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16 jul 2020
ìcone Relógio Artigo atualizado 10 set 2021
Vício redibitório é um conceito muito utilizado no Direito Civil. Trata-se, na realidade, de algum defeito oculto (ou seja, que não seja possível notar imediatamente) em um bem, móvel ou imóvel, que venha a reduzir o seu valor ou a torná-lo impróprio para o consumo.

Mesmo sendo muito utilizado, o vício redibitório gera várias dúvidas entre advogados e entre o público em geral.

Por isso, vamos aprofundar o assunto neste artigo, onde você confere as consequências e os prazos para reclamar o vício, além de suas diferenças para a evicção. Boa leitura!

O que é o vício redibitório?

Já apresentei um rápido conceito acima, mas é importante destacar que o vício redibitório só se aplica nos contratos comutativos, ou seja, aqueles que trazem a previsão de obrigações certas para ambas as partes. Nesse sentido é a previsão do Art. 441 do Código Civil:

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.”

Caso seja um contrato aleatório, ou seja, aquele contrato em que há um elemento de aleatoriedade, não há aplicação do conceito de vício redibitório, a menos que seja sobre uma parte do contrato que não está sujeita ao acaso. Trata-se de entendimento trazido pelo Enunciado 583 do Conselho da Justiça Federal:

Enunciado 583. O art. 441 do Código Civil deve ser interpretado no sentido de abranger também os contratos aleatórios, desde que não inclua os elementos aleatórios do contrato.”

Há, também, previsão própria no Código de Defesa do Consumidor. No entanto, essa previsão não será objeto deste artigo, já que falaremos especificamente do vício redibitório no Código Civil.

Saiba mais sobre a teoria geral dos contratos.

Consequências do vício redibitório

Identificado o vício redibitório, o comprador pode rejeitar a coisa, requerendo a devolução do valor, ou requerer o abatimento proporcional do preço, como previsto nos Arts. 441 e 442 do Código Civil.

Esse direito sempre vai assistir ao comprador, independente do vendedor saber ou não da existência do vício. No entanto, a ciência do vendedor é muito importante para saber sobre as próximas consequências.

Se o vendedor não sabia sobre o vício redibitório, ele deverá devolver o valor recebido (ou o abatimento proporcional) mais os custos do contrato. No entanto, se o vendedor sabia do vício e ocultou do comprador, além de devolver o valor recebido, ele responderá por perdas e danos. 

É a previsão expressa do Art. 443 do Código Civil:

Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.”

Essa previsão existe porque o Código Civil visa sempre defender a pessoa de boa-fé, punindo aquele que age de má-fé, contra os princípios jurídicos e sociais.

Prazos para reclamar do vício redibitório

Qual seria, então, o prazo para reclamar de um vício redibitório? Antes de começar, vou ressaltar que todos os prazos são decadenciais, ou seja, merecem atenção especial. Eu vou deixar a diferença entre prescrição e decadência para algum colega processualista, mas basta dizer que os prazos são curtos e geram a perda do próprio direito.

Caso o bem seja móvel, o comprador tem o prazo de 30  dias para reclamar. Sendo imóvel, tem o prazo de 1 ano. Se o vício for oculto, de difícil constatação, esses prazos passam a correr de sua descoberta, mas essa descoberta deve ocorrer em até 180 dias, no caso de bens móveis, e 1 ano, no caso de bens imóveis.

A previsão está nos arts. 445 e 446 do CC:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

§ 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.

Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência.”

Atenção especial para o último trecho do art. 446: se for o caso de garantia, o vício deve ser informado em até 30 dias, sob pena de decadência.

Então, muita atenção aos prazos, e vamos em frente!

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Vício redibitório na locação de imóvel 

É comum que locatários se perguntem se, no caso de locação de imóvel, é possível o reconhecimento de vício redibitório. A resposta é SIM, é perfeitamente possível, tendo a mesma aplicação já descrita acima. A decisão recente do TJ/RJ, citada na íntegra abaixo, é bem exemplificativa:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA AJUIZADA PELA LOCATÁRIA. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL ATRIBUÍDO AO LOCADOR. PROBLEMAS NO IMÓVEL SURGIDOS NO CURSO DO CONTRATO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS ELEMENTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL SUBJETIVA.

Problemas de infiltrações apresentados no imóvel no curso da locação e não negados pelo proprietário locador. Apuração, no curso da instrução, que os mesmos foram originados da impermeabilização precária do telhado do prédio. Área comum. Apesar de o condomínio ser o responsável pelas infiltrações provenientes da área comum, o locador é obrigado também a garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Em razão dos problemas de infiltração apresentados no imóvel houve a diminuição do proveito do mesmo. Reconhecimento do direito da locatária de obter a redução proporcional do preço do aluguel, como consectário da aplicação da teoria dos vícios redibitórios. Condenação do apelado à restituição de cinquenta por cento dos valores pagos seja a título de aluguel, seja a título de IPTU. Para que exista a responsabilidade civil subjetiva é necessária a conjugação dos seguintes elementos: ato ilícito, dano a outrem e a culpa lato sensu (dolo e culpa stricto sensu) do agente. Hipótese na qual, o locatário não se desincumbiu de seu ônus de demonstrar que o locador escondeu os problemas no imóvel, de forma intencional ou não. Elementos da responsabilidade civil subjetiva não demonstrados. Verbas indenizatórias indevidas. Manutenção da sentença. Recurso interposto após a vigência do CPC/2015. Incidência de honorários recursais. Conhecimento e desprovimento do recurso.”

