{"id":25418,"date":"2025-05-26T19:40:26","date_gmt":"2025-05-26T22:40:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/?p=25418"},"modified":"2025-08-20T15:23:22","modified_gmt":"2025-08-20T18:23:22","slug":"sublocacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/sublocacao\/","title":{"rendered":"Subloca\u00e7\u00e3o: entenda o que \u00e9, como funciona e cuidados importantes [+Modelo]"},"content":{"rendered":"
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A subloca\u00e7\u00e3o <\/strong>ocorre quando o locat\u00e1rio permite que um terceiro use o im\u00f3vel alugado, recebendo pagamento, mas continua respons\u00e1vel pelo contrato com o propriet\u00e1rio. Diferente da cess\u00e3o, o contrato n\u00e3o \u00e9 transferido, apenas o uso parcial ou total do im\u00f3vel \u00e9 cedido ao sublocat\u00e1rio.<\/pre>\n\n\n\n
A loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis \u00e9 uma pr\u00e1tica amplamente difundida no Brasil, desempenhando um papel essencial nas din\u00e2micas habitacionais e comerciais do pa\u00eds. Representando um mercado lucrativo e altamente rent\u00e1vel na economia brasileira. <\/p>\n\n\n\n
Mas, voc\u00ea sabia que \u00e9 poss\u00edvel alugar um im\u00f3vel e, ao mesmo tempo, repassar esse im\u00f3vel a outra pessoa mediante nova remunera\u00e7\u00e3o? Esse \u00e9 o cerne da subloca\u00e7\u00e3o e \u00e9 uma pr\u00e1tica l\u00edcita, mas que exige aten\u00e7\u00e3o redobrada quanto \u00e0 legalidade e \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o, especialmente quanto ao que disp\u00f5e a Lei 8.245\/91 (lei do inquilinato).<\/p>\n\n\n\n
Em meio \u00e0s diversas modalidades contratuais existentes, dentro da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, a subloca\u00e7\u00e3o ainda gera d\u00favidas tanto entre locadores quanto entre locat\u00e1rios. Acredito que grande parte dessas d\u00favidas e receios surjam por conta da falta de divulga\u00e7\u00e3o e conscientiza\u00e7\u00e3o sobre sua possibilidade, mas tamb\u00e9m por suas regras espec\u00edficas que devem ser seguidas.<\/p>\n\n\n\n
A compreens\u00e3o adequada da subloca\u00e7\u00e3o \u00e9 crucial para evitar lit\u00edgios<\/strong>, garantir seguran\u00e7a jur\u00eddica e preservar o equil\u00edbrio contratual. <\/p>\n\n\n\n
Neste artigo vamos entender o conceito, o funcionamento, os limites legais, os riscos e cuidados a serem tomados ao celebrar uma subloca\u00e7\u00e3o. Tamb\u00e9m disponibilizaremos um modelo b\u00e1sico de contrato, que pode ser ajustado conforme o caso concreto.<\/p>\n\n\n\n
Continue a leitura! \ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n
O que \u00e9 subloca\u00e7\u00e3o? <\/h2>\n\n\n\n
A subloca\u00e7\u00e3o \u00e9 a transfer\u00eancia parcial ou total do uso de um im\u00f3vel locado a um terceiro<\/strong>, mediante pagamento, sem que o locat\u00e1rio original (chamado de sublocador) deixe de ser o respons\u00e1vel principal pelo contrato com o propriet\u00e1rio (locador).<\/p>\n\n\n\n
Em outras palavras, o locat\u00e1rio cede o im\u00f3vel a um terceiro (sublocat\u00e1rio), mantendo-se como intermedi\u00e1rio entre este e o locador. \u00c9 diferente da cess\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o, em que o contrato \u00e9 transferido definitivamente para outra parte.<\/p>\n\n\n\n
H\u00e9rcules aponta que:<\/p>\n\n\n\n
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A subloca\u00e7\u00e3o tem car\u00e1ter oneroso, resume-se \u00e0 extens\u00e3o dos direitos do locat\u00e1rio a terceiro, estabelecendo-se uma rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica aut\u00f4noma, por\u00e9m, consequente, derivada, acess\u00f3ria, dependente da forma de toler\u00e2ncia obtida do locador, para ser reconhecida como verdadeira nova\u00e7\u00e3o. De regra, na forma pr\u00f3pria da subloca\u00e7\u00e3o n\u00e3o h\u00e1 rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica entre locador e sublocat\u00e1rio, sendo comum a ambos, apenas, o im\u00f3vel e sua realidade de destina\u00e7\u00e3o, dado que a vontade do sublocat\u00e1rio se submete \u00e0 vontade do locat\u00e1rio, que, por sua vez, se mant\u00e9m subordinada aos compromissos negociais com aquele que deu o bem em loca\u00e7\u00e3o, originalmente.\u201d<\/em> (AGHIARIAN, Hercules. CURSO DE DIREITO IMOBILI\u00c1RIO – 12\u00aa Edi\u00e7\u00e3o 2012. Rio de Janeiro: Atlas, 2015)<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n
