Patrimônio de afetação: Entenda o que é e para que serve!

30 jan 2023 •

Artigo atualizado 11 set 2023

O patrimônio de afetação é a segregação de determinados bens e direitos para que fiquem vinculados a garantir um determinado empreendimento, tornando-os incomunicáveis perante outros negócios e podendo gerar até mesmo benefícios tributários ao incorporador.

É comum no mercado imobiliário, em especial nas incorporações imobiliárias, o agente incorporador se utilizar de mecanismos legais que visem beneficiar as partes envolvidas no negócio jurídico.

Um desses mecanismos é o patrimônio de afetação, criado no ano de 2004 pela Lei 10.931, que visa garantir a consecução do empreendimento sem que eventuais questões atinentes a outros negócios/empreendimentos possam impedir a conclusão deste.

Em simples conceituação, se pode dizer que o patrimônio de afetação é um instrumento de segregação de um núcleo patrimonial que envolve bens e direitos adquiridos para o desenvolvimento de um determinado empreendimento.

Por meio da afetação do patrimônio, estes bens são destacados dos demais bens do agente incorporador, ficando vinculados exclusivamente ao desenvolvimento desse negócio.

Dessa forma, eventuais dívidas decorrentes de outros negócios não podem atingir o patrimônio afetado, de modo a tornar menos arriscada a consecução do empreendimento, resguardando-o dos riscos alheios.

No entanto, é importante entender não só o que é, mas também como se instituir o patrimônio de afetação, seus requisitos e demais questões acerca do tema.

Por isso, continue a leitura para saber mais! 😉

O que é patrimônio de afetação?

Pode-se conceituar sumariamente o patrimônio de afetação como um mecanismo de limitação de responsabilidade civil, tornando um núcleo patrimonial incomunicável.

Este regime está presente na legislação desde a entrada em vigor da Lei n. 10.931/2004, que incluiu à Lei n. 4.591/64 os arts. 31-A até 31-E.

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Trata-se, de maneira mais abrangente, da opção pela distinção de um conjunto de bens e direitos como um núcleo patrimonial incomunicável a outros negócios, de forma que esta parcela de patrimônio afetada fica “blindada” da responsabilidade da incorporadora por outros negócios. Assim, o patrimônio afetado responde somente para eventuais ônus daquele próprio negócio.

Em suma, a incorporadora averba o patrimônio de afetação perante o cartório de registro geral de imóveis, sendo assim constituído o patrimônio afetado, que se torna incomunicável em relação aos demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da incorporadora, sendo estes bens destinados única e exclusivamente à consecução da incorporação do empreendimento.

Para que serve o patrimônio de afetação?

O próprio conceito já direciona o leitor ao objetivo que o incorporador pretende obter com a opção pelo regime de afetação.

Como dito, o patrimônio de afetação se torna incomunicável perante outros negócios. Posto isso, um dos principais objetivos é justamente a proteção daquele núcleo patrimonial que, consequentemente, promove maior garantia à consecução do negócio.

Exemplo prático do patrimônio de afetação

Vejamos a hipótese de uma incorporadora que pretende iniciar uma incorporação em alguns terrenos pertencentes a uma família.

Esta família sabe que a atividade exercida pela incorporadora envolve altas cifras e certo risco, além de que o prazo para estudos, aprovações, obras e total desenvolvimento do empreendimento é de cerca de 6 anos. A família também sabe que a incorporadora promove alguns diferentes empreendimentos ao mesmo tempo.

Dessa forma, a família tem medo de, no decorrer do desenvolvimento do empreendimento, a incorporadora contrair dívidas decorrentes de outros negócios e que essas dívidas impeçam a conclusão do empreendimento.

Em uma situação dessa, a família seria muito prejudicada pois o bem estaria vinculado a um empreendimento que não poderia ser concluído.

Para dirimir os riscos do negócio e as preocupações da família, a incorporadora propõe a instituição do patrimônio de afetação já no início da incorporação, visto que atualmente não possui dívidas exequíveis e adotará o regime especial de tributação.

Dessa forma, os bens que a família entrega à incorporadora no momento da permuta tornam-se afetados, ficando incomunicáveis com o restante do patrimônio da incorporadora, de maneira que problemas com outros empreendimentos não possam atingir o patrimônio afetado.

Com isso, o desenvolvimento do empreendimento não acumula os riscos de toda atividade empresarial do agente incorporador, se limitando aos riscos daquele próprio empreendimento. Eventuais insucessos do incorporador em outros negócios não afetam a incorporação que tenha seu patrimônio afetado.

Há, ainda mais grave, a hipótese de uma incorporadora que se torna insolvente durante o desenvolvimento de um empreendimento.

Com a instituição do patrimônio de afetação, nem mesmo a falência da incorporadora afetará este patrimônio, nos termos do art. 31-F da Lei n. 4.591/64, permitindo a conclusão das obras e a efetiva realização do empreendimento, uma vez que o patrimônio afetado somente responderá pelas obrigações decorrentes do próprio empreendimento.

