{"id":8932,"date":"2025-06-02T08:04:30","date_gmt":"2025-06-02T11:04:30","guid":{"rendered":"https:\/\/aurum.com.br\/blog\/contrato-de-compra-e-venda\/"},"modified":"2025-06-02T08:06:26","modified_gmt":"2025-06-02T11:06:26","slug":"contrato-de-compra-e-venda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/contrato-de-compra-e-venda\/","title":{"rendered":"Descubra como fazer um contrato de compra e venda"},"content":{"rendered":"
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O contrato de compra e venda<\/strong> \u00e9 um acordo entre comprador e vendedor, no qual o vendedor se compromete a entregar um bem, e o comprador, a pagar um valor por esse bem.<\/pre>\n\n\n\n
Comprar ou vender um bem \u00e9 uma pr\u00e1tica muito comum no cotidiano e serve para qualquer item, seja um carro, bicicleta, casa, celular ou at\u00e9 mesmo roupas.<\/p>\n\n\n\n
No entanto, embora seja comum que grande parte dessas negocia\u00e7\u00f5es ocorram verbalmente ou por comunica\u00e7\u00e3o escrita (entrego minha bicicleta e recebo determinada quantia no ato), n\u00e3o h\u00e1 uma prote\u00e7\u00e3o suficiente em caso de problemas nessa transa\u00e7\u00e3o, tais como v\u00edcios ocultos, erros, atrasos no pagamento, dentre outros.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 a\u00ed que entra o contrato de compra e venda, como um documento essencial para garantir a seguran\u00e7a jur\u00eddica de quem compra e de quem vende<\/strong>, em que as partes formalizam o acordo, detalham as condi\u00e7\u00f5es da negocia\u00e7\u00e3o, assim como a forma de pagamento e evitam riscos no futuro.<\/p>\n\n\n\n
Embora o contrato de compra e venda seja mais comum para im\u00f3veis (casa, terreno ou apartamento, por exemplo) em que h\u00e1 a exig\u00eancia de diversos requisitos formais, sua import\u00e2ncia existe para qualquer tipo de bem. Neste artigo vou responder as maiores d\u00favidas sobre o assunto!<\/p>\n\n\n\n
Continue a leitura. \ud83d\ude42<\/p>\n\n\n\n
O que \u00e9 um contrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n
O contrato de compra e venda \u00e9 um documento firmado entre duas partes <\/strong>(comprador e vendedor), em que uma delas se compromete a entregar um bem enquanto a outra se compromete a pagar um valor por esse bem.<\/p>\n\n\n\n
Essa entrega pode ser no ato (tradi\u00e7\u00e3o) ou em determinado prazo definido pelo contrato, seja com a entrega das chaves de uma casa, por exemplo, ou entrega do pr\u00f3prio bem (como no caso de uma bicicleta).<\/p>\n\n\n\n
Para alguns tipos de bens, o contrato \u00e9 importante para determinar que o vendedor deve n\u00e3o apenas entregar o bem, mas realizar todos os tr\u00e2mites necess\u00e1rios para transferir a sua titularidade<\/strong>, tais como comparecimento em cart\u00f3rio, assinatura do Documento de Transfer\u00eancia (ve\u00edculos), Escritura P\u00fablica (im\u00f3veis), etc.<\/p>\n\n\n\n
O comprador, por outro lado, deve pagar uma quantia certa <\/strong>sobre esse bem que pode ser a vista, a prazo, ou ainda de forma condicionada ao cumprimento de algumas exig\u00eancias pr\u00e9vias, como no ato da transfer\u00eancia de titularidade, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n
A grande vantagem do contrato \u00e9 que ele traz seguran\u00e7a para ambas as partes<\/strong>, pois ao documentar o acordo, fica mais f\u00e1cil provar a negocia\u00e7\u00e3o e responsabilizar a outra parte em caso de descumprimento, seja para exigir a entrega ou executar o valor inadimplente. <\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, o contrato auxilia a deixar claro todas as condi\u00e7\u00f5es da venda: valor, forma de pagamento, prazos e eventuais garantias.<\/p>\n\n\n\n
Embora muitas pessoas ainda fa\u00e7am neg\u00f3cios com base apenas na confian\u00e7a ou na informalidade, essa pr\u00e1tica pode gerar preju\u00edzos e disputas. Por isso, mesmo em compras menores, vale a pena formalizar tudo com um contrato simples.<\/p>\n\n\n\n
Qual a garantia de um contrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n
Um contrato de compra e venda bem feito serve como uma prova legal do acordo firmado entre comprador e vendedor.<\/strong> Isso significa que se uma das partes n\u00e3o cumprir o combinado, a outra pode recorrer \u00e0 Justi\u00e7a para exigir seus direitos com base no documento celebrado.<\/p>\n\n\n\n