Nesse sentido, podemos imaginar uma situa\u00e7\u00e3o hipot\u00e9tica, mas que elucidar\u00e1 a quest\u00e3o em comento. <\/p>\n\n\n\n
Imagine que Jo\u00e3o alugue um apartamento para uso pr\u00f3prio, mas posteriormente decida passar um dos quartos a um colega mediante pagamento mensal. Essa opera\u00e7\u00e3o configura uma subloca\u00e7\u00e3o parcial. <\/p>\n\n\n\n
Por outro lado, se Jo\u00e3o decidir alugar o apartamento inteiro a terceiros enquanto continua formalmente como locat\u00e1rio no contrato original com o propriet\u00e1rio, temos uma subloca\u00e7\u00e3o total.<\/p>\n\n\n\n
\"Entenda
Veja o que \u00e9 subloca\u00e7\u00e3o<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Como funciona a subloca\u00e7\u00e3o? <\/h2>\n\n\n\n
A subloca\u00e7\u00e3o depende da autoriza\u00e7\u00e3o expressa do locador. Isso significa que o contrato original de loca\u00e7\u00e3o deve prever a possibilidade de sublocar o im\u00f3vel, total ou parcialmente. <\/p>\n\n\n\n
Se n\u00e3o houver previs\u00e3o contratual, o locat\u00e1rio n\u00e3o pode sublocar o im\u00f3vel<\/strong>, correndo o risco de uma rescis\u00e3o antecipada por descumprimento contratual, salvo posterior anu\u00eancia por escrito do locador.  Vejamos o artigo 13 da Lei 8.245\/91:<\/p>\n\n\n\n
Art. 13. A cess\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o, a subloca\u00e7\u00e3o e o empr\u00e9stimo do im\u00f3vel, total ou parcialmente, dependem do consentimento pr\u00e9vio e escrito do locador.
\u00a7 1\u00ba N\u00e3o se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposi\u00e7\u00e3o.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Por isso, vemos dois requisitos para que seja poss\u00edvel a subloca\u00e7\u00e3o<\/strong> de um im\u00f3vel, o consentimento pr\u00e9vio e o consentimento escrito<\/strong>. Ou seja, a mera manifesta\u00e7\u00e3o verbal do locador consentindo com a subloca\u00e7\u00e3o \u00e9 insuficiente para possibilit\u00e1-la. <\/p>\n\n\n\n
A manifesta\u00e7\u00e3o de vontade, nesse caso, obrigatoriamente dever\u00e1 ser escrita, seja em formato de contrato, termo de consentimento ou at\u00e9 mesmo por um e-mail, mas sendo uma manifesta\u00e7\u00e3o incontest\u00e1vel de sua vontade.<\/p>\n\n\n\n
Ainda, a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica na subloca\u00e7\u00e3o gera um segundo contrato<\/strong>, entre o sublocador (locat\u00e1rio original) e o sublocat\u00e1rio (quem ir\u00e1 usufruir do im\u00f3vel). \u00c9 importante deixar claro que esse novo contrato n\u00e3o gera v\u00ednculo direto entre sublocat\u00e1rio e propriet\u00e1rio do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
A subloca\u00e7\u00e3o pode ser total: quando todo o im\u00f3vel \u00e9 repassado ao sublocat\u00e1rio ou parcial: quando apenas parte do im\u00f3vel \u00e9 sublocada, por exemplo, um quarto ou sala.<\/p>\n\n\n\n
Essa opera\u00e7\u00e3o pode ocorrer tanto em im\u00f3veis residenciais quanto comerciais<\/strong>, embora no segundo caso haja uma frequ\u00eancia maior, principalmente em contextos de coworkings, galerias e centros comerciais.<\/p>\n\n\n\n
Legisla\u00e7\u00e3o sobre subloca\u00e7\u00e3o: o que diz a Lei do Inquilinato? <\/h2>\n\n\n\n
A subloca\u00e7\u00e3o est\u00e1 regulada pela mesma lei que disp\u00f5e sobre a loca\u00e7\u00e3o<\/strong>, Lei 8.245\/91 (lei do inquilinato), principalmente pelos artigos 13, 14 e 21 desta lei, que tratam especificamente da subloca\u00e7\u00e3o e da cess\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o. Vejamos o que esses artigos disp\u00f5es: <\/p>\n\n\n\n
