{"id":13138,"date":"2025-04-01T09:07:31","date_gmt":"2025-04-01T12:07:31","guid":{"rendered":"https:\/\/aurum.com.br\/blog\/?p=13138"},"modified":"2025-08-20T17:12:15","modified_gmt":"2025-08-20T20:12:15","slug":"contrato-de-locacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aurum.com.br\/blog\/contrato-de-locacao\/","title":{"rendered":"Contrato de loca\u00e7\u00e3o: principais pontos para advogados e advogadas [+Modelo]"},"content":{"rendered":"
<\/div>\n
O contrato de loca\u00e7\u00e3o<\/strong> \u00e9 o instrumento h\u00e1bil a dispor sobre as condi\u00e7\u00f5es de um acordo relativo ao empr\u00e9stimo de um bem, normalmente im\u00f3vel, mediante contrapartida financeira. <\/pre>\n\n\n\n
Tem d\u00favidas na hora de assinar um contrato de aluguel, buscar um modelo para contrata\u00e7\u00e3o ou reportar um problema ao inquilino ou propriet\u00e1rio?<\/p>\n\n\n\n
Neste artigo, voc\u00ea encontrar\u00e1 todas as informa\u00e7\u00f5es essenciais sobre contratos de aluguel – um documento fundamental no dia a dia de locadores, locat\u00e1rios e advogados.<\/p>\n\n\n\n
Acompanhe at\u00e9 o final e esclare\u00e7a todas as suas d\u00favidas!<\/p>\n\n\n\n
O que \u00e9 um contrato de loca\u00e7\u00e3o? <\/h2>\n\n\n\n
O contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 um instrumento extremamente comum, utilizado para regular o empr\u00e9stimo de um bem <\/strong>(normalmente im\u00f3vel), estabelecendo as condi\u00e7\u00f5es para tanto: pre\u00e7o, prazo, condi\u00e7\u00f5es do bem, destina\u00e7\u00e3o etc. <\/p>\n\n\n\n
Sua import\u00e2ncia \u00e9 crucial, considerando que estar na posse do bem de outra pessoa \u00e9 algo que envolve muita responsabilidade. <\/p>\n\n\n\n
Quem possui o bem, quer garantir que o locat\u00e1rio o utilize da forma correta, sem causar danos e que esteja em dia com o pagamento do aluguel. De outro lado, quem aluga precisa contar que ter\u00e1 a seguran\u00e7a de ali se estabelecer durante o prazo combinado. <\/p>\n\n\n\n
\"Entenda<\/figure>\n\n\n\n
Contexto legal<\/h2>\n\n\n\n
De acordo com o C\u00f3digo Civil, a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 conceituada da seguinte forma:<\/p>\n\n\n\n
Art. 565. Na loca\u00e7\u00e3o de coisas, uma das partes se obriga a ceder \u00e0 outra, por tempo determinado ou n\u00e3o, o uso e gozo de coisa n\u00e3o fung\u00edvel, mediante certa retribui\u00e7\u00e3o.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
S\u00e3o previstas no C\u00f3digo Civil algumas regras b\u00e1sicas acerca dos contratos de loca\u00e7\u00e3o, por\u00e9m, h\u00e1 uma legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica e que \u00e9 muito mais utilizada, que \u00e9 a Lei 8.245\/1991. <\/p>\n\n\n\n
Essa lei \u201cdisp\u00f5e sobre as loca\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis urbanos<\/strong> e os procedimentos a elas pertinentes\u201d e deve ser aplicada a todas as rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias cotidianas, como aluguel de casa para resid\u00eancia, de loja comercial e at\u00e9 de loca\u00e7\u00e3o para temporada. <\/p>\n\n\n\n
Neste artigo, vamos nos ater a essa lei, j\u00e1 que o nosso foco \u00e9 a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos. O C\u00f3digo Civil se aplica somente \u00e0s loca\u00e7\u00f5es de: <\/p>\n\n\n\n
1. de im\u00f3veis de propriedade da Uni\u00e3o, dos Estados e dos Munic\u00edpios, de suas autarquias e funda\u00e7\u00f5es p\u00fablicas; 
2. de vagas aut\u00f4nomas de garagem ou de espa\u00e7os para estacionamento de ve\u00edculos; 
3. de espa\u00e7os destinados \u00e0 publicidade; 
4. em apart-<\/em> hot\u00e9is, hot\u00e9is –<\/em> resid\u00eancia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servi\u00e7os regulares a seus usu\u00e1rios e como tais sejam autorizados a funcionar;<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Quais s\u00e3o os tipos de contrato de loca\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n
