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Artigo atualizado 30 nov 2023Na alienação fiduciária de imóveis, um devedor transfere temporariamente a propriedade de um imóvel ao credor como garantia de pagamento de uma dívida. Não sendo realizado o pagamento da dívida, o credor pode levar o imóvel em posse do devedor a leilão, para quitar o saldo da dívida.
A alienação fiduciária de imóveis é uma prática jurídica crucial nas operações de financiamento imobiliário, seu entendimento é vital para advogados, corretores, investidores e qualquer pessoa envolvida em transações imobiliárias.
Sobretudo após o recente julgamento do STF, no RE 860631, que reforçou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade e leilão quando da inadimplência do devedor fiduciante.
Neste artigo, exploraremos os detalhes da alienação fiduciária no setor imobiliário, elucidando seu funcionamento, aspectos legais e a importância de conhecer os artigos da lei que regulamenta essa prática. Continue a leitura!
O que é alienação fiduciária em Imóveis?
A alienação fiduciária envolve a transferência da propriedade de um imóvel do devedor para o credor como forma de garantia.
Essa transferência, no entanto, é condicional: o devedor recupera a propriedade plena após o pagamento total da dívida.
A Lei n. 9.514/1997 traz a definição legal em seu artigo 22:
Alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel
Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?
Para a perfeita validade da alienação fiduciária, o negócio jurídico deve atender aos requisitos previstos nos artigos 23 e 24, ou seja, o contrato deve ser registrado na matrícula do imóvel (requisito indispensável para a jurisprudência) e conter os elementos mínimos abaixo:
- O valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo; (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023);
- O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
- A taxa de juros e os encargos incidentes;
- A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
- A cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência; (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
- A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
- A cláusula que dispõe sobre os procedimentos de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei.
Em caso de quitação integral, adota-se o procedimento previsto no art. 25 para baixa. Por outro lado, havendo inadimplência, serão adotados os procedimentos previstos nos artigos 26 a 27-A.
Nesse sentido, fica claro que a lei busca ter na alienação fiduciária uma forma de garantia que traga segurança jurídica ao credor, ao passo em que permite a consolidação da propriedade e realização de leilão de modo extrajudicial, para saldar a dívida em caso de inadimplência.
Ao mesmo tempo, proporciona ao devedor juros mais baixos, ante a mencionada segurança da garantia e sua maior exequibilidade.
Natureza jurídica da alienação fiduciária em imóveis
A alienação fiduciária em imóveis é um direito real sobre coisa alheia, em que, normalmente, o credor fiduciário concede um crédito ao devedor fiduciante, ficando com a propriedade resolúvel do imóvel.
É regulamentada principalmente pela Lei nº 9.514/1997. Esta lei estabelece as bases legais para a execução e formalização da alienação fiduciária em imóveis.
Procedimento de baixa da alienação fiduciária
Conforme o artigo 25 da Lei nº 9.514/1997, após a quitação da dívida, o fiduciário deve fornecer uma declaração de quitação ao fiduciante, que a levará ao registro de imóveis para cancelar a propriedade fiduciária.
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Lei alienação fiduciária:
A Lei nº 9.514/1997 é a lei base para a alienação fiduciária de imóveis no Brasil e, há pouco tempo (26/10/2023), teve a constitucionalidade de seu procedimento extrajudicial reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 860631.
Entre suas disposições, merece destaque e já foram acima abordados:
- Art. 22: traz a definição legal;
- Art. 23: traz um requisito de eficácia do contrato (registro na matrícula do imóvel);
- Art. 24: traz os elementos mínimos do contrato;
- Art. 25: traz o procedimento de baixa após quitação da obrigação;
- Arts. 26 e 26-A: trazem os procedimentos para consolidação da propriedade em nome do fiduciário, em caso de inadimplência do fiduciante;
- Arts. 27 e 27-A: trazem os procedimentos para realização do leilão extrajudicial.
