Artigo atualizado 11 ago 2025Tokenização imobiliária é o processo de criação de conexões jurídicas entre um imóvel e tokens digitais em blockchain, permitindo que direitos sobre o bem sejam representados através de ativos digitais negociáveis.
Imagine comprar um apartamento (ou uma fração dele) pelo celular em poucos minutos, sem cartório, sem burocracia e com investimento a partir de R$100,00. Isso é a realidade da tokenização imobiliária que está transformando o mercado brasileiro.
A revolução digital que transformou setores como o financeiro e o varejo agora volta seus olhos para o mercado imobiliário brasileiro. A consultoria Deloitte projeta que US$ 4 trilhões em imóveis serão tokenizados globalmente até 2035 — um crescimento impressionante comparado aos US$300 bilhões estimados para 2024.
No Brasil, o mercado imobiliário movimenta trilhões de reais anualmente, mas sempre enfrentou problemas relacionados à baixa liquidez e custos altos para transações. A tokenização surge como uma solução inovadora para esses desafios.
Porém, diferente de outros países que já têm regras claras, o Brasil ainda está desenvolvendo sua regulamentação, criando oportunidades e, aos poucos, superando os desafios.
Esta transformação se torna ainda mais relevante quando consideramos as expectativas das novas gerações de investidores, que desde crianças manejaram smartphones e cresceram no mundo digital. Para esses jovens, toda a burocracia das transações imobiliárias tradicionais parece ultrapassada.
Para uma geração acostumada a fazer tudo pelo celular de forma rápida, a tokenização imobiliária não é apenas modernização tecnológica. Representa a evolução natural (e necessária) de um mercado que precisa se adaptar às expectativas atuais de rapidez, transparência e facilidade de acesso.
Neste texto vamos falar mais sobre como tokenizar imóveis e como essa prática funciona. Continue a leitura! 😉
O que é tokenização imobiliária?
A tokenização imobiliária representa uma das aplicações mais avançadas da tecnologia blockchain no setor imobiliário.
Segundo Alexandre Ludolf e Jéfferson Colombo, da FGV:
a tokenização é o processo que consiste na criação de uma representação digital de um ativo, que pode ser facilmente negociada, fracionada e transacionada em uma rede blockchain.”
Em outras palavras, é criar uma ponte legal entre um imóvel físico e sua representação digital.
A representação de um imóvel em um “token” pode parecer algo muito abstrato, certo? Mas uma escritura pública ou a matrícula de um imóvel nada mais são do que papeis que, igualmente, representam um imóvel!
Assim como uma nota de papel moeda representa um dinheiro (valor) e uma escritura representa um imóvel (propriedade), criptomoedas e tokens imobiliários assumem suas respectivas funções em ambiente digital, de forma mais eficiente.
A definição de token imobiliário que melhor resume o que há de revolucionário nesta tecnologia é: a criação de vínculos legalmente válidos entre propriedades físicas e suas versões digitais.
Trata-se de um processo que dá ao imóvel tokenizado características que ele não teria de outra forma: transações mais simples, custos menores, maior controle e facilidade para negociar.
Rubens Neistein, engenheiro de produção com mais de 20 anos de experiência em inovação digital e atuação desde 2018 na tokenização imobiliária, esclarece uma distinção fundamental: diferentemente de um token de pagamento como o Bitcoin, o token de ativo imobiliário é lastreado em um bem tangível e existente no mundo real.
Marco legal brasileiro:
A Lei nº 14.478/2022, conhecida como Marco Legal dos Criptoativos, define ativo virtual como “representação digital de valor que pode ser negociada ou transferida por meios eletrônicos”. Esta definição ampla inclui os tokens imobiliários, fornecendo base legal para sua operação no país.
Marcelo Roitman, da FGV, esclarece uma distinção fundamental no ordenamento jurídico brasileiro: tokens imobiliários (até o presente momento) representam direitos pessoais, não direitos reais de propriedade sobre o imóvel.
O sistema de Registro de Imóveis não registra tokens como títulos de propriedade, o que está correto dentro da estrutura legal atual. Para viabilizar a tokenização, Roitman propõe soluções como a figura do “curador da matrícula” — um terceiro confiável que detém a propriedade formal do imóvel.
