda computar os prejuízos dos “lucros cessantes”, donde podemos imaginar a redução de faturamento gerada pela perda de clientela.

Cada inquilino precisa ter um trabalho consistente, específico para seu caso individual, com ajuda de contadores e advogados, para determinar qual é o prejuízo gerado pela perda do ponto. Porém, definido esse valor, o inquilino prejudicado poderá – em algumas situações – demandar a indenização contra o locador (art. 52, §3º).

Indenização no caso de obras e uso próprio

Nas exceções baseadas em obras, obrigatórias ou não, se o locador não iniciá-las em até 3 meses da entrega do imóvel, o inquilino terá o direito de ser indenizado. Se a exceção foi baseada em uso próprio, o locador precisa iniciar suas atividades nesse mesmo prazo de 3 meses, caso contrário deverá pagar o prejuízo do inquilino.

Essas são normas reguladoras, no sentido de que têm por finalidade evitar que o locador use uma exceção de modo “falso”, forjando um fato que não existe efetivamente na vida real. Desse modo, o inquilino só será indenizado diante do descumprimento do locador em dar uso ao imóvel conforme indicado em sua defesa (obras ou uso próprio).

Indenização em caso de proposta mais vantajosa

Ocorre que há outra situação que gera direito à indenização: quando o aluguel não se renova pela existência de proposta mais vantajosa de terceiro. Nesse caso, o dever de indenizar é inerente à exceção. Ou seja, usada essa exceção, a indenização será devida independentemente de outra condição.

Aspecto processual: no caso das indenizações derivadas da falta de cumprimento do dever de construir ou de usar a sala retomada, parece-nos que haverá inevitavelmente a necessidade de nova ação judicial indenizatória, posterior à ação renovatória em que o inquilino fora derrotado. Isso porque o direito de indenização depende de fato novo, a ser verificado após o término do processo.

Porém, no caso de uso da exceção de proposta mais vantajosa, o direito à indenização é inerente à essa figura. Desse modo, não depende da verificação de fato posterior. Assim, é possível pedir no mesmo feito renovatório que o juiz da causa determine a indenização a ser paga pelo locador.

Ação renovatória em síntese

Como vimos, a ação renovatória é uma ferramenta prevista pela Lei do Inquilinato e aplicável para as locações comerciais.

Sua finalidade é a proteção do ponto comercial do inquilino empresário, caso ele não consiga a renovação amigável, negociada, com o locador.

Para ter o direito à renovação forçada, o inquilino deve preencher os requisitos do art. 51: contrato escrito, prazo determinado de 5 anos, três anos no mesmo ramo negocial. A ação renovatória deve ser iniciada no prazo limite de até 6 meses antes do fim da locação vigente.

Porém, o locador terá, por sua vez, direito a evitar a renovação forçada, caso se configure uma das exceções previstas no art. 52: necessidade de realizar obras obrigatórias, interesse em realizar obras que aumentem o valor do bem, retomada para uso próprio (não aceita em shoppings) e melhor proposta por terceiros.

E aí, o que achou do texto? Tem alguma dúvida relacionada a ação renovatória? Compartilhe com a gente nos comentários abaixo que vamos interagir com você! 😉

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  • Antônio Carlos Murayama disse:

    Excelente artigo, claro e objetivo. Inquilinos precisam de proteção maior em relação aos poderes de grandes construtoras e Lei do Inquilinato que favorecem os proprietários em 80% das cláusulas. Em plena Pandemia, vou perder todos os meus investimentos e gastos com Covid-19 e outros depois de 8 anos de aluguel Não Residêncial onde temos um Bar Restaurante no bairro da Vila Mariana em Sáo Paulo e com contrato aditivo vencendo em 30/04/2021 e locador evitando conversas visando perder o prazo para ação renoatória. O que fazer? AA construtora está acabando com o comércio local e seduzindo proprietários a vender.

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