Sublocação: entenda o que é, como funciona e cuidados importantes

A sublocação ocorre quando o locatário permite que um terceiro use o imóvel alugado, recebendo pagamento, mas continua responsável pelo contrato com o proprietário. Diferente da cessão, o contrato não é transferido, apenas o uso parcial ou total do imóvel é cedido ao sublocatário.

A locação de imóveis é uma prática amplamente difundida no Brasil, desempenhando um papel essencial nas dinâmicas habitacionais e comerciais do país. Representando um mercado lucrativo e altamente rentável na economia brasileira. 

Mas, você sabia que é possível alugar um imóvel e, ao mesmo tempo, repassar esse imóvel a outra pessoa mediante nova remuneração? Esse é o cerne da sublocação e é uma prática lícita, mas que exige atenção redobrada quanto à legalidade e à formalização, especialmente quanto ao que dispõe a Lei 8.245/91 (lei do inquilinato).

Em meio às diversas modalidades contratuais existentes, dentro da locação de imóveis, a sublocação ainda gera dúvidas tanto entre locadores quanto entre locatários. Acredito que grande parte dessas dúvidas e receios surjam por conta da falta de divulgação e conscientização sobre sua possibilidade, mas também por suas regras específicas que devem ser seguidas.

A compreensão adequada da sublocação é crucial para evitar litígios, garantir segurança jurídica e preservar o equilíbrio contratual. 

Neste artigo vamos entender o conceito, o funcionamento, os limites legais, os riscos e cuidados a serem tomados ao celebrar uma sublocação. Também disponibilizaremos um modelo básico de contrato, que pode ser ajustado conforme o caso concreto.

Continue a leitura! 😉

O que é sublocação? 

A sublocação é a transferência parcial ou total do uso de um imóvel locado a um terceiro, mediante pagamento, sem que o locatário original (chamado de sublocador) deixe de ser o responsável principal pelo contrato com o proprietário (locador).

Em outras palavras, o locatário cede o imóvel a um terceiro (sublocatário), mantendo-se como intermediário entre este e o locador. É diferente da cessão de locação, em que o contrato é transferido definitivamente para outra parte.

Hércules aponta que:

A sublocação tem caráter oneroso, resume-se à extensão dos direitos do locatário a terceiro, estabelecendo-se uma relação jurídica autônoma, porém, consequente, derivada, acessória, dependente da forma de tolerância obtida do locador, para ser reconhecida como verdadeira novação. De regra, na forma própria da sublocação não há relação jurídica entre locador e sublocatário, sendo comum a ambos, apenas, o imóvel e sua realidade de destinação, dado que a vontade do sublocatário se submete à vontade do locatário, que, por sua vez, se mantém subordinada aos compromissos negociais com aquele que deu o bem em locação, originalmente.” (AGHIARIAN, Hercules. CURSO DE DIREITO IMOBILIÁRIO – 12ª Edição 2012. Rio de Janeiro: Atlas, 2015)

Nesse sentido, podemos imaginar uma situação hipotética, mas que elucidará a questão em comento. 

Imagine que João alugue um apartamento para uso próprio, mas posteriormente decida passar um dos quartos a um colega mediante pagamento mensal. Essa operação configura uma sublocação parcial. 

Por outro lado, se João decidir alugar o apartamento inteiro a terceiros enquanto continua formalmente como locatário no contrato original com o proprietário, temos uma sublocação total.

Como funciona a sublocação? 

A sublocação depende da autorização expressa do locador. Isso significa que o contrato original de locação deve prever a possibilidade de sublocar o imóvel, total ou parcialmente. 

Se não houver previsão contratual, o locatário não pode sublocar o imóvel, correndo o risco de uma rescisão antecipada por descumprimento contratual, salvo posterior anuência por escrito do locador.  Vejamos o artigo 13 da Lei 8.245/91:

Por isso, vemos dois requisitos para que seja possível a sublocação de um imóvel, o consentimento prévio e o consentimento escrito. Ou seja, a mera manifestação verbal do locador consentindo com a sublocação é insuficiente para possibilitá-la. 

A manifestação de vontade, nesse caso, obrigatoriamente deverá ser escrita, seja em formato de contrato, termo de consentimento ou até mesmo por um e-mail, mas sendo uma manifestação incontestável de sua vontade.

