A Usucapião Rural, prevista nos art. 190 e 191 da CF, é uma modalidade de aquisição da propriedade pelo tempo de posse de um bem rural. Mas, para isso, é necessário o preenchimento de alguns requisitos legais.

O Instituto da Usucapião é muito conhecido no Direito, principalmente para os atuantes na área do Direito Imobiliário. Contudo, se sabe que existem diversas espécies de usucapião e, dentre elas, temos a usucapião rural.

Imagine a hipótese de uma família que compre um imóvel rural de até 50 hectares de alguém que se diga dono do imóvel, mas que não apresenta os documentos pertinentes à venda. 

Algum tempo depois, a família descobre que o imóvel possui uma matrícula em nome de uma terceira pessoa diversa do vendedor, mas continua ocupando o imóvel por ter certeza de que adquiriu de forma correta.

Durante os anos, a família passa a produzir nesta terra com lavouras, construindo uma casa para sua moradia e acompanhamento da produção. A família não possui outro imóvel próprio, e passa a ocupar este imóvel por mais de 5 anos sem que ninguém conteste sua posse.

Ou seja, sem que ninguém a tenha notificado, ajuizado alguma ação de reintegração ou contestado a legitimidade da família. Dado esse contexto, é possível que a família se torne legítima proprietária deste imóvel por meio da usucapião rural, regularizando toda a documentação imobiliária em seu favor. 

Trazendo esse exemplo para a prática, um levantamento feito no ano de 2021 aponta que cerca de 60% dos imóveis brasileiros estão irregulares. Assim, a usucapião rural se torna um importante mecanismo de regularização imobiliária rural.

Quer saber mais sobre o tema? Continue nos acompanhando neste artigo para entender quais os requisitos e o que os profissionais da advocacia precisam saber! 😉 

O que é a usucapião?

A usucapião tem diversos conceitos doutrinários, J. M. Carvalho Soares nos traz a seguinte definição:  

Usucapião é o modo de adquirir a propriedade pela posse continuada durante um certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos em lei”. 

Apesar de sucinta, ela se aplica a todo e qualquer tipo de usucapião, que tem como seu principal requisito o tempo de posse. Para cada modalidade, haverá um tempo e seus demais requisitos legais.

Contexto histórico da usucapião

O surgimento da usucapião se dá no Direito Romano, quando da elaboração da Lei das Doze Tábuas, na Roma Antiga. Na época, o cidadão romano poderia adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel diante do decurso de um prazo.

A doutrina diverge na natureza jurídica da usucapião. Parte dela considera a usucapião uma espécie de prescrição aquisitiva, consistente na aquisição de um direito real sobre um bem pelo decurso de um prazo.

Outra parte considera imprópria a denominação prescrição aquisitiva, já que a prescrição seria sempre extintiva. Assim, a usucapião seria definida pela posse continuada, figurando como modo de aquisição (ativa) originária de propriedade.

Previsão legal da usucapião

Além disso, a usucapião tem previsão na CF/88 e, posteriormente, teve sua disciplina recepcionada pelo Código Civil de 2002. Isso porque diante da relevância do tema, o CC/02 reservou uma seção do diploma legal para tratar do tema, partindo do art. 1.238 até o art. 1.244.

Mas, ocorre que o CC/02 trata preferencialmente da Usucapião de forma judicial, uma vez que essa era a única maneira de ser decretada a usucapião na época da edição do diploma civil.

No entanto, já é possível requerer a usucapião de forma extrajudicial perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis. Isto é, sem a necessidade do ajuizamento de ação conforme art. 216-A da Lei de Registros Públicos.

Posteriormente, essa lei foi melhor regulamentada a partir do Provimento nº 65 de 2017 do CNJ, que serviu para uniformizar o procedimento em todo o território nacional.

Ainda, vale dizer que existem diversas espécies de usucapião. Como exemplo, podemos citar: 

• extraordinária;
• ordinária;
• pro labore;
• especial rural, urbana ou coletiva;
• dentre outras variações de nomes.

Veja mais sobre Direito Imobiliário neste artigo.

O que é usucapião rural?

A usucapião rural é uma das modalidades existentes dentro da usucapião, também conhecida como pro labore, que possibilita que alguém adquira a propriedade de um bem imóvel rural ao preencher os requisitos legais necessários.

Como falado, ela se aplica aos imóveis rurais. Partindo deste princípio, vale identificar qual imóvel será rural. Via de regra, os imóveis rurais são denominados:

• sítio;
• chácara;
• rancho;
• fazenda;
• módulo rural;
• terreno rural;
• gleba;
• lote;
• dentre outros.

De maneira simplificada, os imóveis rurais estão localizados fora da zona urbana do município. O proprietário ou possuidor de um imóvel rural deverá pagar o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, conhecido como ITR. Assim, se o proprietário paga ITR, o imóvel é rural.

Em termos de legislação específica para a usucapião rural, temos o art. 1.239 do Código Civil, bem como o art. 191 da Constituição Federal.

