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Artigo atualizado 2 jun 2025O contrato de compra e venda é um acordo entre comprador e vendedor, no qual o vendedor se compromete a entregar um bem, e o comprador, a pagar um valor por esse bem.
Comprar ou vender um bem é uma prática muito comum no cotidiano e serve para qualquer item, seja um carro, bicicleta, casa, celular ou até mesmo roupas.
No entanto, embora seja comum que grande parte dessas negociações ocorram verbalmente ou por comunicação escrita (entrego minha bicicleta e recebo determinada quantia no ato), não há uma proteção suficiente em caso de problemas nessa transação, tais como vícios ocultos, erros, atrasos no pagamento, dentre outros.
É aí que entra o contrato de compra e venda, como um documento essencial para garantir a segurança jurídica de quem compra e de quem vende, em que as partes formalizam o acordo, detalham as condições da negociação, assim como a forma de pagamento e evitam riscos no futuro.
Embora o contrato de compra e venda seja mais comum para imóveis (casa, terreno ou apartamento, por exemplo) em que há a exigência de diversos requisitos formais, sua importância existe para qualquer tipo de bem. Neste artigo vou responder as maiores dúvidas sobre o assunto!
Continue a leitura. 🙂
O que é um contrato de compra e venda?
O contrato de compra e venda é um documento firmado entre duas partes (comprador e vendedor), em que uma delas se compromete a entregar um bem enquanto a outra se compromete a pagar um valor por esse bem.
Essa entrega pode ser no ato (tradição) ou em determinado prazo definido pelo contrato, seja com a entrega das chaves de uma casa, por exemplo, ou entrega do próprio bem (como no caso de uma bicicleta).
Para alguns tipos de bens, o contrato é importante para determinar que o vendedor deve não apenas entregar o bem, mas realizar todos os trâmites necessários para transferir a sua titularidade, tais como comparecimento em cartório, assinatura do Documento de Transferência (veículos), Escritura Pública (imóveis), etc.
O comprador, por outro lado, deve pagar uma quantia certa sobre esse bem que pode ser a vista, a prazo, ou ainda de forma condicionada ao cumprimento de algumas exigências prévias, como no ato da transferência de titularidade, por exemplo.
A grande vantagem do contrato é que ele traz segurança para ambas as partes, pois ao documentar o acordo, fica mais fácil provar a negociação e responsabilizar a outra parte em caso de descumprimento, seja para exigir a entrega ou executar o valor inadimplente.
Além disso, o contrato auxilia a deixar claro todas as condições da venda: valor, forma de pagamento, prazos e eventuais garantias.
Embora muitas pessoas ainda façam negócios com base apenas na confiança ou na informalidade, essa prática pode gerar prejuízos e disputas. Por isso, mesmo em compras menores, vale a pena formalizar tudo com um contrato simples.
Qual a garantia de um contrato de compra e venda?
Um contrato de compra e venda bem feito serve como uma prova legal do acordo firmado entre comprador e vendedor. Isso significa que se uma das partes não cumprir o combinado, a outra pode recorrer à Justiça para exigir seus direitos com base no documento celebrado.
Ainda, se o contrato for assinado por duas testemunhas, terá a qualidade de título executivo extrajudicial, conforme autoriza o artigo 784, III do Código de Processo Civil.
É importante entender que o contrato, por si só, não transfere automaticamente a propriedade do bem em todos os casos. Em vendas de bens móveis, como um celular ou uma bicicleta, o contrato costuma ser suficiente, especialmente se acompanhado da entrega do bem.
Já no caso de imóveis, a coisa muda de figura, pois a transferência legal da propriedade depende de documento público (escritura) e registro no cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, o comprador corre sérios riscos, como será visto adiante.
Portanto, o contrato oferece garantia sim, mas precisa estar de acordo com a legislação e com as formalidades exigidas para cada tipo de bem comercializado.
Além disso, precisa conter as formalidades mínimas necessárias, ou seja, ser assinado por pessoas capazes, com objeto lícito e possível, respeitando a forma prescrita em lei, sob risco de sua anulação.
Diferenças entre promessa de venda e contrato de compra e venda
Apesar de parecerem semelhantes, a promessa de compra e venda e o contrato de compra e venda têm funções diferentes.
A promessa de compra e venda, como o nome antecipa, é um acordo prévio formalizado, para que as partes realizem a compra e venda no futuro, desde que preenchidas algumas condições.
