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O que é alienação fiduciária, como funciona e o que diz a Lei

O que é alienação fiduciária, como funciona e o que diz a Lei

29 nov 2023
Artigo atualizado 30 nov 2023
29 nov 2023
ìcone Relógio Artigo atualizado 30 nov 2023
Na alienação fiduciária de imóveis, um devedor transfere temporariamente a propriedade de um imóvel ao credor como garantia de pagamento de uma dívida. Não sendo realizado o pagamento da dívida, o credor pode levar o imóvel em posse do devedor a leilão, para quitar o saldo da dívida. 

A alienação fiduciária de imóveis é uma prática jurídica crucial nas operações de financiamento imobiliário, seu entendimento é vital para advogados, corretores, investidores e qualquer pessoa envolvida em transações imobiliárias. 

Sobretudo após o recente julgamento do STF, no RE 860631, que reforçou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade e leilão quando da inadimplência do devedor fiduciante. 

Neste artigo, exploraremos os detalhes da alienação fiduciária no setor imobiliário, elucidando seu funcionamento, aspectos legais e a importância de conhecer os artigos da lei que regulamenta essa prática. Continue a leitura!

O que é alienação fiduciária em Imóveis? 

A alienação fiduciária envolve a transferência da propriedade de um imóvel do devedor para o credor como forma de garantia

Essa transferência, no entanto, é condicional: o devedor recupera a propriedade plena após o pagamento total da dívida. 

A Lei n. 9.514/1997 traz a definição legal em seu artigo 22:

Alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel

Entenda o que é alienação fiduciária
Veja o que é alienação fiduciária

Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?

Para a perfeita validade da alienação fiduciária, o negócio jurídico deve atender aos requisitos previstos nos artigos 23 e 24, ou seja, o contrato deve ser registrado na matrícula do imóvel (requisito indispensável para a jurisprudência) e conter os elementos mínimos abaixo: 

  • O valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo; (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023);
  • O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; 
  • A taxa de juros e os encargos incidentes; 
  • A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
  • A cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência; (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) 
  • A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; 
  • A cláusula que dispõe sobre os procedimentos de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei. 

Em caso de quitação integral, adota-se o procedimento previsto no art. 25 para baixa. Por outro lado, havendo inadimplência, serão adotados os procedimentos previstos nos artigos 26 a 27-A. 

Nesse sentido, fica claro que a lei busca ter na alienação fiduciária uma forma de garantia que traga segurança jurídica ao credor, ao passo em que permite a consolidação da propriedade e realização de leilão de modo extrajudicial, para saldar a dívida em caso de inadimplência. 

Ao mesmo tempo, proporciona ao devedor juros mais baixos, ante a mencionada segurança da garantia e sua maior exequibilidade. 

Natureza jurídica da alienação fiduciária em imóveis 

A alienação fiduciária em imóveis é um direito real sobre coisa alheia, em que, normalmente, o credor fiduciário concede um crédito ao devedor fiduciante, ficando com a propriedade resolúvel do imóvel. 

É regulamentada principalmente pela Lei nº 9.514/1997. Esta lei estabelece as bases legais para a execução e formalização da alienação fiduciária em imóveis. 

Procedimento de baixa da alienação fiduciária

Conforme o artigo 25 da Lei nº 9.514/1997, após a quitação da dívida, o fiduciário deve fornecer uma declaração de quitação ao fiduciante, que a levará ao registro de imóveis para cancelar a propriedade fiduciária. 

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Lei alienação fiduciária: 

A Lei nº 9.514/1997 é a lei base para a alienação fiduciária de imóveis no Brasil e, há pouco tempo (26/10/2023), teve a constitucionalidade de seu procedimento extrajudicial reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 860631. 

Entre suas disposições, merece destaque e já foram acima abordados: 

  • Art. 22: traz a definição legal;
  • Art. 23: traz um requisito de eficácia do contrato (registro na matrícula do imóvel); 
  • Art. 24: traz os elementos mínimos do contrato; 
  • Art. 25: traz o procedimento de baixa após quitação da obrigação; 
  • Arts. 26 e 26-A: trazem os procedimentos para consolidação da propriedade em nome do fiduciário, em caso de inadimplência do fiduciante; 
  • Arts. 27 e 27-A: trazem os procedimentos para realização do leilão extrajudicial. 

Diferença entre alienação fiduciária e hipóteca:

Uma dúvida bastante comum é sobre as diferenças entre a hipoteca e a alienação fiduciária. Apesar de parecer bem similares, na verdade há profundas distinções. 

Na hipoteca, a propriedade e a posse do imóvel permanecem com o devedor, é regida pelo Código Civil e, até recém promovida alteração legislativa, somente poderia ser executada judicialmente. 

Já na alienação fiduciária, o credor é quem detém a propriedade resolúvel até a quitação da dívida, enquanto o procedimento é regido por lei específica (a citada Lei n. 9.514/1997) e dotada de procedimentos próprios para execução extrajudicial. 

Conclusão:

A alienação fiduciária em imóveis é um mecanismo jurídico sofisticado que oferece segurança nas transações de crédito imobiliário, sobretudo após o recente julgamento do STF no RE 860631, que reforçou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade e realização de leilão. 

É de vital importância o conhecimento aprofundado da Lei nº 9.514/1997 e de suas implicações para todos aqueles que lidam, ou possam vir a contratar, financiamentos imobiliários, assegurando ainda maior segurança jurídica ao setor. 

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Ficou com alguma dúvida sobre alienação fiduciária? Precisa de mais alguma informação?  Comente aqui embaixo! Vamos adorar saber a sua opinião.

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Sócio fundador do escritório SEGMe (Sousa Elias & Garcia Meirelles - Advocacia e Consultoria), fundado em setembro de 2016, anteriormente com o nome Sousa Advocacia. Formado em Direito pela Universidade Federal de Goiás (UFG), concluindo em 05/2016. Atuante em Direito...

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  • Lucineia Moreira Machado 03/07/2023 às 16:38

    PARABÉNS DR MARCUS, AMEI O TEXTO, QUE É SIMPLES, DIRETO, OBJETIVO, MUITO INSTRUTIVO. MUITO OBRIGADA PELA GENTILEZA DE COMPARTILHAR SEUS CONHECIMENTOS, ELUCIDANDO NOSSAS DÚVIDAS.

    • Thuane Kuchta 05/07/2023 às 09:30

      Ficamos contentes que o conteúdo tenha sido útil Lucineia.
      Volte sempre ao nosso Portal, pois aqui você encontrará semanalmente novos conteúdos sobre advocacia, direito, tecnologia, marketing e muito mais!

    • Márcio pinho 09/07/2023 às 12:16

      O que acontece com a dívida de financiamento em Alienação fiduciária Móvel,quando o carro já não mais existe e assim não tem como o banco apreender, essa dívida o banco perde ou existe seguro para o Banco receber.

  • JOHANNA PEREZ 24/08/2021 às 01:22

    Olá
    Marcus Vinícius, achei muito interessante sua matéria, gostaria de tirar umas dúvidas sobre imóveis de uma associação.

  • Charles Augusto da Silva Dias 19/08/2021 às 02:35

    Tenho um contrato de alienação fiduciária com a Caixa econômica federal através do programa minha casa minha vida que gere o FAR. Gostarei de saber se tenho responsabilidade com o IPTU, visto que o STF já julgou a insençao, mas conta no contrato da Caixa que eu sou responsável por tal imposto. Qual sua interpretação nesse caso?

  • Mucio Barroso 08/07/2021 às 21:50

    Muito bom o artigo.

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