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Além disso, o patrimônio de afetação pode ser utilizado como garantia real na operação de crédito. No entanto, o produto da operação de crédito deve ser exclusivamente destinado à conclusão das obras e desenvolvimento do empreendimento optante pelo regime de afetação.

Outra vantagem também ocorre pela redução tributária, diante do regime especial de tributação – RET, além previsão de maior retenção de valores para a incorporadora no caso de distrato. Pelo RET, o incorporador contribuirá com pagamento mensal unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Como fazer e como funciona o patrimônio de afetação?

Todas as regras atinentes ao patrimônio de afetação estão contidas no Capítulo I-A da Lei 4591/64, incluído pela Lei 10.931/04, distribuídas entre os artigos 31-A e 31-E. Apesar de poucos artigos, são muitas normas que permeiam a adoção do regime de afetação, visto que os artigos contam com muitos parágrafos e incisos.

De plano, é importante constar que a opção ou não pela instituição do patrimônio de afetação é feita a critério do incorporador, conforme disciplina o art. 31-A, da Lei de Incorporações (Lei 4591/64).

A afetação ocorre por meio de requerimento do incorporador para que a incorporação seja submetida ao regime de afetação. Este requerimento pode ser feito a qualquer tempo e pode ser incluso o terreno, as acessões, as receitas provenientes de vendas e até mesmo as obrigações vinculadas ao negócio.

É importante ter atenção ao art. 31-A, § 8º, que dispõe sobre os bens e direitos excluídos do patrimônio de afetação.

O cartório de registro geral de imóveis competente fará a análise do requerimento e ao final procederá com a averbação da afetação. Com isso, o terreno e as acessões objeto do contrato, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, serão afastados do patrimônio do incorporador, constituindo o patrimônio de afetação.

O requerimento de averbação de patrimônio de afetação é até mesmo disponibilizado em alguns cartórios de registro geral de imóveis, como por exemplo o modelo disponibilizado pelo Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha/ES.

Com a instituição do patrimônio de afetação, a incorporadora fica vinculada à prestação de contas e até mesmo é possível instituir uma comissão de permutantes/adquirentes para acompanhar e fiscalizar o cumprimento das obrigações por parte do agente incorporador.

Deve-se lembrar, ainda, que a instituição da afetação é feita em caráter irretratável, sendo possível extinguir a afetação do patrimônio somente nas hipóteses previstas na lei, conforme se verá a seguir.

Quando se encerra o patrimônio de afetação?

Como dito, a constituição do patrimônio afetado é feita em Cartório de Registro Geral de Imóveis, mediante requerimento do agente incorporador, em caráter irretratável.

À vista disso, a extinção/encerramento do patrimônio de afetação ocorrerá somente nos casos previstos em lei, mormente no art. 31-E da Lei de Incorporações:

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III – liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1º.”

Inciso I

O inciso I traz a hipótese do cumprimento integral das obrigações do incorporador, encargos financeiros, com entrega do empreendimento, sendo o objetivo final da incorporação devidamente cumprido.

Neste caso, sendo finalizado todo o processo de incorporação e entregues as unidades dos respectivos permutantes e adquirentes, mesmo que ainda existam unidades de propriedade da incorporadora ou bens e direitos remanescentes, haverá a extinção do patrimônio de afetação e esses bens poderão ser utilizados livremente para outros fins.

Inciso II

O inciso II trata da hipótese de denúncia da incorporação, ou seja, na desistência da incorporação dentro do prazo de 180 dias.

Por esta hipótese, haverá extinção da afetação mediante requerimento também ao cartório de registro geral de imóveis, com comunicação dos permutantes e eventuais adquirentes de unidades, possibilitando a estes o ressarcimento e desistência da aquisição.

Inciso III

Por último, o inciso III traz a hipótese de liquidação da incorporação.

A assembleia geral da incorporação poderá decidir, em caso de falência da incorporadora, se prosseguirá desenvolvendo o empreendimento ou liquidará a incorporação, mediante desfazimento dos negócios e devolução dos bens/valores aos permutantes/adquirentes.

Conclusão

À luz do exposto neste artigo, foi possível perceber que o patrimônio de afetação serve como uma garantia ao comprador e ao permutante de continuidade no desenvolvimento do empreendimento, sobretudo diante da incomunicabilidade dos bens afetados, resguardados dos riscos de outros negócios.

Assim, é essencial aos aplicadores do direito o estudo sobre o tema, sobretudo aos atuantes nas incorporações imobiliárias, sempre com o objetivo de trazer maior segurança jurídica aos envolvidos no negócio.

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Conheça as referências deste artigo

SERRA, Marcio Guerra. Registro de imóveis III: procedimentos especiais, 2ª Ed, São Paulo: Saraiva, 2016.

Franco Aguilar

Advogado (OAB 31211/ES). Possuo LL.M em Direito Societário pela FGV e especialização em Direito e Negócios Imobiliários pela IBMEC-SP. Sou sócio do Aguilar Advogados Associados, escritório de advocacia que atua há 20 anos na esfera cível. Também sou membro da...

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