Inadimplência condominial refere-se ao não pagamento, por parte de um ou mais condôminos, das taxas condominiais estabelecidas para cobrir despesas comuns do condomínio. A legislação prevê mecanismos para a cobrança desses valores atrasados, incluindo multas, juros e, em casos extremos, a possibilidade de execução judicial.

A inadimplência condominial é um problema que afeta milhares de condomínios em todo o país.

Imagine um cenário em que, devido à falta de pagamento das taxas condominiais, o condomínio não consegue arcar com despesas básicas, como manutenção de elevadores, limpeza e segurança.

Isso não apenas compromete a qualidade de vida dos moradores, mas também pode acarretar em deterioração das estruturas físicas do condomínio.

Neste contexto, compreender as nuances legais da inadimplência condominial e as soluções disponíveis para advogados é fundamental para lidar com essa questão de maneira eficaz.

De modo geral, o condomínio é tratado no Código Civil dos arts. 1.314 a 1.368-B, e na Lei n. 4.591/1964 (Lei dos Condomínios), de onde tiramos suas principais normas. 

O que é inadimplência condominial?

A inadimplência condominial ocorre quando um ou mais condôminos deixam de pagar as taxas condominiais, que são valores destinados à manutenção e administração do condomínio. Também podendo ser objeto de melhorias e investimentos feitos pelo condomínio.

Essas taxas são fundamentais para garantir o funcionamento adequado das áreas comuns e a prestação de serviços essenciais aos moradores, tais como limpeza, segurança, e conservação das instalações. 

O que a lei diz a respeito da inadimplência condominial?

A legislação brasileira, em especial o Código Civil, estabelece que o pagamento das despesas condominiais é obrigatório e que o não pagamento dessas taxas pode acarretar em medidas legais por parte do condomínio para a cobrança das dívidas.

A inadimplência é tratada no art. 1.315, do Código Civil, que dispõe que:  “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.”

Mais especificamente, para condomínios edilícios, é tratado no art. 1.336, do Código Civil (“São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais…”), que também é aplicável para condomínio de lotes, conforme art. 1.358-A, § 2º, inciso I, também do Código Civil.

Já a Lei n. 4.591/1964, em seu art. 12, traz disposições similares, in verbis:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Quais são as consequências da inadimplência para os condomínios?

Além de impactar diretamente nas finanças do condomínio, dificultando a realização de investimentos e manutenções necessárias, também pode gerar desgastes nas relações entre os condôminos e comprometer a harmonia do ambiente condominial.

Entre as consequências estabelecidas pelo Código Civil, para condomínios em geral, tem-se a perda do bem para o condomínio que arcar com as despesas (art. 1.316).

E de modo mais específico para condomínio edilícios (e por consequência aos de lotes), o Código Civil estabelece penalidades pela mora, fixando que o condômino que “não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”

Assim, persistindo a inadimplência, além dos encargos de mora, o débito poderá ser objeto de execução e, se necessário, o imóvel ser levado a leilão para satisfação do crédito.

Quais as penalidades que o condomínio pode, ou não, aplicar aos seus inadimplentes?

Ao condomínio credor das taxas condominiais, é possível:

1. Advertência formal por escrito.
2. Multas previstas na convenção condominial.
3. Protesto extrajudicial das taxas em atraso.
4. Ingresso com ação de cobrança judicial.
5. Restrição de acesso a áreas comuns.

Como proceder legalmente para a cobrança de dívidas condominiais?

A mediação pode ser uma alternativa eficaz para solucionar a inadimplência condominial, possibilitando que as partes envolvidas cheguem a um acordo amigável para quitação das dívidas, com menor onerosidade às partes.

No entanto, a utilização da arbitragem em disputas de inadimplência pode enfrentar desafios, especialmente relacionados à adesão dos condôminos e à efetividade das decisões arbitrais.

Assim, a solução mais habitual a se adotar, é executar os débitos vencidos de taxas condominiais e, se necessário, satisfazer a dívida através do próprio imóvel.

Estabelece o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, que as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio documentalmente comprovadas são título executivo extrajudicial, o que facilita e agiliza o procedimento.

Cabe destacar que, por a taxa condominial ser uma obrigação propter rem, o fato de o imóvel ser um bem de família não é obstáculo para que seja usado para satisfazer o débito.

Conclusão

Em suma, a inadimplência condominial é um problema que demanda atenção e medidas eficazes por parte dos condomínios e de seus advogados.

Compreender as bases legais e as soluções disponíveis para lidar com essa questão é essencial para garantir a saúde financeira e a harmonia nos condomínios. 

Portanto, investir em estratégias de prevenção e na busca por soluções consensuais é fundamental para mitigar os impactos da inadimplência condominial. 

E, se necessário, executar judicialmente o débito, de modo a recuperar um crédito essencial para a manutenção do condomínio.

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Perguntas e respostas frequentes sobre o tema 

O que pode ser feito para evitar a inadimplência em condomínios?

Para evitar a inadimplência, é recomendável adotar medidas como uma comunicação eficaz sobre a importância das contribuições, oferecer facilidades no pagamento das taxas, como parcelamentos ou diferentes formas de pagamento, e manter uma gestão transparente e eficiente dos recursos do condomínio.

Como o condomínio deve proceder ao lidar com um caso de inadimplência?

Ao identificar um caso de inadimplência, o condomínio deve primeiramente tentar uma solução amigável, enviando notificações ao condômino inadimplente. Caso não haja acordo, pode-se recorrer à cobrança judicial, conforme estabelecido na legislação e na convenção do condomínio.

O condômino inadimplente pode utilizar as áreas comuns do condomínio?

A legislação brasileira, especificamente o Código Civil, não permite a restrição do uso das áreas comuns ao condômino inadimplente. Contudo, a convenção do condomínio pode estabelecer regras específicas sobre o assunto, desde que não impeçam o acesso à propriedade ou às áreas essenciais.

Como a inadimplência afeta o orçamento do condomínio?

A inadimplência pode comprometer significativamente o orçamento do condomínio, limitando a capacidade de realizar manutenções, investimentos e até mesmo o pagamento de despesas correntes, como água, luz e salários de funcionários, podendo levar à necessidade de aumentar a taxa condominial para os demais condôminos.

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