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Da leitura deles, fica evidente que o mesmo texto contido na Constituição Federal é tratado no Código Civil sem qualquer tipo de alteração. Além disso, da simples leitura já é possível identificar alguns requisitos para a Usucapião Rural.

Quais os requisitos para usucapião rural?

Aqui estamos no ponto mais importante deste texto e que terá maior aplicação prática aos leitores. Para melhor compreensão, pode-se pontuar os seguintes requisitos da usucapião rural:

1. Posse ininterrupta, sem oposição e com animus domini pelo prazo de 5 anos;
2. Área localizada em zona rural não superior a 50 hectares;
3. Tornar a terra produtiva por seu trabalho e fazer dela sua moradia;
4. Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

Posse e Prazo para usucapião rural

Em primeiro lugar, o requisito da posse e do tempo, que são aplicáveis a toda e qualquer espécie de usucapião. A posse deve ser sempre ininterrupta, incontestada, com animus domini e sob coisa hábil – posse ad usucapionem.

O possuidor deve exercer sua posse com animus domini. Ou seja, com a intenção de ser dono, com a intenção de obter o domínio do bem, cuidando como se fosse efetivamente seu. Para a Usucapião Rural, a legislação prevê que o possuidor deve exercer sua posse de forma ininterrupta e sem oposição pelo prazo de 5 anos. 

Ainda sobre a posse ad usucapionem, vale a lembrança de que o bem deve ser passível de usucapião. Isto é, o bem que se pretende usucapir não pode ser público, diante da vedação ostentada nos arts. 191 CF e art. 102 do CC.

Área em zona rural não superior a 50 hectares

O art. 1.239 do CC e art. 191 da CF também trazem o requisito de um limite máximo para o tamanho da área a ser usucapida. A área rural que se pretende usucapir não pode ser superior a 50 hectares. 

Ressalta-se que é incorreto dizer que a área deve ter menos de 50 hectares, pois neste caso uma área de 50 hectares não poderia ser usucapida. Portanto, o correto é falarmos que a área pode ter no máximo 50 hectares, assim uma área com esse exato tamanho pode ser usucapida.

Além da limitação de tamanho, a legislação e a jurisprudência determinam que o imóvel deve não só ser destinado à produção rural, mas também efetivamente localizado em zona rural.

Exercer produção e moradia

A lei faz questão de frisar que para cumprir este requisito, o próprio possuidor deve produzir dentro de sua área, mediante seu próprio trabalho. Por isso, esta modalidade de usucapião também é denominada de pro labore.

Dessa forma, o trabalho deve ser executado diretamente pelo possuidor e por sua família, trabalhando e tornando a terra produtiva. Neste ponto, vale ressaltar que não é válida para fins de usucapião a contratação de trabalhadores para produzirem na terra, ou até mesmo alguma modalidade de arrendamento. Neste caso, o requisito não estaria sendo cumprido.

Além de exercer produção dentro da área, o legislador previu que o possuidor deve exercer também sua moradia, residindo regularmente na área objeto da usucapião.

Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano

O último requisito, aparentemente simples, registra que o usucapiente deve comprovar que não é proprietário de outro imóvel, seja rural ou urbano.

Para cumprir este requisito, será necessário que o usucapiente colacione ao processo/procedimento de usucapião os documentos que comprovem a inexistência de outros imóveis de sua propriedade. 

Nesse sentido, há a possibilidade do usucapiente requerer certidões negativas de registro de imóveis em seu nome perante os cartórios de registro geral de imóveis.

Quer saber mais sobre usucapião rural? Veja o vídeo que separamos para você.

Diferenças entre usucapião rural e urbana

A usucapião urbana, também chamada de pro misero ou pro moradia, permite ao possuidor a aquisição da propriedade de um imóvel urbano:

• de até 250m²;
• mediante a posse mansa, pacífica, com animus domini e sem oposição;
•  prazo de 5 anos.

As duas espécies se assemelham no tempo de posse reduzido, pois nos dois casos importa que o imóvel seja ocupado pelo usucapiente para sua própria moradia e de sua família. Além disso, nas duas modalidades o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano. 

Em ambas, não se leva em conta se o possuidor age de boa-fé, pois há presunção juris et jure de boa-fé. De igual maneira, não se exige prova de justo título, como em outras modalidades de usucapião. 

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Como funciona a ação de usucapião rural?

Como dito anteriormente, há alguns anos é possível a realização do procedimento de usucapião também de forma extrajudicial.

Nos dois casos, importa ao usucapiente a comprovação de todos os requisitos e o protocolo perante o órgão responsável. No caso da via judicial, será perante a vara cível da comarca do imóvel e, no caso da via extrajudicial, perante o Cartório de Tabelionato do local do imóvel.

Caberá ao advogado responsável pelo processo/procedimento a escolha da tramitação do pedido de forma judicial ou extrajudicial. Escolhendo a via judicial, o advogado elaborará petição informando o cumprimento de todos os requisitos legais e o processo tramitará por meio de Ação de Usucapião.