É um tipo de contrato muito comum envolvendo bens imóveis, porque como a legislação não permite a transferência do imóvel por contrato particular (há exceções), as partes celebram uma promessa de compromisso futuro, estabelecendo uma série de regras a serem preenchidas para que posteriormente a transação se concretize com a assinatura da escritura pública de compra e venda.
Como exemplo, imagine um vendedor que pretende vender um apartamento. Após a definição sobre as condições negociais (preço e prazo), as partes assinam o compromisso de compra e venda e estabelecem que o vendedor deverá apresentar as certidões fiscais e de ausência de ônus para demonstrar que é efetivo proprietário deste apartamento e que sobre ele não há qualquer pendência financeira.
Quando essa documentação for apresentada (e parte do pagamento realizado), as partes terão um prazo específico para agendar no cartório a assinatura da escritura pública de compra e venda, concretizando o compromisso que havia sido assinado com o pagamento do saldo remanescente e entrega das chaves.
Em outras situações em que o bem ainda não está totalmente disponível, seja por uma pendência no registro por exemplo, também é possível assinar o compromisso de compra e venda, buscando obrigar as partes a seguir adiante com a venda, quando o bem estiver apto.
O contrato definitivo, por outro lado, é aquele que efetiva a venda e já traz todos os elementos necessários para concretizar a transferência do bem, ainda que o pagamento ocorra a prazo, ou seja, não depende de outro contrato futuro.
Qual o risco de comprar um imóvel apenas com contrato de compra e venda?
Como mencionado acima, a compra e venda de bens imóveis exige um ato solene, ou seja, que a transação seja formalizada por documento público, essa é a previsão contida no artigo 108 do Código Civil abaixo:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Além disso, a transferência da propriedade sobre bens imóveis só ocorre mediante o registro dessa escritura conforme previsão expressa do artigo 1.245 do Código Civil abaixo:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Portanto, ao realizar apenas um contrato particular de compra e venda de imóvel, as partes não estarão seguindo a legislação, razão pela qual o comprador não será considerado proprietário do imóvel, mas tão somente um compromissário.
Mesmo que o contrato esteja assinado, reconhecido em cartório e tenha testemunhas, ele não é suficiente para tornar o comprador o proprietário legal do imóvel. Isso só acontece quando a venda é formalizada por escritura pública (no cartório de notas) e registrada no cartório de registro de imóveis.
Sem esse registro, o imóvel ainda está legalmente no nome do vendedor, de modo que isso pode gerar diversos problemas, pois o imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono, o vendedor pode desistir da venda, transferir o imóvel a outra pessoa ou vir a óbito, dificultando a posterior regularização.
Portanto, sempre que for comprar um imóvel, exija a escritura pública e o registro, pois o contrato particular pode ser um primeiro passo, mas sozinho não é suficiente.
Quais as principais cláusulas de um contrato de compra e venda?
Para que o contrato de compra e venda seja claro e eficiente, ele precisa conter algumas cláusulas essenciais, conforme abaixo:
Identificação das partes
É imprescindível qualificar os vendedores e compradores com nome completo, CPF (ou CNPJ), endereço e estado civil, inclusive para conferir a sua capacidade, sob risco de anulação do contrato.
Descrição do bem
Detalhe o máximo possível o que está sendo vendido, ou seja, se é um carro, qual o ano, modelo, placa, quilometragem, RENAVAM etc. Se for um imóvel, mencione a matrícula (ou transcrição), localização, área, número de registro, número do IPTU etc. O essencial é que esse bem seja o mais específico possível.
Valor e forma de pagamento
Informe o preço da venda, se o pagamento será à vista ou parcelado, datas de vencimento, forma de pagamento (dinheiro, transferência, boleto etc.) e dados bancários.
Prazos
É necessário estabelecer prazos objetivos para cada obrigação prevista em contrato, ou seja, prazo para apresentação de documentos e certidões, prazo para entrega do bem ou para transferência da titularidade e assim por diante.
Responsabilidades
É importante prever no contrato quem vai custear o que e a partir de qual momento, ou seja, se houver corretor envolvido quem paga as suas despesas, quem vai pagar as taxas, impostos e custos com documentação, etc.
Multas e penalidades
Para que um contrato seja eficiente, é preciso estabelecer o que acontece se uma das partes descumprir o contrato. As penalidades (inclusive risco de cancelamento do contrato) são importantes para forçar as partes a cumpri-lo, essas disposições quanto mais claras, melhores.