Como tokenizar imóveis?
O processo de tokenização no Brasil apresenta duas abordagens fundamentalmente diferentes que geram implicações distintas de segurança jurídica e eficiência operacional.
Recentemente, os testes do Drex comprovaram que ambas as modalidades funcionam tecnicamente, mas a tokenização nativa apresentou maior eficiência operacional e menor complexidade jurídica.
Veja mais sobre cada uma delas:
Tokenização tardia (ou posterior)
A primeira modalidade consiste em tokenizar um imóvel que já existe, “digitalizando” a matrícula em blockchain.
Esta abordagem traz alguma agilidade, mas os benefícios são limitados e a matrícula precisa ficar “congelada”. O registro original permanece “analógico”, é a matrícula tradicional que conhecemos que ficará sob a guarda (curadoria) de um terceiro encarregado desta função.
Exceção relevante:
A tokenização de imóveis adquiridos em leilão é uma tokenização posterior com efeitos de tokenização nativa, pois, à luz das leis, da doutrina e da jurisprudência dos tribunais brasileiros, as dívidas e ônus pessoais registrados na matrícula anteriores ao leilão do bem se “descolam” do imóvel e permanecem com quem as constituiu; e as dívidas e ônus reais se resolvem com o produto da arrematação e nos termos do edital.
A aquisição em leilão é considerada uma aquisição originária. Sendo assim, o resultado da aquisição tal qual originária se reflete de forma muito positiva na tokenização destes imóveis.
Tokenização nativa: a evolução natural
A segunda modalidade, muito mais promissora, envolve imóveis “nascendo” tokenizados, onde incorporadoras já formam as matrículas com o registro da tokenização desde a origem.
Esta “tokenização nativa” permite uma estruturação mais eficiente, eliminando a necessidade de conversão posterior e oferecendo vantagens superiores tanto em ganhos quanto em segurança jurídica.
Qual é o processo técnico de tokenização de um imóvel?
Existem etapas importante para consolidar a tokenização do imóvel, são elas:
- Análise jurídica do imóvel e definição da estrutura legal adequada;
- Documentação legal incluindo contrato de tokenização e regulamento dos tokens;
- Desenvolvimento tecnológico com smart contracts em blockchain;
- Implementação de sistemas seguros de custódia;
- Emissão de tokens em plataforma para sua livre comercialização.
Como funciona a tokenização?
O funcionamento baseia-se na convergência entre tecnologia blockchain e instrumentos jurídicos tradicionais. No nível tecnológico, funciona através da criação de tokens digitais que representam direitos específicos sobre um imóvel por meio de smart contracts, que são programas auto executáveis que executam automaticamente as regras da operação.
Para evitar fraudes como dupla venda, o imóvel é transferido para um veículo custodiante — uma empresa especializada que “congela” a matrícula, impedindo que qualquer ônus recaia sobre ela e eliminando o risco de comercialização paralela do imóvel físico.
A gestão dos direitos inclui participação nos rendimentos do imóvel, direito de voto em decisões sobre gestão do ativo e conversão em propriedade efetiva. A implementação através de smart contracts permite a execução automática e transparente desses direitos.
Tokenização de imóveis no Brasil:
O cenário brasileiro evoluiu drasticamente. Neistein, que acompanha o setor desde 2018, relata que o conceito era inicialmente incipiente e sem regulamentação, considerado um “faroeste.
Desde então, o mercado amadureceu significativamente com regulações do Banco Central e CVM, além do surgimento de associações especializadas.
O volume saltou de praticamente zero em 2020 para centenas de milhões de reais em 2024, com projeções de crescimento exponencial. O setor é dominado por startups especializadas atendendo desde pequenos investidores a fundos institucionais.
O papel revolucionário do Drex na tokenização imobiliária:
O Drex (Real Digital) do Banco Central (Bacen) já demonstrou na prática sua capacidade de revolucionar a tokenização imobiliária. Em julho de 2025, durante a segunda fase do sandbox do Bacen, a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil realizaram com sucesso a primeira simulação completa de venda de imóvel tokenizado na rede Drex.
Os testes do Drex em julho de 2025 comprovaram que é possível comprar um imóvel tokenizado, transferir financiamento entre bancos e registrar a escritura digitalmente — tudo em minutos, não meses.