Ainda, a relação jurídica na sublocação gera um segundo contrato, entre o sublocador (locatário original) e o sublocatário (quem irá usufruir do imóvel). É importante deixar claro que esse novo contrato não gera vínculo direto entre sublocatário e proprietário do imóvel.

A sublocação pode ser total: quando todo o imóvel é repassado ao sublocatário ou parcial: quando apenas parte do imóvel é sublocada, por exemplo, um quarto ou sala.

Essa operação pode ocorrer tanto em imóveis residenciais quanto comerciais, embora no segundo caso haja uma frequência maior, principalmente em contextos de coworkings, galerias e centros comerciais.

Legislação sobre sublocação: o que diz a Lei do Inquilinato? 

A sublocação está regulada pela mesma lei que dispõe sobre a locação, Lei 8.245/91 (lei do inquilinato), principalmente pelos artigos 13, 14 e 21 desta lei, que tratam especificamente da sublocação e da cessão da locação. Vejamos o que esses artigos dispões: 

Como já tratado, é obrigatória a autorização prévia e por escrito do locador para que haja sublocação, sendo que, em caso de sublocação não autorizada, poderá haver a rescisão antecipada da locação por quebra contratual.

Neste artigo podemos observar que será aplicado aos contratos de sublocação, no que couber, as leis que regulam a locação, ou seja, não havendo lei em sentido contrário, valer-se-á a mesma para a locação.

Por fim, o artigo 15º irá definir que o valor da sublocação não poderá exceder o valor da locação original. 

Contudo, tal regra não é absoluta, sendo que já há entendimento dos tribunais de que em imóveis comerciais, cuja sublocação se dê não somente do espaço físico, mas de uma benesse ou melhoria do imóvel sublocado, será possível que o valor seja excedido. Seria, por exemplo, o caso de uma dentista, que alugando uma sala comercial constroi diversas clínicas e as sublocas com todos os equipamentos necessários para outros dentistas.

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Quando a sublocação é considerada crime? 

Embora a sublocação seja uma prática legal quando realizada nos termos da Lei do Inquilinato, certas condutas relacionadas a ela podem configurar contravenções penais ou crimes, conforme previsto nos artigos 43 e 44 da Lei nº 8.245/1991.

Essas penalidades visam coibir abusos cometidos por locadores e sublocadores em prejuízo do locatário ou sublocatário, assegurando equilíbrio nas relações contratuais.

Nesse sentido, serão consideradas contravenções penais, puníveis com prisão simples ou multa as seguintes ações:

Exigir quantia superior ou valor permitido em lei

Seria o caso de o sublocador exigir valor maior do que aquele pactuado ou superior ao valor da própria locação em si.

Exigir mais de uma modalidade de garantia

Tanto nas locações quanto nas sublocações, a exigência de mais de uma modalidade de garantia é considerada uma contravenção penal, nesse sentido, não poderia o sublocador exigir uma caução e um seguro fiança, ou um fiador e uma caução. Só é permitido por lei a exigência de uma modalidade de garantia;

Cobrar o aluguel de forma antecipada 

Se não amparado pelas hipóteses legais, não poderá o sublocador cobrar os valores de alugueis em momento diverso daquele estipulado contratualmente. Caso o contrato disponha que o aluguel será pago até o 10 dias útil de cada mês, não poderá o sublocador exigir esse pagamento dia 5, mesmo que sob a justificativa de necessitar dos valores para pagamentos de despesas relacionadas ao aluguel.

Agora, segundo a lei do inquilinato, serão considerados crimes puníveis com detenção, pena que poderá ser substituída por prestação de serviços à comunidade nas seguintes hipóteses:

Recusar o sublocador em fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos 

Isso significa dizer que é obrigatório, em caso de requerimento, que o sublocador entregue um recibo discriminado dos valores a serem cobrados pela sublocação, não bastando quitação genérica. Esse tipo de prática gera insegurança ao sublocatário e dificulta a comprovação de pagamentos, especialmente em situações de litígio; e

Fraudar à lei ou ao fisco 

Em alguns casos, a sublocação pode ser usada com fins ilícitos, para encobrir atividades ilícitas, como lavagem de dinheiro ou até mesmo sonegação fiscal. Nesses casos, poderá incidir crimes tipificados no Código Penal.