O processo será instruído com todos os documentos pertinentes que deverão comprovar o cumprimento de todos os requisitos. É possível que o juiz, ao analisar os autos, requeira a juntada de provas que careçam nos autos antes de proferir julgamento. 

Assim, o processo tramitará judicialmente e ao final se espera a sentença declarando a usucapião em favor do requerente.

Optando o advogado pela via extrajudicial, o trâmite será parecido. Contudo, irá correr inicialmente no Cartório de Tabelionato, com a juntada de todos os documentos pertinentes. 

Estando satisfeito com os documentos juntados, o tabelião lavrará uma Ata Notarial de Usucapião, por meio da qual irá registrar em ata todos os documentos juntados. Após a lavratura de Ata Notarial, este documento deverá ser protocolado no Cartório de Registro Geral de Imóveis responsável pela área onde o imóvel está situado.

O registrador fará uma nova análise dos documentos reduzidos à ata pelo Notário e, ao final, realizará um registro à margem da matrícula do imóvel apontando a titularidade do requerente pela usucapião.

No entanto, além de cumprir com os requisitos legais, é natural que outros documentos sejam exigidos para instruir o processo/procedimento. Comumente, são solicitados para a judicial ou extrajudicial os seguintes documentos:

Confira como funciona a usucapião extrajudicial no Novo CPC.

1 – Documentação do imóvel

• Documentos de aquisição da posse, se houver (recibo, contrato, escritura) – não é requisito na Usucapião Rural;
• Comprovantes de pagamento de ITR;
• CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (Documento emitido pelo INCRA), se houver;
• CAR – Cadastro Ambiental Rural (obrigatório aos imóveis rurais);
• Talões de água, luz, telefone, correspondências;
• Certidão de tempo de cadastro junto à companhia responsável pelo fornecimento de água e de luz;
• Matrícula atualizada do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, se houver;
• Certidões Negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel em nome do requerente, do proprietário e de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges;
• Georreferenciamento (instrumento de identificação de área e padronização dos imóveis rurais reconhecido pelo INCRA) e memorial descritivo.

2 – Documentação do requerente e cônjuge

• RG e CPF;
• Comprovante de residência;
• Certidão de nascimento, se solteiro;
• Certidão de casamento, se casado;
• Certidões negativas de registro de imóveis em nome do requerente e cônjuge (expedida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis das comarcas em que for solicitado).

Confira o que são bens impenhoráveis e quais as exceções.

Principais pontos de atenção aos profissionais da advocacia

O ponto de maior relevância aos profissionais que atuam ou pretendem atuar com a regularização de imóveis rurais, sobretudo por meio da usucapião rural, é a comprovação de todos os requisitos de forma vigorosa e inequívoca.

Ocorre que, embora os requisitos pareçam claros, é possível que o advogado encontre dificuldade em conseguir comprovar o que está sendo requisitado pelo Notário, Registrador ou Juiz.

A prova negativa de propriedade de imóvel em nome do usucapiente pode ser um empecilho, pois é sempre difícil realizar uma prova negativa. 

Para este caso, a opção mais viável é requerer uma certidão negativa de registro em nome do Requerente, que será expedida pelo registrador do cartório de registro geral de imóveis. 

Visando dar maior robustez à prova, é possível requerer esta certidão em quantos cartórios de RGI sejam necessários. O de maior relevância, será o cartório do domicílio do autor, no local de nascimento e dos domicílios anteriores do autor.

Além disso, outra prova relevante pode ser a juntada da Declaração de Imposto de Renda do requerente, caso o imóvel tenha sido adquirido pelo requerente e conste na sua DIR. 

Caso o requerente tenha declarado o imóvel assim que realizou a aquisição, poderá juntar a declaração feita no ano da aquisição e também a declaração do ano atual, comprovando o tempo de aquisição do imóvel.

Estas provas, juntamente com as demais que são requeridas, tornarão o pedido de usucapião robusto o suficiente para que tanto o juiz quanto o registrador tenham certeza de que o autor é titular do direito.

E, sob uma visão macro do processo, importa ao advogado convencer ao magistrado ou ao titular registral do direito do autor, que será fundamentalmente pelo acervo probatório juntado.

Válido também será a parceria com outros profissionais do ramo imobiliário, tais como despachantes imobiliários e engenheiros. O auxílio desses profissionais certamente acelerará o cumprimento de todos os requisitos.

Num prisma mais amplo, importa a nós aplicadores do direito conhecermos o tema e seus requisitos, de modo a propormos esta opção de regularização fundiária aos nossos clientes.

Saiba mais sobre usucapião extraordinária neste artigo.

Conclusão

Ficou demonstrado que a Usucapião Rural é uma das espécies de usucapião, aplicável aos imóveis rurais de até 50hc, como forma de aquisição da propriedade pelo tempo de posse. Também, vimos a previsão legal, o prazo da usucapião e seus requisitos.

Como dito, a Usucapião Rural é uma das formas de regularização fundiária das quais o advogado pode se utilizar para atender à demanda de seus clientes. Portanto, é importante o conhecimento do tema para oferecermos cada vez mais alternativas aos interessados.

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