Ainda, se o contrato for assinado por duas testemunhas, ter\u00e1 a qualidade de t\u00edtulo executivo extrajudicial, conforme autoriza o artigo 784, III do C\u00f3digo de Processo Civil.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 importante entender que o contrato, por si s\u00f3, n\u00e3o transfere automaticamente a propriedade do bem em todos os casos. Em vendas de bens m\u00f3veis, como um celular ou uma bicicleta, o contrato costuma ser suficiente, especialmente se acompanhado da entrega do bem.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 no caso de im\u00f3veis, a coisa muda de figura, pois a transfer\u00eancia legal da propriedade depende de documento p\u00fablico (escritura) e registro no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis. Sem esse registro, o comprador corre s\u00e9rios riscos, como ser\u00e1 visto adiante.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, o contrato oferece garantia sim, mas precisa estar de acordo com a legisla\u00e7\u00e3o e com as formalidades exigidas para cada tipo de bem comercializado.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, precisa conter as formalidades m\u00ednimas necess\u00e1rias, ou seja, ser assinado por pessoas capazes, com objeto l\u00edcito e poss\u00edvel, respeitando a forma prescrita em lei, sob risco de sua anula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Diferen\u00e7as entre promessa de venda e contrato de compra e venda<\/h2>\n\n\n\n
Apesar de parecerem semelhantes, a promessa de compra e venda e o contrato de compra e venda t\u00eam fun\u00e7\u00f5es diferentes.<\/p>\n\n\n\n
A promessa de compra e venda,<\/strong> como o nome antecipa, \u00e9 um acordo pr\u00e9vio formalizado, para que as partes realizem a compra e venda no futuro, desde que preenchidas algumas condi\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n
\u00c9 um tipo de contrato muito comum envolvendo bens im\u00f3veis<\/strong>, porque como a legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o permite a transfer\u00eancia do im\u00f3vel por contrato particular (h\u00e1 exce\u00e7\u00f5es), as partes celebram uma promessa de compromisso futuro, estabelecendo uma s\u00e9rie de regras a serem preenchidas para que posteriormente a transa\u00e7\u00e3o se concretize com a assinatura da escritura p\u00fablica de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n
Como exemplo, imagine um vendedor que pretende vender um apartamento. Ap\u00f3s a defini\u00e7\u00e3o sobre as condi\u00e7\u00f5es negociais (pre\u00e7o e prazo), as partes assinam o compromisso de compra e venda e estabelecem que o vendedor dever\u00e1 apresentar as certid\u00f5es fiscais e de aus\u00eancia de \u00f4nus para demonstrar que \u00e9 efetivo propriet\u00e1rio deste apartamento e que sobre ele n\u00e3o h\u00e1 qualquer pend\u00eancia financeira. <\/p>\n\n\n\n
Quando essa documenta\u00e7\u00e3o for apresentada (e parte do pagamento realizado), as partes ter\u00e3o um prazo espec\u00edfico para agendar no cart\u00f3rio a assinatura da escritura p\u00fablica de compra e venda, concretizando o compromisso que havia sido assinado com o pagamento do saldo remanescente e entrega das chaves.<\/p>\n\n\n\n
Em outras situa\u00e7\u00f5es em que o bem ainda n\u00e3o est\u00e1 totalmente dispon\u00edvel, seja por uma pend\u00eancia no registro por exemplo, tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel assinar o compromisso de compra e venda, buscando obrigar as partes a seguir adiante com a venda, quando o bem estiver apto.<\/p>\n\n\n\n
O contrato definitivo<\/strong>, por outro lado, \u00e9 aquele que efetiva a venda e j\u00e1 traz todos os elementos necess\u00e1rios para concretizar a transfer\u00eancia do bem, ainda que o pagamento ocorra a prazo, ou seja, n\u00e3o depende de outro contrato futuro.<\/p>\n\n\n\n
Qual o risco de comprar um im\u00f3vel apenas com contrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n
Como mencionado acima, a compra e venda de bens im\u00f3veis exige um ato solene, ou seja, que a transa\u00e7\u00e3o seja formalizada por documento p\u00fablico, essa \u00e9 a previs\u00e3o contida no artigo 108 do C\u00f3digo Civil abaixo:<\/p>\n\n\n\n
Art. 108. N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos<\/strong> que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, a transfer\u00eancia da propriedade sobre bens im\u00f3veis s\u00f3 ocorre mediante o registro dessa escritura conforme previs\u00e3o expressa do artigo 1.245 do C\u00f3digo Civil abaixo:<\/p>\n\n\n\n
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t\u00edtulo translativo no Registro de Im\u00f3veis.
\u00a7 1 o Enquanto n\u00e3o se registrar o t\u00edtulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do im\u00f3vel.
