{"id":14234,"date":"2025-01-20T19:45:55","date_gmt":"2025-01-20T22:45:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/?p=14234"},"modified":"2025-01-21T15:08:33","modified_gmt":"2025-01-21T18:08:33","slug":"built-to-suit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/built-to-suit\/","title":{"rendered":"Built to Suit \u2013 Tudo que os advogados precisam saber sobre este modelo de loca\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"
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Built to Suit<\/strong> \u00e9 uma modalidade de loca\u00e7\u00e3o na qual um im\u00f3vel \u00e9 constru\u00eddo ou adaptado sob medida para atender \u00e0s necessidades espec\u00edficas de um locat\u00e1rio.<\/pre>\n\n\n\n
Em um mercado imobili\u00e1rio cada vez mais din\u00e2mico e competitivo, o modelo Built to Suit se apresenta como uma solu\u00e7\u00e3o eficiente e vantajosa para loca\u00e7\u00f5es comerciais que buscam personaliza\u00e7\u00e3o e contratos longevos<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n
Imagine um cen\u00e1rio onde uma grande rede de varejo necessita de um centro de distribui\u00e7\u00e3o com caracter\u00edsticas espec\u00edficas para seu modelo de neg\u00f3cio. Construir ou adquirir um im\u00f3vel pode demandar tempo e recursos consider\u00e1veis. <\/p>\n\n\n\n
\u00c9 nesse contexto que o Built to Suit se apresenta como uma alternativa atrativa, permitindo que a empresa locat\u00e1ria tenha um im\u00f3vel sob medida, sem imobilizar capital em ativos fixos.<\/p>\n\n\n\n
Neste guia completo, exploraremos os aspectos essenciais do Built to Suit, desde sua defini\u00e7\u00e3o e caracter\u00edsticas at\u00e9 os desafios e responsabilidades do advogado nesse tipo de contrato. <\/p>\n\n\n\n
Abordaremos tamb\u00e9m jurisprud\u00eancia relevante, fornecendo a voc\u00ea, advogado, as ferramentas necess\u00e1rias para atuar com seguran\u00e7a e expertise nessa \u00e1rea.<\/p>\n\n\n\n
Continue a leitura! \ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n
O que \u00e9 Built to Suit?<\/h2>\n\n\n\n
Built to Suit, que em portugu\u00eas significa “constru\u00eddo para servir”, \u00e9 uma modalidade de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel n\u00e3o residencial (essencialmente comercial) na qual o locador constr\u00f3i ou reforma um im\u00f3vel de acordo com as especifica\u00e7\u00f5es do futuro locat\u00e1rio. <\/strong><\/p>\n\n\n\n
Esse modelo se diferencia da loca\u00e7\u00e3o tradicional, pois o im\u00f3vel \u00e9 concebido e adaptado para atender \u00e0s necessidades espec\u00edficas do locat\u00e1rio, como layout, dimens\u00f5es, instala\u00e7\u00f5es e acabamentos. <\/p>\n\n\n\n
Muitas vezes, a oferta do Built to Suit se d\u00e1 em terrenos limpos. O propriet\u00e1rio oferece construir o im\u00f3vel do zero, conforme todas as especifica\u00e7\u00f5es e necessidades indicadas pelo locat\u00e1rio, assumindo, inclusive, os custos das acess\u00f5es e benfeitorias – que ser\u00e3o repassados ao locat\u00e1rio na modalidade de aluguel. <\/p>\n\n\n\n
Nesse contexto, \u00e9 comum e desej\u00e1vel que o pr\u00f3prio instrumento contratual inclua a especifica\u00e7\u00e3o detalhada do im\u00f3vel, com plantas, memoriais descritivos e especifica\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, seja no corpo do contrato, seja atrav\u00e9s de anexos.<\/p>\n\n\n\n
Por se tratar de uma atividade personalizada, \u00e9 natural que o locador queira garantir uma rela\u00e7\u00e3o de prazo alargado, acima de 20 anos<\/strong>, uma vez que, na sa\u00edda do locat\u00e1rio, o im\u00f3vel servir\u00e1 a poucos agentes econ\u00f4micos e h\u00e1 necessidade de haver o retorno do investimento realizado na constru\u00e7\u00e3o e adapta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.