Foro
Defina a cidade e o fórum onde qualquer disputa judicial deverá ser resolvida.
Forma de assinatura
É recomendado que o contrato tenha duas testemunhas (para se tornar título executivo), mas pode ser assinado de forma presencial (com reconhecimento de firma posteriormente) ou de forma digital.
Em ambos os cenários, o contrato precisa prever a forma de assinatura, especialmente na modalidade digital, para consignar a aceitação das partes na plataforma que será utilizada evitando riscos futuros de questionamento.
Além dessas cláusulas que são inerentes a qualquer contrato de compra e venda, outras podem ser incluídas a depender de cada negociação e bem envolvido, pois é importante que o contrato tente prever grande parte dos problemas que podem surgir no futuro, definindo a forma de comunicação das partes, custos de honorários em eventuais disputas judiciais, etc. imóvel depois de registrar sua escritura perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis competente.
Dicas para redigir um contrato de compra e venda
Além das cláusulas acima listadas, utilize uma linguagem clara, objetiva e precisa. O contrato não precisa ter juridiquês para ser um bom contrato, ele precisa ser claro e compreensível para ambas as partes (advogados e clientes).
O contrato precisa ser objetivo, por isso a linguagem clara, pois a ambiguidade pode gerar brechas e ocasionar insegurança no cumprimento do contrato.
Ao redigir o contrato, mantenha uma estrutura lógica e numerada conforme a negociação realizada, ou seja, quem assina, do que se trata, quanto custa e quais as condições, isso facilita a leitura e interpretação, evitando que alguma coisa importante fique de fora.
Em outras palavras, não se recomenda que o contrato estabeleça uma série de condutas, descrições, condições gerais e que as cláusulas mais importantes como preço e força de pagamento fiquem apenas no final.
Utilize pronomes de forma impessoal (comprador e devedor) e seja consistente nos termos do início ao fim, ou seja, não alterne para adquirente no curso do contrato, o que pode prejudicar a leitura e interpretação.
Evite expressões vagas como “oportunamente”, “quando possível” e estabeleça descrições claras, prevendo penalidades suficientes para que a obrigação principal seja cumprida, ou seja, se a penalidade pela rescisão do contrato for menor ou igual a penalidade pelo atraso, há risco de descumprimento do contrato.
Por fim, não apresente cláusulas repetitivas e redija um contrato curto, pois não há necessidade (na maioria dos casos) de estabelecer um contrato longo e com uma série de previsões, declarações e condições que não serão utilizadas, o que só gera desgaste na leitura e riscos de má interpretação.
Conclusão
O contrato de compra e venda é essencial para garantir segurança jurídica em qualquer negociação, seja de bens móveis ou imóveis.
Ele formaliza os termos acordados, protege direitos, define responsabilidades e evita conflitos futuros.
Por isso, mesmo em transações simples, sempre vale a pena formalizar o acordo para assegurar tranquilidade ao comprador e ao vendedor.
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Advogado desde 2010, Contador desde 2019. Mestre em Direito, Justiça e Desenvolvimento. Pós Graduado em Direito Digital. Especialista em Direito Processual Civil e Direito Constitucional. Coautor de obras e artigos jurídicos. Titular do escritório Bruno Molina Sociedade Individual de Advocacia...
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Olá, Doutor! Ótimo artigo. Excelente pra mim que procurava algo simples e muito preciso para complementar uma aula no curso de Direito.
Muito esclarecedor este artigo.
Parabéns!
Tenho três dúvidas:
1. O Contrato assinado por um PROCURADOR deve ser apresentado com a Procuração ou terá validade jurídica sem que a mesma seja apresentada.
2. O Contrato terá validade mesmo que não seja apresentado um comprovante de pagamento da compra?
3. O Contrato por si só, prova que a venda e/ou compra foi de fato consumada?
Obrigado, Renata.
Todas essas respostas dependem da análise do caso concreto, mas vamos lá.
1. A princípio, deve ser apresentada e mantida uma cópia.
2. Depende dos seus termos, pode ser válido sim.
3. Igualmente, depende dos termos. Uma escritura dando quitação, por exemplo, é mais que suficiente para um registro.
Ótima matéria. Interessante contribuição para a área do Direito.
Obrigado!