ação renovatória: requisitos, prazos e exceções >

Entenda os requisitos, exceções e aspectos processuais da ação renovatória

Entenda os requisitos, exceções e aspectos processuais da ação renovatória

6 set 2024
Artigo atualizado 9 set 2024
6 set 2024
ìcone Relógio Artigo atualizado 9 set 2024
A ação renovatória é aquela que permite, a quem aluga um imóvel comercial, renovar o contrato de aluguel, mesmo contra a vontade do proprietário do imóvel.

A Locação é um dos temas mais importantes do Direito Civil e do Direito Imobiliário. Afinal, temos milhões de imóveis alugados para pessoas e para empresas. Para regular essas relações, foi editada a Lei 8245/1991.

Lá, existem previsões para os diferentes tipos de locações. Especificamente para a locação de imóveis comerciais, temos a previsão da ação renovatória, que vai permitir ao locatário renovar seu contrato de aluguel mesmo contra a vontade do locador – desde que atendidos alguns requisitos.

Continue a leitura para saber mais! 😉

O que é a ação renovatória?

A ação renovatória é a ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato locação comercial seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitindo que o empresário (inquilino) permaneça conduzindo seu negócio naquele ponto comercial.

Entenda o que é ação renovatória.

Qual o objetivo da ação renovatória?

O principal objetivo da ação renovatória é proteger o fundo de comércio do locatário. Mas o que é o fundo de comércio?

Fundo de comércio é o resultado de trabalho do empresário. É a combinação dos fatores que fazem a empresa existir e prosperar, tais como o peso de sua marca, a sua clientela, os contratos existentes, os segredos comerciais e, entre outros, também o seu ponto comercial.

Assim, para evitar um valor excessivo de aumento de aluguel no caso de sucesso da empresa, a Lei do Inquilinato trouxe a previsão da Ação Renovatória.

Entendido seu objetivo, vamos aos requisitos?

Mais segurança na sua rotina jurídica
Mais liberdade no dia a dia
O Astrea automatiza as tarefas repetitivas e otimiza a gestão do seu escritório para você ter mais tranquilidade. O Astrea otimiza a gestão jurídica do seu escritório para você ter mais tempo e tranquilidade.
Experimentar Grátis

Quais os requisitos para o direito de ação renovatória?

A Ação Renovatória está prevista no art. 51 da lei 8245/1991:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Ou seja, apenas podem ser objeto de ação renovatória as locações comerciais celebradas por escrito e que tenham prazo determinado, de no mínimo 5 anos, desde que o locatário estiver exercendo a mesma atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

Neste ponto, o STJ entende que o prazo da renovação será de 5 anos, e que pode haver mais de uma renovação do contrato. Segue, abaixo, trecho da decisão:

(…) 10. Cinco anos configura prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, uma vez que a lei não limita essa possibilidade.
(…) (REsp n. 1.971.600/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

Porém, é preciso ter atenção: há mais alguns requisitos para a ação renovatória, que, muitas vezes, acabam não sendo cumpridos. Eles estão previstos no art. 71 da lei 8245/1991:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Por experiência, vemos que muitas vezes o locatário não consegue cumprir alguns destes itens, especialmente a prova de cumprimento total do contrato, a quitação de todo o débito e a aceitação do fiador. Por isso, são pontos de atenção tanto para o locador quanto para o locatário.

Quem pode mover a ação renovatória?

Os parágrafos do Art. 51 da Lei 8245/1991 trazem a previsão de quem pode ajuizar a ação renovatória. Essas pessoas são:

  1. A pessoa que figurar como locatária no contrato;
  2. O cessionário, caso haja cessão da locação (arts. 13 e 51, §1º);
  3. O sublocatário (arts. 13 e 51, §1º);
  4. A sociedade, caso o contrato seja firmado em nome de uma pessoa física, mas autorizar a sua atividade (art. 51, §2º);
  5. O sócio sobrevivente, em caso de dissolução da sociedade por morte de um dos sócios (art. 51, §3º).

Qual o prazo da ação renovatória?

O prazo para propor a Ação Renovatória é previsto no art. 51, §5º da lei 8245/1991:

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Vemos, assim, que a Ação Renovatória pode ser proposta no prazo entre 1 ano e 6 meses da data em que a locação terminará.

Uma observação importante, aqui, é que o texto da lei fala que o direito decai, ou seja, é um prazo decadencial, e não prescricional. Isso importa pela previsão do art. 207 do Código Civil:

Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.

Por isso, é preciso ter cuidado redobrado ao contar este prazo.

É importante ter atenção, também, ao fato de que muitos locadores, conhecendo deste prazo, tentam prolongar as negociações, atrasando respostas a propostas e até mesmo o envio de contrato, na tentativa de fazer o locatário perder o direito à renovação.

Por isso, vale estar sempre atento e jamais deixar de mover ação no prazo caso não haja resolução. Sempre é possível fazer um acordo ou desistir do processo, se for necessário.

