{"id":28281,"date":"2024-06-24T19:05:24","date_gmt":"2024-06-24T22:05:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/?p=28281"},"modified":"2024-07-18T20:18:49","modified_gmt":"2024-07-18T23:18:49","slug":"funcao-do-sindico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/funcao-do-sindico\/","title":{"rendered":"Fun\u00e7\u00e3o do s\u00edndico: base legal, poderes, responsabilidades e assessoria jur\u00eddica em conflitos"},"content":{"rendered":"
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A fun\u00e7\u00e3o do s\u00edndico<\/strong>, em um contexto condominial, \u00e9 administrar o condom\u00ednio, representando ativa e passivamente os interesses comuns dos cond\u00f4minos, responsabilizando-se pela gest\u00e3o financeira, conserva\u00e7\u00e3o das \u00e1reas comuns, cumprimento das normas internas e legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel, al\u00e9m de intermediar as rela\u00e7\u00f5es entre moradores e partes externas.<\/pre>\n\n\n\n
O n\u00famero de pessoas morando em apartamentos aumentou sobremaneira, conforme dados do Censo 2022 do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estat\u00edstica), S\u00e3o Paulo ganhou pouco mais de 426 mil novas unidades em 12 anos. Hoje, aproximadamente 3,3 milh\u00f5es de pessoas moram em pr\u00e9dios. Sendo assim, n\u00e3o h\u00e1 assunto mais atual que fun\u00e7\u00e3o do s\u00edndico. Eu j\u00e1 quero te contar no in\u00edcio desse texto que o s\u00edndico n\u00e3o \u00e9 s\u00f3 aquele que procuramos quando tem barulho no vizinho ou o cachorro est\u00e1 latindo.<\/p>\n\n\n\n
As obriga\u00e7\u00f5es do S\u00edndico est\u00e3o definidas no artigo 1348 do C\u00f3digo Civil e voc\u00ea que me l\u00ea, como bom advogado que \u00e9, conseguir\u00e1 orientar seu cliente sobre os poderes e responsabilidades do s\u00edndico. Para isso, continua aqui comigo at\u00e9 o final. <\/p>\n\n\n\n
Antes de falar sobre as atribui\u00e7\u00f5es do s\u00edndico, vale deixar claro quem \u00e9 o s\u00edndico.<\/p>\n\n\n\n
O que \u00e9 um s\u00edndico de condom\u00ednio?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
S\u00edndico \u00e9 aquele que representa os interesses dos moradores<\/strong>, \u00e9 o administrador. Escolhido em assembleia para cuidar do patrim\u00f4nio e dos interesses coletivos do condom\u00ednio.N\u00e3o se engane, embora o condom\u00ednio n\u00e3o tenha fins lucrativos, h\u00e1 muita coisa a ser administrada dentro de um condom\u00ednio. <\/p>\n\n\n\n
Vale ressaltar que esse administrador pode ser tanto uma pessoa f\u00edsica (morador do condom\u00ednio), quanto uma pessoa jur\u00eddica \u2013 comumente chamada de s\u00edndico profissional. Sendo morador ou profissional ele precisa ser eleito em assembleia e seu mandato tem dura\u00e7\u00e3o de at\u00e9 02 anos. <\/strong><\/p>\n\n\n\n
Qual a fun\u00e7\u00e3o do s\u00edndico?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
O s\u00edndico de condom\u00ednio \u00e9 respons\u00e1vel pela administra\u00e7\u00e3o geral, gest\u00e3o financeira e representa\u00e7\u00e3o legal do condom\u00ednio. Ele convoca e preside assembleias, implementa decis\u00f5es, cuida da manuten\u00e7\u00e3o das \u00e1reas comuns e gerencia funcion\u00e1rios e prestadores de servi\u00e7os. <\/p>\n\n\n\n
Financeiramente, o s\u00edndico elabora o or\u00e7amento, cobra taxas, gerencia inadimpl\u00eancias, paga despesas e presta contas aos cond\u00f4minos. Ele tamb\u00e9m assegura o cumprimento das normas internas, representa o condom\u00ednio em quest\u00f5es legais e implementa medidas de seguran\u00e7a. <\/p>\n\n\n\n
Em resumo, o s\u00edndico garante a administra\u00e7\u00e3o eficiente e a conviv\u00eancia harmoniosa no condom\u00ednio<\/strong>, cuidando de aspectos administrativos, financeiros e legais.<\/p>\n\n\n\n
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Entenda qual \u00e9 a fun\u00e7\u00e3o do s\u00edndico.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Qual a base legal que define a fun\u00e7\u00e3o do s\u00edndico e quais as suas principais responsabilidades legais?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
O artigo 1348 do C\u00f3digo Civil discorre em seus nove incisos sobre a compet\u00eancia do s\u00edndico . Para facilitar sua vida leitor, vou deixar elencadas aqui abaixo:<\/p>\n\n\n\n
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  1. Convocar a assembleia dos cond\u00f4minos; <\/li>\n\n\n\n
  2. Representa, ativa e passivamente, o condom\u00ednio<\/strong>, praticando, em ju\u00edzo ou fora dele, os atos necess\u00e1rios \u00e0 defesa dos interesses comuns. Vamos ao exemplo que edifica o homem: o s\u00edndico responde tanto pela a\u00e7\u00e3o judicial quanto pelo conflito, por exemplo, entre condom\u00ednio de a concession\u00e1ria de \u00e1gua;<\/li>\n\n\n\n
