{"id":26919,"date":"2024-02-19T08:30:00","date_gmt":"2024-02-19T11:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/?p=26919"},"modified":"2025-11-24T22:54:46","modified_gmt":"2025-11-25T01:54:46","slug":"lei-do-distrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/lei-do-distrato\/","title":{"rendered":"Lei do Distrato Imobili\u00e1rio: como Funciona a Aplica\u00e7\u00e3o da Lei 13.786\/18"},"content":{"rendered":"
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A Lei do Distrato<\/strong> Imobili\u00e1rio (13.786\/18) regula contratos imobili\u00e1rios no Brasil, promovendo transpar\u00eancia e equil\u00edbrio nos interesses das partes. Introduz mudan\u00e7as no processo de rescis\u00e3o, visando regular as rela\u00e7\u00f5es contratuais e garantir transpar\u00eancia no setor imobili\u00e1rio, marcando um avan\u00e7o regulat\u00f3rio significativo.<\/pre>\n\n\n\n
O universo imobili\u00e1rio \u00e9 din\u00e2mico e complexo, refletindo diretamente na vida de milh\u00f5es de brasileiros. Nesse contexto, a Lei do Distrato surge como uma pe\u00e7a-chave, moldando as rela\u00e7\u00f5es contratuais e impactando construtoras, incorporadoras e consumidores. <\/strong><\/p>\n\n\n\n
Compreender profundamente essa legisla\u00e7\u00e3o \u00e9 essencial para advogados, empresas do ramo e, principalmente, para aqueles que buscam realizar transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. <\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, neste artigo, analisaremos como essa legisla\u00e7\u00e3o promoveu altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o s\u00f3 no distrato, mas tamb\u00e9m mudan\u00e7as substanciais na normativa que regula as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/a> (Lei 4.591\/1964) e no \u00e2mbito do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.776\/1979). <\/p>\n\n\n\n
Vamos nos aprofundar nos detalhes para compreender como essas mudan\u00e7as impactaram e continuam influenciando o cen\u00e1rio imobili\u00e1rio brasileiro. Por isso, continue a leitura para entender TUDO sobre a lei do distrato! \ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n
Qual o contexto hist\u00f3rico da lei do distrato?<\/h2>\n\n\n\n
Em 27 de dezembro de 2018, entrou em vigor a Lei Federal n.\u00b0 13.786, conhecida como “Lei dos Distratos”, promovendo altera\u00e7\u00f5es significativas nas Leis n.\u00b0 4.591\/1964<\/a> e n.\u00b0 6.766\/1979<\/a>. Essa legisla\u00e7\u00e3o foi criada em resposta a um cen\u00e1rio de crise no mercado imobili\u00e1rio brasileiro, que atingiu seu auge em 2014. <\/p>\n\n\n\n
Muitos compradores de im\u00f3veis na planta, que haviam optado por parcelar o pagamento, enfrentaram inadimpl\u00eancia, levando a rescis\u00f5es unilaterais dos contratos. Contudo, a crise imobili\u00e1ria intensificou-se devido \u00e0 discrep\u00e2ncia entre o valor contratado na venda do im\u00f3vel na planta e seu valor de mercado na entrega das chaves. <\/p>\n\n\n\n
A situa\u00e7\u00e3o resultou em casos em que o saldo devedor ultrapassava significativamente o valor de mercado, levando os consumidores a rescindirem unilateralmente os contratos e buscarem judicialmente a devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos. Diante disso, o Judici\u00e1rio ficou sobrecarregado com a\u00e7\u00f5es relacionadas aos direitos dos consumidores adquirentes de im\u00f3veis sob esses regimes.<\/p>\n\n\n\n
Desse modo, a Lei dos Distratos foi criada para preencher lacunas legais, estabelecendo regras, multas e prazos para a rescis\u00e3o contratual.<\/a><\/strong> Assim, visando oferecer uma alternativa extrajudicial para resolver quest\u00f5es decorrentes de rescis\u00f5es unilaterais em contratos de compra de im\u00f3veis em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e parcelamento de solo urbano. E, tamb\u00e9m, visando reduzir a inseguran\u00e7a jur\u00eddica no setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
At\u00e9 a entrada em vigor da Lei 13.786\/2018, o adquirente n\u00e3o tinha o direito de rescindir unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda<\/a> em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n