Apelação  Cível nº 0333922-29.2015.8.19.0001. 22ª Câmara Cível. Rel. Des. Rogério de Oliveira Souza. Julgamento em 24/10/2017

Podemos ver, nessa decisão, o reconhecimento do vício, a redução proporcional do preço e o afastamento das perdas e danos, uma vez que não foi comprovada a ocultação do vício.

Assim, havendo vício redibitório no contrato de locação de imóvel, é possível aplicar todas as previsões do Código Civil.

Como é a atuação do advogado especialista em direito imobiliário.

Qual a diferença entre vício redibitório e evicção?

Muitas vezes, confunde-se os conceitos de vício redibitório e evicção, apesar de serem institutos bem diferentes. O vício redibitório trata de características do bem, enquanto a evicção trata de uma relação jurídica anterior. Eu sei que ficou confuso, mas vou tentar explicar melhor.

Na evicção, o comprador (evicto) perde o bem adquirido do vendedor (alienante) por uma decisão judicial ou por um ato administrativo que devolva a propriedade a um terceiro (evictor). Vou dar um exemplo, só porque não quero perder a oportunidade de citar o trio mais famoso do Direito: Caio, Tício e Mévio.

Caio adquiriu um imóvel de Tício. No entanto, Mévio, em processo judicial, consegue o reconhecimento de que a propriedade não era de Tício, e sim sua, e retoma para si o imóvel. Essa retomada do imóvel, com a perda da propriedade pelo comprador de boa-fé, é a evicção.

Direito à indenização

Quando isso ocorre, o vendedor deverá indenizar o comprador pelo valor pago, além de indenização pelos frutos que este tiver que restituir, despesas do contrato, prejuízos sofridos, custas judiciais e honorários advocatícios, conforme previsão do art. 447 do Código Civil:

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.”

E também do art. 450 do CC:

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.”

Ausência do direito à indenização

Essa responsabilidade pode ser reduzida ou excluída por contrato, desde que haja clara informação sobre o risco, assumindo o comprador a responsabilidade. Além disso, se o comprador sabia que a coisa comprada era de terceiro ou era litigiosa, este não terá direito a indenização. É o artigo 449 do Código Civil:

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.”

Também o art. 457 do CC:

Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.”

Vemos novamente a preocupação do Código Civil com a boa-fé, punindo aquela parte que age contra ela.

Há ainda outras disposições, especialmente no que tange a benfeitorias, mas o objetivo desse artigo, mais do que conceituar evicção, é conseguir diferenciá-la do vício redibitório.

E já conseguimos distinguir a diferença fundamental entre ambos: sua possibilidade de aplicação. Enquanto o vício redibitório é um defeito que afeta diretamente um bem, a evicção afeta o direito de propriedade, independente do bem estar ou não perfeito para uso.

Conclusão

Como vimos, vício redibitório e evicção são dois institutos importantíssimos no direito brasileiro, e protegem o comprador de boa-fé de possíveis prejuízos.

Eu sei que, quando vemos os conceitos isoladamente, na faculdade, parece que jamais vamos usar. Mas, quando nos deparamos com um caso real, de alguém que se viu prejudicado por um vício redibitório ou por uma evicção, entendemos a razão de ser e a importância de se dominar bem cada  um desses institutos.

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Espero ter esclarecido os conceitos do vício redibitório. Caso você tenha qualquer dúvida, pode ficar à vontade para perguntar nos comentários abaixo! 🙂

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Mateus Terra
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Advogado (OAB 152142/RJ). Bacharel em Direito Universidade Cândido Mendes Centro - Rio de Janeiro. Pós graduado em Direito Imobiliário pela EBRADI. Possuo cursos em Empreendedorismo Jurídico com Rodrigo Padilha; Oratória e Influência do BBI of Chicago; Introdução ao Visual Law...

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  • Sandra Rocha 09/07/2021 às 17:08

    Boa tarde, Dr. Mateus.
    Agradeço o excelente material disponibilizado.
    Sandra
    Porto Alegre RS

  • Jacinto sanchez 10/06/2021 às 12:46

    E no caso de venda de um imovel com 40 anos de construção que alguns dias apos lavrada a escritura apresenta problema de vazamento, isso é vicio oculto, ou desgaste natural pelo tempo, não cabendo ai qualquer pedido de indenização por parte do comprador ?

    • Mateus Terra 25/06/2021 às 14:37

      Depende dos termos da operação de compra e venda. Se foi prometido que estava em perfeito estado pode ser vício.

  • Veren 08/05/2021 às 18:51

    Em um contrato pode ocorrer tanto o vício redibitório como a evicção ou apenas um dos dois?

    • Mateus Terra 25/06/2021 às 14:36

      Não vejo impedimento…

  • HERBE DE ALMEIDA RODRIGUES 06/05/2021 às 18:41

    muito bom o conteúdo!!!

    • Mateus Terra 25/06/2021 às 14:36

      Obrigado!

  • Sandro 04/10/2020 às 12:32

    No caso da negociação onde um veículo foi dado como parte do pagamento e este era de sinistro. Cabe anulação.? Tentei receber numa conversa o valor mas nao tive sucesso o comprador disse que não houve ma fé e alega que eu deveria saber que o carro tinha isso. A seguradora me avisou qnd tentei fazer o seguro.

    • Mateus Terra 20/10/2020 às 18:08

      Oi Sandro, tudo bem? Pode ser que sim. A princípio isso dá uma grande diferença no valor, permitindo desfazer o negócio jurídico. No entanto é necessário analisar toda a documentação do caso para te posicionar.

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