Diferença entre alienação fiduciária e hipóteca:
Uma dúvida bastante comum é sobre as diferenças entre a hipoteca e a alienação fiduciária. Apesar de parecer bem similares, na verdade há profundas distinções.
Na hipoteca, a propriedade e a posse do imóvel permanecem com o devedor, é regida pelo Código Civil e, até recém promovida alteração legislativa, somente poderia ser executada judicialmente.
Já na alienação fiduciária, o credor é quem detém a propriedade resolúvel até a quitação da dívida, enquanto o procedimento é regido por lei específica (a citada Lei n. 9.514/1997) e dotada de procedimentos próprios para execução extrajudicial.
Conclusão:
A alienação fiduciária em imóveis é um mecanismo jurídico sofisticado que oferece segurança nas transações de crédito imobiliário, sobretudo após o recente julgamento do STF no RE 860631, que reforçou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade e realização de leilão.
É de vital importância o conhecimento aprofundado da Lei nº 9.514/1997 e de suas implicações para todos aqueles que lidam, ou possam vir a contratar, financiamentos imobiliários, assegurando ainda maior segurança jurídica ao setor.
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Sócio fundador do escritório SEGMe (Sousa Elias & Garcia Meirelles - Advocacia e Consultoria), fundado em setembro de 2016, anteriormente com o nome Sousa Advocacia. Formado em Direito pela Universidade Federal de Goiás (UFG), concluindo em 05/2016. Atuante em Direito...
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Primeiramente parabéns pela matéria bastante esclarecedora. Não sou advogado, porém, estou contemplando a compra de um imóvel em leilão, onde estaria dando lance em um bem direto do Banco Credor Fiduciário e ao mesmo tempo financiando o imóvel arrematado do mesmo banco. Considerando que o Banco Credor é o dono com a posse indireta, e eu sendo um novo Devedor Fiduciário, portanto até o momento não tendo nem a posse e nem a propriedade resolvida pois até sua quitação do financiamento o imóvel é de fato propriedade do Banco Credor, pois o mesmo permanece propriedade do Banco Credor e posse indireta até a quitação do empréstimo. A pergunta é se eu como “Devedor Fiduciário” tenho direito de entrar com ação de imissão na posse ou seria o Banco Credor/Proprietário que deveria fazer isto, pois, após o arremate e ter feito um financiamento com alienação fiduciária como o Banco Credor, não detenho a posse direta e nem a propriedade visto se tratar de alienação fiduciária onde o Banco Credor é o Proprietário do bem. Ao ler sobre a lei 9.514/1997, nao consta algo sobre o direito de notificar e ingressar com ação, acredito eu, por conta da maioria dos leilões serem pagamento à vista, portanto, gerando o direito liquido e certo do arrematante! Como embasaria este direito como arrematante sem ter a propriedade resolvida em meu nome? Isto estaria embasado em qual legislação?
Olá, gostaria de saber qual documento que me daria segurança em está emprestando um valor alto pra alguém, onde ele colocaria imóvel como garantia da dívida?.
Porém no prazo de 12 meses pra quitar a dividia.
Sou pessoa física e pretendo fazer um empréstimo a uma pessoa. Ela se dispôs a dar um terreno em alienação fiduciária, quais os passos para mim fazer isso?
Boa tarde…
Muito bom o artigo, mas preciso de informações…
Tenho uma empresa de energia solar e preciso vender os equipamentos com alienação fiduciária como os bancos já fazem. A pergunta é: onde eu faço esse cadastro para alienação e se preciso de alguma autorização para esse procedimento? E o contrato para esse tipo de mercadoria pode ser o mesmo para imóveis?
Diego Peres
94-99145.1398
estou comprando um imovel pela caixa economica federal ,do qual na matricula ja consta que a caixa ganhou a posse do imovel , e apareceu uma acao do credor ,quais riscos corro ?