  3. Dar imediato conhecimento \u00e0 assembleia da exist\u00eancia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condom\u00ednio, ou seja, recebeu a cita\u00e7\u00e3o de um processo judicial ou de uma multa administrativa? Nada de esconder, cabe ao s\u00edndico informar<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n
  4. Cumprir e fazer cumprir a conven\u00e7\u00e3o, o regimento interno e as determina\u00e7\u00f5es <\/strong>da assembleia. Essa \u00e9 a fun\u00e7\u00e3o mais comum e que quase ningu\u00e9m tem d\u00favidas: descumpriu alguma norma \u00e9 o s\u00edndico o respons\u00e1vel por fazer cumprir; <\/li>\n\n\n\n
  5. Diligenciar a conserva\u00e7\u00e3o e a guarda das partes comuns e zelar pela presta\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os que interessem aos possuidores. Sendo assim, cabe ao s\u00edndico passear pelo condom\u00ednio e observar <\/strong>se existe alguma coisa errada, alguma parede manchada, um brinquedo da \u00e1rea comum quebrada etc; <\/li>\n\n\n\n
  6. Elaborar o or\u00e7amento da receita e da despesa<\/strong> relativa a cada ano. Esse or\u00e7amento ser\u00e1 apresentado aos cond\u00f4minos em assembleia (previs\u00e3o or\u00e7ament\u00e1ria) juntamente com as contas relativas ao per\u00edodo anterior para aprova\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n
  7. Cobrar dos cond\u00f4minos as suas contribui\u00e7\u00f5es<\/strong>, bem como impor e cobrar as multas devidas. Portanto cabe ao s\u00edndico observar a taxa de inadimpl\u00eancia do condom\u00ednio e efetuar as cobran\u00e7as devidas;<\/li>\n\n\n\n
  8. Prestar contas \u00e0 assembleia<\/strong>, anualmente e quando exigidas. Uma vez ao ano dever\u00e1 acontecer uma assembleia geral ordin\u00e1ria, nela as contas s\u00e3o apresentadas, mas, nada impede que as contas sejam exigidas fora dessa data. Caso isso ocorra, o s\u00edndico dever\u00e1 convocar uma Assembleia Geral Extraordin\u00e1ria.<\/li>\n\n\n\n
  9. Realizar o seguro da edifica\u00e7\u00e3o<\/strong>. Esse daqui \u00e9 o erro mais comum. O s\u00edndico n\u00e3o se atenta que \u00e9 de sua responsabilidade fazer um seguro para o pr\u00e9dio. Preciso aqui te alertar que o seguro das unidades aut\u00f4nomas n\u00e3o \u00e9 de responsabilidade do s\u00edndico, mas sim, o seguro da edifica\u00e7\u00e3o como um todo. Cada propriet\u00e1rio dever\u00e1 providenciar o seguro da sua unidade <\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
    Al\u00e9m das fun\u00e7\u00f5es inseridas no C\u00f3digo Civil, temos por exemplo, na Lei Esparsa, (lei n\u00ba17.406\/21) a obriga\u00e7\u00e3o dos s\u00edndicos do Estado de S\u00e3o Paulo a comunicarem ocorr\u00eancias, ou ind\u00edcios de viol\u00eancia dom\u00e9stica<\/a> ou familiar em suas depend\u00eancias ou unidades privativas.<\/p>\n\n\n\n
    Quais s\u00e3o os poderes do s\u00edndico?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
    O s\u00edndico pode transferir seus poderes de administra\u00e7\u00e3o mediante aprova\u00e7\u00e3o em assembleia. Anote-se que a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio pode proibir que esse fato ocorra. Mas calma l\u00e1, o que eu quero dizer com isso \u00e9 que o s\u00edndico pode contratar uma administradora para lhe auxiliar nas tarefas administrativas.<\/p>\n\n\n\n
    O s\u00edndico pode, por exemplo, contratar profissionais para realizar obras necess\u00e1rias e urgentes<\/strong>, sem que precise de aprova\u00e7\u00e3o pela assembleia. Ent\u00e3o se caminhando pelo condom\u00ednio ele percebe que h\u00e1 uma infiltra\u00e7\u00e3o em uma unidade, n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio que ele convoque uma assembleia para aprovar os custos. Ele mesmo pode fazer os or\u00e7amentos e autorizar o reparo. Obras de baixo custo e urgentes podem ser encaminhadas tranquilamente sem aprova\u00e7\u00e3o da assembleia<\/p>\n\n\n\n
    Agora que j\u00e1 tratamos da fun\u00e7\u00e3o do s\u00edndico precisamos conversar sobre a nossa atua\u00e7\u00e3o, caros colegas, junto aos condom\u00ednios edil\u00edcios. E antes que voc\u00ea, caro colega, responda que s\u00f3 pode cobrar as cotas condominiais atrasadas eu tenho que te dizer que h\u00e1 muito mais al\u00e9m disso, que pode e deve ser feito. Continua aqui comigo que eu vou te exemplificar.<\/p>\n\n\n\n
    Quais as atividades mais comuns que podem ser prestadas pelos advogados e advogadas em condom\u00ednios?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n