Direitos e deveres na sublocação: 

Embora o sublocador seja o elo entre locador e sublocatário, todos os envolvidos têm responsabilidades e direitos definidos por lei e contrato. 

O locador/proprietário do imóvel deverá cumprir com suas obrigações perante o locatário/sublocador, além disso, ele tem o direito de  autorizar ou proibir a sublocação, não ter relação direta ou obrigações com o sublocatário e o direito de rescindir o contrato em caso de sublocação não autorizada.

Já o sublocador/locatário, além de cumprir suas obrigações perante o locador/proprietário, tem o dever de cumprir com as regras estipuladas para a locação, naquilo que não é especificado e contrário trazido pela lei do inquilinato.

Além disso, deverá pedir anuência expressa e por escrito do proprietário e tem a obrigação de garantir que o sublocatário cumpra com as obrigações assumidas no contrato de sublocação. 

Não bastando, responderá integralmente pelo contrato original e também responderá diretamente ao sublocatário, sendo até mesmo responsável por indenizá-lo caso não garanta a sublocação pelo período estipulado.

Por fim, temos os direito e obrigações do sublocatário, que deverá cumprir com as obrigações do contrato de sublocação, terá direito ao uso do imóvel conforme pactuado, mas não poderá reivindicar quaisquer vínculos direitos com o proprietário, dirigindo todas as suas obrigações e direitos diretamente ao sublocador.

Cuidados necessários na sublocação para evitar problemas: 

Para evitar litígios ou prejuízos, alguns cuidados são indispensáveis na celebração de uma sublocação:

• Verificar cláusula no contrato original: a ausência de autorização expressa torna a sublocação ilegal;
• Obter autorização por escrito do locador: preferencialmente em documento com assinatura e menção direta ao imóvel e condições;
• Formalizar contrato de sublocação: definindo prazo, valor, responsabilidades e condições de uso do imóvel;
• Evitar sublocar por valor superior ao do contrato original: sob pena de nulidade e possíveis ações judiciais;
• Realizar vistorias: documentar o estado do imóvel antes e depois da sublocação, com fotos e laudo assinado;
• Manter boa comunicação: entre todas as partes, principalmente em caso de imóveis comerciais, para prevenir litígios.

Documentos necessários para formalizar uma sublocação: 

A formalização adequada de uma sublocação exige documentação clara e assinada pelas partes envolvidas. Por mais que no direito exista a espécie de contratos verbais, o ideal é que todas as relações jurídicas de maior relevância sejam realizadas por meio de um contrato escrito e bem estruturado. 

Assim, esses são alguns documentos necessários para a formalização de uma sublocação:

• Contrato de sublocação: detalhado e assinado por sublocador e sublocatário (se possível coletar a assinatura de anuência do locador/proprietário do imóvel no contrato, garantindo de que ele terá ciência do valor praticado na sublocação);
• Autorização do locador: documento anexo ou cláusula destacada no contrato original;
• Cópias dos documentos pessoais do sublocador: RG, CPF ou CNPJ dos envolvidos;
• Comprovante de residência e renda do sublocatário: especialmente em sublocações residenciais, para que seja feita prova de possibilidade de adimplência do contrato; e
• Laudo de vistoria: com fotos e descrição detalhada do imóvel.

Modelo de contrato de sublocação:

Atenção: este é um modelo básico, que deve ser ajustado conforme as especificidades do caso e revisado por um advogado!

CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO COMERCIAL

SUBLOCADOR: RAZÃO SOCIAL, (qualificação completa).

SUBLOCATÁRIO: RAZÃO SOCIAL, (qualificação completa).

As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Sublocação Comercial, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO DO CONTRATO

1.1. O presente instrumento tem como OBJETO a sublocação total do imóvel comercial, situado na (endereço do imóvel).

1.2. O presente contrato permite o uso do local objeto da sublocação, garantindo ao SUBLOCATÁRIO o fornecimento dos seguintes insumos e serviços: (descrição do que está incluso na sublocação, exemplo abaixo):

1. Insumos gerais, como papel toalha, papel higiênico e sabonetes;
2. Manutenções prediais, incluindo desinsetizações, limpezas de caixas de água, troca de lâmpadas e limpeza de aparelhos de ar-condicionado;
3.  Despesas com consumo de energia elétrica, água e internet, já contempladas no valor pactuado.