O teste incluiu:
- Transferência de financiamento entre instituições diferentes;
- Quitação automática do financiamento anterior;
- Repasse de valores ao vendedor;
- Escritura digital registrada na blockchain oficial;
- Integração com cartórios através do ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis).
Esta infraestrutura unificada significa que, quando o Drex for lançado oficialmente, imóveis tokenizados poderão ser negociados diretamente em moeda digital oficial, com liquidação instantânea e custos drasticamente reduzidos [8]. A integração bem-sucedida com o ONR comprova que cartórios já estão preparados para esta revolução digital.
O Drex viabilizará que agentes financiadores e securitizadoras, inclusive CEF e BB, integrem e atuem no mercado imobiliário via tokens, funcionando de forma similar ao impacto que o PIX teve na digitalização dos pagamentos brasileiros.
Quanto custa tokenizar um imóvel?
Os custos variam conforme a complexidade da operação:
- Estruturação jurídica: R$ 50.000 a R$ 200.000;
- Desenvolvimento tecnológico: R$ 30.000 a R$ 150.000;
- Operação contínua: 1% a 3% do valor do ativo anualmente.
Os custos operacionais tendem a diminuir significativamente com o tempo, seja pelo ganho de escala na tokenização de imóveis, pela implementação do Drex ou mesmo por eventuais novas estruturas estatais que venham a ser criadas.
Vale ressaltar que, apesar do custo da tokenização, os testes realizados em 2025 indicaram redução de até 40% nos custos transacionais de imóveis tokenizados quando comparados aos métodos tradicionais, principalmente pela eliminação de intermediários financeiros.
Tokenização x fundos imobiliários: qual a diferença?
Para entender melhor qual a diferença entre os fundos imobiliários e a tokenização imobiliária, preparei uma tabela comparativa. Confira!
| Aspecto | Fundos Imobiliários | Tokenização |
|---|---|---|
| Regulamentação | CVM consolidada [3] | Ambiente em desenvolvimento [2] |
| Investimento mínimo | Geralmente R$ 100.000+ | A partir de centenas de reais |
| Liquidez | Bolsa com formadores de mercado | Mercados secundários em desenvolvimento |
| Transparência | Relatórios periódicos [3] | Blockchain auditável em tempo real |
| Fracionamento | Limitado por cotas | Altamente fracionável [4] |
| Custos | Taxa de administração + corretagem | Smart contracts automatizados |
Quais os benefícios da tokenização de imóveis?
A tokenização imobiliária representa um avanço tecnológico para o setor e isso acarreta em benefícios como:
Democratização do acesso
Permite que investidores com recursos limitados participem de mercados tradicionalmente restritos a grandes capitais. O fracionamento possibilita investimentos a partir de centenas de reais.
Liquidez aumentada
Mercados secundários para tokens oferecem potencial de negociação superior a propriedades físicas, que podem levar meses para serem vendidas.
Transparência total
A blockchain elimina incertezas tradicionais. Investidores acompanham em tempo real desempenho, distribuição de rendimentos e decisões de gestão.
Redução de custos
Eliminação de intermediários tradicionais e automatização via smart contracts beneficia investidores e proprietários.
Propriedade digital programável
Possibilidade de programar regras automáticas para distribuição de rendimentos, votações e até mesmo manutenção predial.
Desafios da tokenização imobiliária
Apesar dos inúmeros benefícios, a tokenização imobiliária também pode trazer alguns desafios. São eles:
Marco regulatório
Embora a Lei nº 14.478/2022 tenha estabelecido princípios gerais, a ausência de normas específicas para tokenização imobiliária ainda cria incertezas.
Espera-se que em breve sejam aprovadas normas que alterem a legislação vigente para conferir aos tokens direito real de propriedade sobre a fração os bens que representam e, dentre outras regulações estabelecer regras para entidades custodiantes e para plataformas de negociação de tokens imobiliários.
Segurança tecnológica
Riscos incluem vulnerabilidades em smart contracts e ataques cibernéticos. O setor responde com auditorias rigorosas e seguros especializados.
Educação de mercado
A complexidade conceitual da blockchain e arranjos jurídicos exige esforços contínuos de educação.