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Confira o que \u00e9 o contrato Built to Suit!<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Quais s\u00e3o as caracter\u00edsticas de um contrato Built to Suit?<\/h2>\n\n\n\n
Dada a sua natureza singular, os contratos Built to Suit exigem uma aten\u00e7\u00e3o meticulosa aos detalhes e uma compreens\u00e3o profunda das nuances legais envolvidas. <\/p>\n\n\n\n
Em primeiro lugar, h\u00e1 que proceder com a especifica\u00e7\u00e3o detalhada do im\u00f3vel<\/strong>, abrangendo plantas baixas, eleva\u00e7\u00f5es, memoriais descritivos, especifica\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas e todos os elementos construtivos relevantes.<\/p>\n\n\n\n
Como haver\u00e1, necessariamente, a realiza\u00e7\u00e3o de empreitadas por parte do locador, \u00e9 crucial estabelecer uma cl\u00e1usula<\/a> sobre materiais e equipamentos<\/strong>. Isso \u00e9, especificar os materiais de constru\u00e7\u00e3o, acabamentos internos e externos, instala\u00e7\u00f5es el\u00e9tricas, hidr\u00e1ulicas e de telecomunica\u00e7\u00f5es, bem como quaisquer outros elementos que componham o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
O contrato deve se debru\u00e7ar sobre a atividade econ\u00f4mica a ser desenvolvida e assegurar que o im\u00f3vel seja constru\u00eddo em conformidade com todas as normas legais e t\u00e9cnicas aplic\u00e1veis. Por exemplo, o Built to Suit de um hospital dever\u00e1 prever a constru\u00e7\u00e3o segundo as normas da Vigil\u00e2ncia Sanit\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
A dura\u00e7\u00e3o de um Built to Suit \u00e9 alargada, normalmente acima de 20 anos, para garantir o retorno do investimento do locador e a amortiza\u00e7\u00e3o dos custos de constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Ocorre que muitos fatos podem ocorrer em um per\u00edodo t\u00e3o longo a fim de ensejar o reequil\u00edbrio econ\u00f4mico do contrato. Nesse sentido, \u00e9 fundamental prever cl\u00e1usulas de revis\u00e3o de contrato que n\u00e3o ensejem a rescis\u00e3o plena. Alternativamente, \u00e9 preciso prever, expressamente, a proibi\u00e7\u00e3o da revis\u00e3o do contrato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
O STJ j\u00e1 se manifestou sobre o tema em duas ocasi\u00f5es. Na primeira delas, autorizando a a\u00e7\u00e3o<\/a> revisional do contrato de aluguel, observadas determinadas condi\u00e7\u00f5es. Na segunda deles, autorizando a ren\u00fancia expressa ao direito de revis\u00e3o. Confira-se os destaques:<\/p>\n\n\n\n
REsp 2.042.594\/SP:<\/strong> Possibilidade de a\u00e7\u00e3o revisional de aluguel em contrato built to suit, desde que: (i) n\u00e3o haja ren\u00fancia ao direito de revis\u00e3o; (ii) seja poss\u00edvel pormenorizar a parcela destinada a remunerar exclusivamente o uso do im\u00f3vel; e (iii) esteja comprovada a despropor\u00e7\u00e3o entre o valor do locativo e o pre\u00e7o de mercado.
REsp 1.637.997\/SP: <\/strong>\u00c9 l\u00edcita a cl\u00e1usula que prev\u00ea a ren\u00fancia ao direito de revis\u00e3o do aluguel em contrato built to suit, desde que expressa e clara.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Considerando as limita\u00e7\u00f5es referentes aos reajustes contratuais, o valor do aluguel deve ser definido com base no custo da constru\u00e7\u00e3o, na localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, nas condi\u00e7\u00f5es de mercado e nas especifica\u00e7\u00f5es acordadas.<\/p>\n\n\n\n
Ainda, <\/strong>o contrato deve especificar os \u00edndices que ser\u00e3o utilizados para reajustar o valor do aluguel periodicamente<\/strong>, como o \u00cdndice Geral de Pre\u00e7os (IGP-M) ou o \u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA).<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 importante estabelecer um cronograma de manuten\u00e7\u00e3o preventiva para garantir a conserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e evitar problemas futuros, bem como estipular a responsabilidade sobre os reparos e os danos causados ao im\u00f3vel, incluindo a responsabilidade financeira e os prazos para a realiza\u00e7\u00e3o dos reparos.<\/p>\n\n\n\n
Se o locador desejar repassar alguns dos custos da obra ou reparo ao locat\u00e1rio, poder\u00e1 faz\u00ea-lo com incentivos financeiros, como car\u00eancia de aluguel.<\/p>\n\n\n\n
Nada obstante as peculiaridades do Built to Suit, fato \u00e9 que ele possui natureza t\u00edpica<\/a> de loca\u00e7\u00e3o<\/strong>, como j\u00e1 decidiu o STJ (REsp 1.723.377\/SP). Assim, as demais cl\u00e1usulas esperadas em um contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial dever\u00e3o estar presentes: <\/p>\n\n\n\n