\u00a7 2 o Enquanto n\u00e3o se promover, por meio de a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, a decreta\u00e7\u00e3o de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do im\u00f3vel.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Portanto, ao realizar apenas um contrato particular de compra e venda de im\u00f3vel, as partes n\u00e3o estar\u00e3o seguindo a legisla\u00e7\u00e3o<\/strong>, raz\u00e3o pela qual o comprador n\u00e3o ser\u00e1 considerado propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, mas t\u00e3o somente um compromiss\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n
Mesmo que o contrato esteja assinado, reconhecido em cart\u00f3rio e tenha testemunhas, ele n\u00e3o \u00e9 suficiente para tornar o comprador o propriet\u00e1rio legal do im\u00f3vel. Isso s\u00f3 acontece quando a venda \u00e9 formalizada por escritura p\u00fablica (no cart\u00f3rio de notas) e registrada no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Sem esse registro, o im\u00f3vel ainda est\u00e1 legalmente no nome do vendedor, de modo que isso pode gerar diversos problemas<\/strong>, pois o im\u00f3vel pode ser penhorado por d\u00edvidas do antigo dono, o vendedor pode desistir da venda, transferir o im\u00f3vel a outra pessoa ou vir a \u00f3bito, dificultando a posterior regulariza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, sempre que for comprar um im\u00f3vel, exija a escritura p\u00fablica e o registro, pois o contrato particular pode ser um primeiro passo, mas sozinho n\u00e3o \u00e9 suficiente.<\/p>\n\n\n\n
Quais as principais cl\u00e1usulas de um contrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n
Para que o contrato de compra e venda seja claro e eficiente, ele precisa conter algumas cl\u00e1usulas essenciais, conforme abaixo:<\/p>\n\n\n\n
Identifica\u00e7\u00e3o das partes<\/h3>\n\n\n\n
\u00c9 imprescind\u00edvel qualificar os vendedores e compradores com nome completo, CPF (ou CNPJ), endere\u00e7o e estado civil, inclusive para conferir a sua capacidade, sob risco de anula\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n\n\n\n
Descri\u00e7\u00e3o do bem<\/h3>\n\n\n\n
Detalhe o m\u00e1ximo poss\u00edvel o que est\u00e1 sendo vendido, ou seja, se \u00e9 um carro, qual o ano, modelo, placa, quilometragem, RENAVAM etc. Se for um im\u00f3vel, mencione a matr\u00edcula (ou transcri\u00e7\u00e3o), localiza\u00e7\u00e3o, \u00e1rea, n\u00famero de registro, n\u00famero do IPTU etc. O essencial \u00e9 que esse bem seja o mais espec\u00edfico poss\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n
Valor e forma de pagamento<\/h3>\n\n\n\n
Informe o pre\u00e7o da venda, se o pagamento ser\u00e1 \u00e0 vista ou parcelado, datas de vencimento, forma de pagamento (dinheiro, transfer\u00eancia, boleto etc.) e dados banc\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
Prazos<\/h3>\n\n\n\n
\u00c9 necess\u00e1rio estabelecer prazos objetivos para cada obriga\u00e7\u00e3o prevista em contrato, ou seja, prazo para apresenta\u00e7\u00e3o de documentos e certid\u00f5es, prazo para entrega do bem ou para transfer\u00eancia da titularidade e assim por diante.<\/p>\n\n\n\n
Responsabilidades<\/h3>\n\n\n\n
\u00c9 importante prever no contrato quem vai custear o que e a partir de qual momento, ou seja, se houver corretor envolvido quem paga as suas despesas, quem vai pagar as taxas, impostos e custos com documenta\u00e7\u00e3o, etc.<\/p>\n\n\n\n
Multas e penalidades<\/h3>\n\n\n\n
Para que um contrato seja eficiente, \u00e9 preciso estabelecer o que acontece se uma das partes descumprir o contrato. As penalidades (inclusive risco de cancelamento do contrato) s\u00e3o importantes para for\u00e7ar as partes a cumpri-lo, essas disposi\u00e7\u00f5es quanto mais claras, melhores.<\/p>\n\n\n\n
Foro <\/h3>\n\n\n\n
Defina a cidade e o f\u00f3rum onde qualquer disputa judicial dever\u00e1 ser resolvida.<\/p>\n\n\n\n
Forma de assinatura <\/h3>\n\n\n\n
\u00c9 recomendado que o contrato tenha duas testemunhas (para se tornar t\u00edtulo executivo), mas pode ser assinado de forma presencial (com reconhecimento de firma posteriormente) ou de forma digital. <\/p>\n\n\n\n
Em ambos os cen\u00e1rios, o contrato precisa prever a forma de assinatura, especialmente na modalidade digital, para consignar a aceita\u00e7\u00e3o das partes na plataforma que ser\u00e1 utilizada evitando riscos futuros de questionamento.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m dessas cl\u00e1usulas que s\u00e3o inerentes a qualquer contrato de compra e venda, outras podem ser inclu\u00eddas a depender de cada negocia\u00e7\u00e3o e bem envolvido<\/strong>, pois \u00e9 importante que o contrato tente prever grande parte dos problemas que podem surgir no futuro, definindo a forma de comunica\u00e7\u00e3o das partes, custos de honor\u00e1rios em eventuais disputas judiciais, etc. im\u00f3vel depois de registrar sua escritura perante o Cart\u00f3rio de Registro Geral de Im\u00f3veis competente.<\/p>\n\n\n\n