Artigo atualizado 14 nov 2023A permuta de imóveis é uma transação na qual proprietários trocam suas propriedades, geralmente de valores equivalentes, sem envolver dinheiro. Essa prática é utilizada para facilitar a aquisição de bens imóveis sem a necessidade de recursos financeiros imediatos.
Em poucas palavras a permuta imobiliária consiste na troca de imóveis. Então, eu te dou uma casa e você me dá um apartamento em troca, por exemplo.
Embora os valores possam ser similares como, por exemplo, trocar uma casa de 150 mil por um apartamento de igual valor, é preciso que você saiba que é possível permutar imóveis com valores diferentes também.
Por isso, segura o coração e me acompanha até o final que eu vou te contar mais sobre a permuta ao longo deste texto! 😉
O que é a permuta de imóveis?
Como falado, a permuta de imóveis é uma transação na qual proprietários trocam suas propriedades, geralmente de valores equivalentes, sem envolver dinheiro.
Já a permuta com torna ocorre quando, além da transferência da titularidade do imóvel, uma das partes efetua pagamento em dinheiro como complementação do pagamento pela titularidade do imóvel que está recebendo.
O que diz a lei sobre a permuta de imóveis?
A permuta de imóveis é regulamentada pelo Código Civil, sendo a troca de propriedades tratada nos artigos 533 a 537.
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Art. 534. Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.
Art. 535. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável.
Art. 536. A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou seqüestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço.
Art. 537. O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição.
Posso permutar imóveis com valores diferentes?
Sim, é possível. Nesse caso haverá transferência da titularidade do imóvel e uma das partes efetua o pagamento do resíduo (diferença) em dinheiro como complementação. A esse tipo de transação dá-se o nome de permuta com torna.
Vamos ao exemplo: o imóvel de A vale 100 mil, o imóvel de B 150 mil. Na troca A ficará com a propriedade de B, B ficará com a propriedade de A, ao passo que A pagará para B 50 mil.
Agora você que é advogado e está lendo esse texto, preste atenção no “pulo do gato” para não errar o nome do instrumento quando for contratado para auxiliar essa transação imobiliária.
Leia também: O que é direito de propriedade e como se comprova!
Toda troca de imóveis vai se chamar permuta?
Não! Se o valor do imóvel for maior que o resíduo estaremos diante de contrato de permuta.
Agora, se a torna for maior que o valor do imóvel, aí estamos diante de contrato de venda e compra com dação em pagamento. Calma! Não se afoba e segue aqui comigo que eu vou te dar exemplos para você não confundir mais esse assunto.
Alfredo não aguenta mais morar em casa, tem medo da falta de segurança. Francisco quer mudar para um apartamento porque não aguenta mais lavar o quintal. Então eles decidem trocar os imóveis.
O apartamento de Alfredo foi avaliado em 450 mil reais, ao passo que a casa de Francisco foi avaliada em 550 mil reais. Você advogado foi contratado para auxiliar essa troca.
Nesse caso o contrato será de permuta com torna. Alfredo entregará o apartamento a Francisco e fará o pagamento da diferença – 100 mil reais.
Agora vamos imaginar que Augusto tem um estúdio avaliado de 150 mil reais, mas a família cresceu e ele precisa de um lugar maior. Eliana tem um apartamento de 04 dormitórios avaliado em 1 milhão de reais, seus filhos cresceram e não há mais necessidade de tanto espaço.
Você advogado é contratado para auxiliar nessa transação imobiliária, e aqui você fará um contrato de compra e venda com dação em pagamento.
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Como ter certeza de que é uma permuta com torna?
Você terá certeza observando o valor do resíduo. A doutrina majoritária entende que para configurar permuta a torna não pode ser superior a 50% do valor do imóvel que se recebe em permuta. Observando o exemplo do tópico anterior, Alfredo pagou à Francisco 100 mil reais – valor inferior a 50% do imóvel de Francisco.
Agora eu preciso te contar uma coisa muito importante: para ter permuta é essencial que haja ato oneroso. Assim, não há nenhuma confusão entre permuta e doação. 🙂
Leia também: Confira qual a importância da regularização de imóveis e quem pode fazê-la!
Casos de troca de imóveis de valores diferentes e sem complementação comentária
Vamos imaginar que Pedro tem um apartamento de 3 dormitórios em um bairro bem conceituado de sua cidade, mas sua empresa mudou de lugar, e a prioridade de Pedro é morar perto do trabalho.
Então conversando com Maria descobre que ela quer vender o apartamento de 03 dormitórios que fica bem ao lado da nova sede de sua empresa. O apartamento de Pedro vale mais que o apartamento da Maria porque está em uma região mais nobre da cidade, mas eles querem fazer a troca. Apenas a troca, sem que haja qualquer complementação monetária.
É possível? Sim, perfeitamente possível e nesse caso haverá pagamento de ITBI também.
Quanto custa a permuta de imóveis?
É importante informar seu cliente que além do custo com a diferença de valores entre os imóveis – se houver – ele ainda vai despender valores com o tributo, a escritura pública e o registro.
Como dito a permuta é ato oneroso, sendo assim incidirá sobre a transação ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis). Esse tributo é cobrado através de porcentagem sobre o valor do imóvel, para saber exatamente a porcentagem é preciso verificar junto ao município qual a alíquota aplicada.
Os valores da escritura pública devem ser consultados junto ao seu estado. E não custa aqui te lembrar que se o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos a escritura pública é obrigatória. Na dúvida, confere o artigo 108 do Código Civil.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Conclusão:
Em resumo, a permuta de imóveis oferece uma alternativa flexível para transações imobiliárias, permitindo a troca de propriedades com valores equivalentes ou diferentes. O Código Civil brasileiro, nos artigos 533 a 537, regula essa prática, destacando que a troca segue as disposições da compra e venda.
A permuta com torna, que envolve pagamento em dinheiro para equilibrar a transação, é permitida, e a doutrina sugere que a torna não ultrapasse 50% do valor do imóvel recebido. Além disso, a permuta é um ato oneroso, sujeito a tributos como o ITBI, custos de escritura pública e registro.
A compreensão clara das nuances legais é essencial, seja na permuta com torna ou em casos específicos, assegurando que advogados e partes envolvidas conduzam transações imobiliárias de forma transparente e conforme a legislação vigente.
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Graduação em direito pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU), 2008. Pós-graduação “LATO SENSU” MBA em Direito Imobiliário, 2020....
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Boa noite!
No caso de permuta de imóvel com locatário, como tratar a preferência de compra que deve ser dada ao mesmo?