Quando não cabe a ação renovatória?

Mesmo com toda a proteção legal, existe possibilidade de defesa na Ação Renovatória. Vamos começar pelo art. 52 da lei 8245/1991:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Os casos de obra são bem claros: obras grandes exigidas pelo Poder Público, ou obras realizadas pelo locador que venham a aumentar o valor do imóvel excluem a possibilidade da renovatória. No entanto, as obras devem começar em até 3 meses da alegação, sob pena de indenização pelos prejuízos e lucros cessantes (art. 52, §3º).

Já no caso de alegação de uso próprio, é importante destacar o §1º, que informa que o imóvel não pode ser utilizado para empresa do mesmo ramo do locatário, a menos que a locação incluísse também o fundo de comércio.

O art. 72 da lei 8245/1991 traz mais previsões:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

O inciso I é bem óbvio: caso o locatário não atenda aos requisitos da lei, indicados acima, bem como ao prazo da ação, a renovação não é cabível.

Outro ponto possível de defesa é a demonstração de que o valor oferecido pelo locatário não é compatível com o mercado, devendo apresentar uma contraproposta com os valores que entende cabíveis (Art. 72, §1º).

Já no caso de proposta de terceiro, em melhores condições, é necessário haver prova escrita, assinada pelo terceiro e por duas testemunhas, e com indicação do ramo de atividade, que deve ser diferente do atual (art. 72, §2º). Neste caso é cabível, ainda, indenização pelos prejuízos e lucros cessantes (art. 52, §3º).

Conclusão:

Como pudemos ver, a lei traz proteções importantes para o locatário comercial, permitindo que ele mova uma ação renovatória, caso não chegue a um acordo com o proprietário.

No entanto, essa ação tem diversos requisitos próprios, que devem ser observados. Em especial, destaco a necessidade de cumprimento total do contrato, de quitação do débito e de concordância do fiador, além de observar o prazo decadencial da ação.

Por isso, seja você locador, locatário ou advogado de uma dessas partes, é importante conhecer todos os requisitos que trouxemos aqui hoje.

Aqui no Portal da Aurum você também confere:

Gostou do artigo e quer evoluir a sua advocacia?

Assine grátis a Aurum News e receba uma dose semanal de conteúdo no seu e-mail! ✌️

Ao se cadastrar você declara que leu e aceitou a política de privacidade e cookies do site.

E aí, o que achou do texto? Tem alguma dúvida relacionada a ação renovatória? Compartilhe com a gente nos comentários abaixo que vamos interagir com você! 😉


Social Social Social Social

Advogado (OAB 152142/RJ). Bacharel em Direito Universidade Cândido Mendes Centro - Rio de Janeiro. Pós graduado em Direito Imobiliário pela EBRADI. Possuo cursos em Empreendedorismo Jurídico com Rodrigo Padilha; Oratória e Influência do BBI of Chicago; Introdução ao Visual Law...

Ler mais
Tem algo a dizer?

Deixe seu comentário e vamos conversar!

15

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *


  • RUY CARLOS INACIO DA SILVA 13/06/2023 às 12:39

    Muito bom artigo!

  • Alessandra Varela 14/07/2021 às 13:40

    Tenho um imóvel alugado para um comércio onde o contrato foi de 5 anos e ele vence em 10 de fevereiro de 2022,
    O que eu entendi é que o meu inquilino tem até 6 meses antes de vencer , que será em agosto, para dar entrada nessa ação, depois de 10 de agosto ele não consegue mais dar entrada. Correto?

  • Glaucia Rios Nepomuceno 29/06/2021 às 22:16

    Ótimo artigo! muito esclarecedor!

  • Silvana Marson 21/06/2021 às 18:15

    Dr. Marcus,
    òtimo artigo. Me ajudou muito. Mas resta uma dúvida: se a renovatória pode ser considerada para depósitos externos, poderia aplicar-se a lei de renovatória também para área de estacionamento, sem a qual o comércio não subsistiria? Exemplo: um supermercado que precisa manter o estacionamento para seus clientes.

  • Silvana Marson 21/06/2021 às 18:11

    Dr. Marcus, ótimo artigo. Me ajudou muito.
    Ainda uma dúvida, se os contratos de locação para depósitos externos podem ser objeto de ação renovatória, podemos dizer o mesmo para contratos de imóveis usados para estacionamento do estabelecimento comercial. Como exemplo um supermercado que não poderia subsistir comercialmente sem esse espaço para estacionamento de seus clientes. Como o Dr. entende essa questão?

    obrigada,

    Silvana

Bullets
aurum recomenda

Conteúdos para elevar sua atuação na advocacia

Separamos os principais artigos sobre advocacia e tecnologia para você!

Ícone E-mail

Assine grátis a Aurum News e receba uma dose semanal de conteúdo gratuito no seu e-mail!

Ao se cadastrar você declara que leu e aceitou a política de privacidade e cookies do site.