A usucapião extraordinária permite adquirir propriedade de um imóvel por posse prolongada e incontestada. É preciso comprovar posse pacífica e ininterrupta por um período determinado pela lei para obter o reconhecimento judicial do direito de propriedade.
A usucapião é conceituada como uma forma de se adquirir a propriedade de um imóvel. Em um conceito mais técnico do Cristiano Chaves de Farias e do Nelson Rosenvald:
A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais.”
Porém, existem diversos tipos de usucapião e cada uma delas possui seus próprios requisitos. Neste artigo trataremos especificamente sobre a extraordinária.
Continue a leitura para saber mais! 😉
O que é usucapião extraordinária?
A usucapião extraordinária é a forma de usucapião prevista no Art. 1238 do Código Civil.
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Quais os requisitos da usucapião extraordinária?
São necessários os seguintes requisitos para se adquirir uma propriedade por usucapião extraordinária: posse do imóvel por 15 anos ininterruptos, inexistência de oposição à posse e possuir o imóvel como dono. Mais abaixo vamos falar sobre cada um dos seus requisitos, de forma individual. 😉
Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos
Aqui é importante destacar que a interrupção na posse faz o prazo zerar e iniciar novamente a contagem. Isso acontece mesmo que em um curto período de tempo.
Inexistência de oposição à posse
Se a posse estiver sendo discutida judicialmente, esse prazo também não se inicia. Portanto, a usucapião extraordinária só começará a ter seu prazo contado quando não houver nenhuma oposição à posse.
Possuir o imóvel como dono
Outro requisito é possuir o imóvel como dono. Isto é, o possuidor deve se identificar como dono do imóvel e cuidar dele como se fosse o dono.
Entre outras provas, essa característica pode ser comprovada por:
- testemunhas;
- por fotos demonstrando manutenção do imóvel;
- impostos e contas de consumo pagas.
É o que chamamos de animus domini. Além disso, é possível que o prazo seja reduzido de quinze anos para dez anos. Ou seja, uma redução bem significativa. Para que ocorra essa redução, a pessoa deve se adequar ao menos em uma das seguintes hipóteses:
- residir no imóvel;
- realizar nele uma obra;
- realizar um serviço de caráter produtivo.
Qual a diferença de usucapião ordinário e extraordinário?
A usucapião ordinária tem um requisito temporal menor que a usucapião extraordinária, mas depende de dois fatores importantes: justo título e boa-fé. Ela está prevista no art. 1.242 do Código Civil:
Assim, estão presentes os requisitos de posse ininterrupta:
- inexistência de oposição;
- possuir o imóvel como dono.
Além disso, temos outros requisitos especiais que explicaremos a seguir.
Justo título
Esse é um documento capaz de transmitir o domínio do imóvel entre pessoas, mas não chega a ser uma escritura. Se esse fosse o caso, já seria o suficiente para adquirir a propriedade. Porém, precisa ser um documento que faça a pessoa crer que seja a proprietária do imóvel.
Boa-fé
O requisito de boa-fé também é essencial para a usucapião ordinária. Dessa forma, ele deve estar presente para o seu reconhecimento.
Prazo da posse
Na usucapião ordinária, os prazos são menores que na usucapião extraordinária. Sendo assim:
- 10 anos para o caso geral;
- 5 anos para quem residir no imóvel ou realizar obra (serviço) de caráter produtivo;
Você pode ler sobre usucapião extrajudicial aqui no Portal da Aurum!
Como funciona a usucapião especial urbana?
A usucapião especial urbana está prevista nos art. 183 da Constituição, art. 1.240 do Código Civil e art. 9º da Lei 10.257/2001. O texto dos três dispositivos legais é muito semelhante, mas segue aqui o mais recente da lei 10.257/2001:
Portanto, estão presentes aqui os requisitos de possuir o imóvel como dono, inexistência de oposição e utilização como moradia. Além disso, grande vantagem desta forma de usucapião é o prazo de cinco anos, a desnecessidade de justo título e de boa-fé.
Em contrapartida, temos dois requisitos especiais que não estão presentes na usucapião extraordinária.
Imóvel de até 250m²
Nele, o imóvel não pode ter uma área maior que 250m² para o reconhecimento da usucapião especial urbana.
Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural
Assim, a usucapião especial urbana só pode ser alegada por quem não tiver outro imóvel. É interessante destacar que essa forma de usucapião só pode ser reconhecida uma vez. Logo, não pode ser reconhecida novamente para a mesma pessoa.
Usucapião especial Rural
A usucapião especial rural é mais uma espécie com previsão múltipla, no art. 191 da Constituição e no art. 1.239 do Código Civil.
Ela possui uma forma muito parecida com a usucapião especial urbana, tendo requisitos e limitações semelhantes. Por isso, é necessário:
- prazo de 5 anos ininterruptos de posse;
- a posse do imóvel como dono;
- não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
São apenas duas as mudanças em relação à usucapião urbana. Ao invés de moradia, a propriedade tem que se tornar produtiva pelo trabalho da pessoa.
Além disso, a área está limitada a 50 hectares. É importante destacar que a usucapião especial rural não tem a limitação de poder ser reconhecida apenas uma vez.
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Dúvidas Frequentes sobre o tema
Quais são os requisitos da usucapião extraordinária?
Para a usucapião extraordinária, é necessário: posse mansa e pacífica do imóvel por um período determinado, sem contestação do proprietário, e a intenção de possuir como dono. Entenda mais neste artigo!
Quanto tempo de posse para usucapião extraordinária?
O tempo de posse necessário para a usucapião extraordinária é de 15 anos, conforme estabelecido pelo Código Civil Brasileiro.
Qual a diferença entre usucapião ordinária e extraordinária?
A usucapião ordinária requer posse mansa e pacífica do imóvel por pelo menos 10 anos, com outros requisitos legais. Na usucapião extraordinária, a posse deve ser contínua, pacífica e ininterrupta por um prazo mais longo, geralmente de 15 a 20 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé na aquisição da posse.
Quando o usucapião pode ser extrajudicial?
A usucapião pode ser extrajudicial quando preenchidos os requisitos estabelecidos na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Alguns dos requisitos incluem posse mansa e pacífica do imóvel por um período mínimo de 5 anos, não haver litígio ou oposição, e o consenso entre todas as partes interessadas.
Conclusão
Enfim, apresentamos aqui a usucapião extraordinária. Ao longo do artigo demonstramos suas características e as diferenças em comparação com outras modalidades de usucapião.
Vale ressaltar que a usucapião pode ser obtida por meio de um processo judicial ou por um procedimento extrajudicial, independentemente da modalidade.
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Advogado (OAB 152142/RJ). Bacharel em Direito Universidade Cândido Mendes Centro - Rio de Janeiro. Pós graduado em Direito Imobiliário pela EBRADI. Possuo cursos em Empreendedorismo Jurídico com Rodrigo Padilha; Oratória e Influência do BBI of Chicago; Introdução ao Visual Law...
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Excelente matéria, concisa porém abrangente, dilucidativa para os novos profissionais do direito e, também para os advogados antigos.. Matéria clara e objetiva, que demonstra notável saber jurídico do autor. Parabens!!
Muito obrigado!