Na minha experiência acompanhando este mercado, o maior desafio não é tecnológico, é cultural.
Muitos investidores ainda preferem a escritura em papel, que podem tocar e guardar em seu arquivo físico. Mas isso está mudando rapidamente, especialmente entre os mais jovens que veem a tokenização como evolução natural.
Perguntas Frequentes sobre Tokenização Imobiliária:
É seguro investir em imóveis tokenizados?
Sim, especialmente com os avanços regulatórios de 2025. Os testes do Drex comprovaram a segurança técnica, e o Marco Legal dos Criptoativos fornece base jurídica sólida. A tokenização nativa oferece ainda mais segurança que a tokenização posterior.
Qual a diferença entre tokenização e fundos imobiliários?
Fundos imobiliários são produtos regulamentados pela CVM com investimento mínimo alto. Tokenização permite fracionamento maior, transparência blockchain e potencial liquidez superior.
Posso comprar apenas uma fração de um imóvel?
Sim, a tokenização permite investimentos fracionados a partir de centenas de reais, democratizando o acesso ao mercado imobiliário.
O que acontece se eu quiser vender meus tokens?
Mercados secundários estão em desenvolvimento, oferecendo potencial de liquidez superior a imóveis físicos tradicionais. Com o Drex, a negociação será ainda mais ágil.
Tokens imobiliários são criptomoedas?
Não. São ativos digitais lastreados em bens reais, diferentes de criptomoedas como Bitcoin. Representam direitos sobre imóveis específicos.
A tokenização pode ser desfeita?
Sim. Caso o(s) detentor(es) dos tokens que representam 100% daquele imóvel pretender “destokenizar” o bem, basta atender às regras previstas no contrato de tokenização e promover o respectivo registro na matrícula com a transmissão da propriedade da entidade custodiante ao detentor dos tokens, com a consequente eliminação dos tokens na plataforma em que era negociado.
Conclusão
A tokenização imobiliária representa uma transformação fundamental na forma como pensamos sobre propriedade e investimento. Para advogados e profissionais do setor, compreender esta tecnologia é uma necessidade estratégica.
Os benefícios estão gradualmente superando os desafios iniciais. E a evolução do marco regulatório brasileiro, combinada com o amadurecimento tecnológico, sugere que em poucos anos a tokenização se tornará mainstream no mercado imobiliário nacional.
Para as novas gerações, as transações digitais são naturais. O que hoje pode parecer inovador, amanhã será a forma natural de investir em imóveis. A segurança está evoluindo para se tornar uma das principais vantagens da tokenização, oferecendo transparência superior aos métodos tradicionais.
Acompanhando de perto esta revolução, posso afirmar que estamos no momento ideal para entender e participar da tokenização imobiliária. Os testes bem-sucedidos do Drex em 2025, cujo relatório oficial deve ser publicado nos próximos dias, marcam o fim da fase experimental — agora é realidade.
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Conheça as referências deste artigo
NETTO, Victoria; BOMFIM, Ricardo. ‘Tokenização’ imobiliária cresce mesmo sem regulação. Valor Econômico, 1 jul. 2025.
COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS. Parecer de Orientação CVM nº 40, de 11 de outubro de 2022.
LUDOLF, Alexandre; COLOMBO, Jéfferson. A tokenização de ativos na nova economia digital. Portal FGV, 17 jan. 2023.
ROITMAN, Marcelo. Tokens, Blockchains e Produtos Imobiliários. FGV Direito SP, 2023.
NEISTEIN, Rubens. Tokenização imobiliária: evolução e perspectivas. LinkedIn, 2025.
BOMFIM, Ricardo. Caixa e BB simulam venda ‘tokenizada’ de imóvel financiado no Drex. Valor Econômico, 1 jul. 2025.
BANCO CENTRAL DO BRASIL. Piloto Drex – Segunda Fase. Disponível em: https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/piloto-drex. Acesso em: ago. 2025.
Doutor em Direito Internacional (USP), Pesquisador visitante no Max Planck Institute (Göttingen/Alemanha - Depto. de Ética, Direito e Política), Mestre em Relações Internacionais (USP), advogado-sócio responsável pela área de Direito Internacional do escritório Siciliano Sociedade de Advogados, pai, interessado em...
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