1.3. Os itens descritos na cláusula anterior estão incluídos no valor total da sublocação, sendo obrigação do SUBLOCADOR manter tais serviços e insumos regularmente disponíveis durante a vigência deste contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA – DO IMÓVEL E DAS BENFEITORIAS

2.1. O SUBLOCATÁRIO obriga-se a, terminando o contrato, restituir o imóvel sublocado no estado em que está sendo entregue.

2.2. O SUBLOCATÁRIO não poderá realizar nenhuma espécie de alteração estrutural ou na fachada do imóvel.

2.3. Qualquer benfeitoria que o SUBLOCATÁRIO venha a fazer, exceto as necessárias, autorizado pelo SUBLOCADOR, considerar-se-á incorporada ao imóvel, sem direito a qualquer compensação ou indenização, não tendo direito a retenção.

2.4. O SUBLOCADOR pode, a seu exclusivo critério, optar para que as benfeitorias sejam removidas no final do contrato, com a restituição do imóvel ao seu estado anterior.

CLÁUSULA TERCEIRA – DO VALOR DO ALUGUEL E REAJUSTE

3.1. O valor do aluguel do imóvel objeto da sublocação será de R$ a ser pago mensalmente até o dia 05 de cada mês, com início no dia xx/xx/xxxx, proporcional à data de entrada.

3.2. O contrato terá reajuste anual, de acordo com IGP-M vigente na data do reajuste.

3.3. Caso haja algum atraso, pelos órgãos governamentais, na divulgação do índice de correção, o SUBLOCATÁRIO obriga-se a pagar o valor sem a correção, sendo que, após a publicação do índice, pagará, de uma só vez, todo o valor da diferença.

3.4. Caso ocorra variação da lei que modifique o índice adotado, passando a ser com variação mensal, a correção do aluguel acertado obedecerá ao índice que a nova legislação vier determinar.

3.5. O aluguel será pago até o quinto dia útil do mês seguinte ao vencimento. Caso este dia seja feriado, o último dia será o imediatamente posterior.

3.6. A falta do pagamento no prazo estipulado constituirá o SUBLOCATÁRIO em mora, independentemente de avisos ou interpelações, sujeitando-se aos efeitos dessa inadimplência.

3.7. Após o vencimento, independentemente do pagamento aceito pelo SUBLOCADOR, estará o valor do aluguel pago pelo SUBLOCATÁRIO sujeito a correção monetária pelos índices oficiais, juros de mora de 1% ao mês e multa de 5% sobre o valor corrigido.

3.8. Aplicam-se neste contrato todas as cláusulas do CONTRATO DE LOCAÇÃO, no que couber.

CLÁUSULA QUARTA – DOS TRIBUTOS, DAS CONTAS E DAS DESPESAS

4.1. Os tributos que recaem sobre o imóvel sublocado, tal como o valor da conta de energia elétrica e água, serão de responsabilidade exclusiva do SUBLOCADOR, devendo este pagar nas Datas de vencimento.

CLÁUSULA QUINTA – DA RESCISÃO E MULTA

5.1. Considera-se a sublocação rescindida nas hipóteses previstas em lei, sem necessidade de qualquer aviso, notificação, interpelação ou protesto, e nos casos de infração de qualquer das cláusulas previstas neste contrato.

5.2. O descumprimento, por qualquer das partes, dos termos estabelecidos neste contrato, ou de disposição legal, resultará na aplicação de multa equivalente a três alugueres, vigente na Data da infração, que será devida, independentemente do tempo decorrido de sublocação, assegurando-se à outra parte, no entanto, o direito de considerar rescindida a locação e o direito de reivindicar as reparações cabíveis.

CLÁUSULA SEXTA – DO PRAZO

6.1. A sublocação do referido imóvel tem o prazo de 12 meses, iniciando-se no dia xx/xx/xxxx, e terminando no dia xx/xx/xxxx.

CLÁUSULA SÉTIMA – DO FORO

7.1. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de Curitiba/PR.

Conclusão: 

A sublocação é uma prática legítima e prevista em lei, mas que exige atenção jurídica especializada. Ao compreender como funciona, quais são seus limites e quais cuidados adotar, é possível utilizá-la de forma segura, seja em imóveis residenciais ou comerciais.

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