Art. 13. A cess\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o, a subloca\u00e7\u00e3o e o empr\u00e9stimo do im\u00f3vel, total ou parcialmente, dependem do consentimento pr\u00e9vio e escrito do locador.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Como j\u00e1 tratado, \u00e9 obrigat\u00f3ria a autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via e por escrito do locador para que haja subloca\u00e7\u00e3o, sendo que, em caso de subloca\u00e7\u00e3o n\u00e3o autorizada, poder\u00e1 haver a rescis\u00e3o antecipada da loca\u00e7\u00e3o por quebra contratual.<\/p>\n\n\n\n
Art. 14. Aplicam – se \u00e0s subloca\u00e7\u00f5es, no que couber, as disposi\u00e7\u00f5es relativas \u00e0s loca\u00e7\u00f5es.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Neste artigo podemos observar que ser\u00e1 aplicado aos contratos de subloca\u00e7\u00e3o, no que couber, as leis que regulam a loca\u00e7\u00e3o, ou seja, n\u00e3o havendo lei em sentido contr\u00e1rio, valer-se-\u00e1 a mesma para a loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Art. 21. O aluguel da subloca\u00e7\u00e3o n\u00e3o poder\u00e1 exceder o da loca\u00e7\u00e3o; nas habita\u00e7\u00f5es coletivas multifamiliares, a soma dos alugu\u00e9is n\u00e3o poder\u00e1 ser superior ao dobro do valor da loca\u00e7\u00e3o.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Por fim, o artigo 15\u00ba ir\u00e1 definir que o valor da subloca\u00e7\u00e3o n\u00e3o poder\u00e1 exceder o valor da loca\u00e7\u00e3o original. <\/p>\n\n\n\n
Contudo, tal regra n\u00e3o \u00e9 absoluta, sendo que j\u00e1 h\u00e1 entendimento dos tribunais de que em im\u00f3veis comerciais, cuja subloca\u00e7\u00e3o se d\u00ea n\u00e3o somente do espa\u00e7o f\u00edsico, mas de uma benesse ou melhoria do im\u00f3vel sublocado, ser\u00e1 poss\u00edvel que o valor seja excedido. Seria, por exemplo, o caso de uma dentista, que alugando uma sala comercial constroi diversas cl\u00ednicas e as sublocas com todos os equipamentos necess\u00e1rios para outros dentistas.<\/p>\n\n\n\n
APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL. DIREITO CIVIL. A\u00c7\u00c3O DE DESPEJO. A\u00c7\u00c3O DE CONSIGNA\u00c7\u00c3O EM PAGAMENTO . PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTI\u00c7A. INDEFERIMENTO. SUBLOCA\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEL. ALUGUEL SUPERIOR AO DA LOCA\u00c7\u00c3O . LIBERDADE CONTRATUAL. INSUFICI\u00caNCIA DO DEP\u00d3SITO. IMPROCED\u00caNCIA DA CONSIGNAT\u00d3RIA. 1 . Indefere-se o pleito de gratuidade de justi\u00e7a diante da dimens\u00e3o econ\u00f4mica da lide, envolvendo aluguel mensal que se aproxima de R$ 40.000,00, bem como a propriedade de empresa que atua no ramo de venda de produtos eletr\u00f4nicos e manuten\u00e7\u00e3o de aparelhos celulares. 2. Em regra o valor da subloca\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode ser superior ao valor da loca\u00e7\u00e3o, nos termos da Lei n\u00ba 8 .245\/91 artigo 21. Entretanto, tratando-se de im\u00f3vel comercial inserido em galeria de muitas lojas comerciais e com despesas especiais, e diante de contrato livremente celebrado entre as partes e com anu\u00eancia do locador, admite-se que o valor da subloca\u00e7\u00e3o seja maior que o valor da loca\u00e7\u00e3o.<\/strong> 3. Comprovado que os dep\u00f3sitos feitos pelo sublocat\u00e1rio s\u00e3o inferiores ao valor devido, julga-se improcedente a consigna\u00e7\u00e3o e procedente o despejo com condena\u00e7\u00e3o no pagamento dos alugueres em atraso. 4. Recurso desprovido. (TJ-DF 0713867-78.2022 .8.07.0001 1789679, Relator.: GET\u00daLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22\/11\/2023, 7\u00aa Turma C\u00edvel, Data de Publica\u00e7\u00e3o: 07\/12\/2023)<\/p>leia mais<\/cite><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n


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