Apesar da clareza do art. 32, \u00a7 2o, os tribunais adotaram uma interpreta\u00e7\u00e3o extensiva, permitindo rescis\u00f5es unilaterais sem justificativa plaus\u00edvel. Como, por exemplo, o entendimento exarado na S\u00famula n. 1 do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo que sugere que o comprador poderia rescindir unilateralmente, mesmo inadimplente. <\/p>\n\n\n\n
Essa interpreta\u00e7\u00e3o question\u00e1vel resultou em decis\u00f5es permitindo a extin\u00e7\u00e3o do contrato sem motiva\u00e7\u00e3o coerente, gerando cr\u00edticas no mercado imobili\u00e1rio devido \u00e0 facilidade para os adquirentes obterem restitui\u00e7\u00f5es substanciais.<\/p>\n\n\n\n
Com a promulga\u00e7\u00e3o da Lei 13.786\/2018, temos um cen\u00e1rio no qual visa realinhar a interpreta\u00e7\u00e3o do contrato de promessa de venda \u00e0 irretratabilidade estabelecida na Lei 4.591\/1964. Apesar de questionamentos sobre a necessidade da medida, ela parece ser uma resposta crucial para corrigir interpreta\u00e7\u00f5es equivocadas dos tribunais e restabelecer o equil\u00edbrio nas rela\u00e7\u00f5es contratuais no setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
O que \u00e9 e como funciona a Lei do Distrato?<\/h2>\n\n\n\n
Como falado, a Lei do Distrato, tamb\u00e9m conhecida como Lei 13.786\/18, estabelece prazos e condi\u00e7\u00f5es para a rescis\u00e3o, visando evitar abusos e assegurar uma transi\u00e7\u00e3o justa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Apesar de ter adquirido popularidade pelo nome “Lei do Distrato”, \u00e9 relevante destacar que essa legisla\u00e7\u00e3o vai al\u00e9m da regulamenta\u00e7\u00e3o exclusiva de situa\u00e7\u00f5es de desist\u00eancia bilateral de contrato.<\/p>\n\n\n\n
Ela tamb\u00e9m abrange outras circunst\u00e2ncias de rescis\u00e3o contratual, incluindo as hip\u00f3teses de resili\u00e7\u00e3o unilateral e as situa\u00e7\u00f5es de resolu\u00e7\u00e3o do contrato decorrentes do descumprimento de obriga\u00e7\u00f5es por uma das partes.<\/p>\n\n\n\n
Assim, essa legisla\u00e7\u00e3o apresenta abrang\u00eancia ampla, contemplando diversas modalidades de t\u00e9rmino de contratos imobili\u00e1rios para garantir uma regula\u00e7\u00e3o completa e equitativa. Por\u00e9m, cabe ressaltar que a legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o abrange todos os contratos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
Ela se restringe aos acordos de compra e venda de apartamentos, casas ou lotes em empreendimentos incorporados ou \u00e1reas parceladas para venda de lotes no \u00e2mbito do parcelamento do solo urbano. <\/p>\n\n\n\n
Desse modo, a lei reflete exclusivamente aos contratos celebrados entre o incorporador ou loteador e o cliente final, excluindo outras modalidades de transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, como a compra e venda de terrenos rurais e propriedades que n\u00e3o fa\u00e7am parte de empreendimentos incorporados ou \u00e1reas parceladas.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, cabe dizer que a Lei do Distrato n\u00e3o afeta as negocia\u00e7\u00f5es de revenda de unidades imobili\u00e1rias pelos adquirentes originais que n\u00e3o sejam conduzidas diretamente pelo incorporador ou loteador. <\/p>\n\n\n\n
Quando passou a valer a lei do distrato<\/h2>\n\n\n\n
Sua vig\u00eancia iniciou em 27\/12\/2018, aplicando-se somente a contratos assinados ap\u00f3s essa data.<\/strong> Por isso, \u00e9 v\u00e1lido observar que os contratos em execu\u00e7\u00e3o assinados antes de 27\/12\/2018 n\u00e3o s\u00e3o abrangidos pela Lei do Distrato, j\u00e1 que n\u00e3o possui efeito retroativo.<\/p>\n\n\n\n
Tamb\u00e9m vale destacar que as partes envolvidas em contratos em andamento, assinados antes da vig\u00eancia da lei, t\u00eam a possibilidade de incorporar as regras da Lei do Distrato por meio de aditivo contratual. Mas, isso caso considerem que a medida proporcionar\u00e1 maior seguran\u00e7a jur\u00eddica<\/a> para o neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
Quais foram as principais altera\u00e7\u00f5es trazidas pela lei do distrato<\/h2>\n\n\n\n
As construtoras e incorporadoras enfrentam desafios significativos com a Lei do Distrato, desde a revis\u00e3o de contratos at\u00e9 a adapta\u00e7\u00e3o de suas pr\u00e1ticas comerciais. Compreender essas mudan\u00e7as \u00e9 essencial para a manuten\u00e7\u00e3o de um ambiente de neg\u00f3cios saud\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n
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