Mesmo dentro do \u00e2mbito da chamada Lei do Inquilinato (Lei 2.845\/1991), existem diferentes tipos de contratos de loca\u00e7\u00e3o e aqui vamos exemplificar atrav\u00e9s de 3 modalidades: os contratos de loca\u00e7\u00e3o residencial, comercial e built to suit<\/em>. <\/p>\n\n\n\n
No caso dos contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel residencial<\/strong>, como o pr\u00f3prio nome sugere, sua utiliza\u00e7\u00e3o \u00e9 voltada para a loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os residenciais \u2013 e a destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, realmente, n\u00e3o poder\u00e1 ser outra sob pena de descumprimento contratual. <\/p>\n\n\n\n
A loca\u00e7\u00e3o residencial visa a prote\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio enquanto pessoa que usar\u00e1 o im\u00f3vel como moradia e prev\u00ea um marco temporal importante para essa rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica. H\u00e1 expectativa de durar mais ou menos de 30 (trinta) meses?<\/p>\n\n\n\n
Quando h\u00e1 previs\u00e3o para durar trinta meses ou mais (art.46), findo esse prazo o locat\u00e1rio poder\u00e1 permanecer no im\u00f3vel e, caso venha a sair, bastar\u00e1 uma notifica\u00e7\u00e3o com 30 (trinta) dias de anteced\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n
Art. 46. Nas loca\u00e7\u00f5es ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolu\u00e7\u00e3o do contrato ocorrer\u00e1 findo o prazo estipulado, independentemente de notifica\u00e7\u00e3o ou aviso. 
\u00a7 1\u00ba Findo o prazo ajustado, se o locat\u00e1rio continuar na posse do im\u00f3vel alugado por mais de trinta dias sem oposi\u00e7\u00e3o do locador, presumir –<\/em> se –<\/em> \u00e1 prorrogada a loca\u00e7\u00e3o por prazo indeterminado, mantidas as demais cl\u00e1usulas e condi\u00e7\u00f5es do contrato. 
\u00a7 2\u00ba Ocorrendo a prorroga\u00e7\u00e3o, o locador poder\u00e1 denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupa\u00e7\u00e3o. <\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Ao contr\u00e1rio, quando o prazo previsto \u00e9 inferior a trinta meses (art. 47), findo esse prazo o locat\u00e1rio poder\u00e1 permanecer no im\u00f3vel, somente podendo ser exigido o im\u00f3vel em hip\u00f3teses espec\u00edficas, quais sejam:<\/p>\n\n\n\n
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a loca\u00e7\u00e3o prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o im\u00f3vel: 
I – Nos casos do art. 9\u00ba; 
II – em decorr\u00eancia de extin\u00e7\u00e3o do contrato de trabalho, se a ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelo locat\u00e1rio relacionada com o seu     emprego; 
III – se for pedido para uso pr\u00f3prio, de seu c\u00f4njuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que n\u00e3o disponha, assim como seu c\u00f4njuge ou companheiro, de im\u00f3vel residencial pr\u00f3prio; 
IV – se for pedido para demoli\u00e7\u00e3o e edifica\u00e7\u00e3o licenciada ou para a realiza\u00e7\u00e3o de obras aprovadas pelo Poder P\u00fablico, que aumentem a \u00e1rea constru\u00edda, em, no m\u00ednimo, vinte por cento ou, se o im\u00f3vel for destinado a explora\u00e7\u00e3o de hotel ou pens\u00e3o, em cinq\u00fcenta por cento; 
V – se a vig\u00eancia ininterrupta da loca\u00e7\u00e3o ultrapassar cinco anos. 
Art. 9\u00ba A loca\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m poder\u00e1 ser desfeita: 
I – por m\u00fatuo acordo; 
II – em decorr\u00eancia da pr\u00e1tica de infra\u00e7\u00e3o legal ou contratual; 
III – em decorr\u00eancia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
IV – para a realiza\u00e7\u00e3o de repara\u00e7\u00f5es urgentes determinadas pelo Poder P\u00fablico, que n\u00e3o possam ser normalmente executadas com a perman\u00eancia do locat\u00e1rio no im\u00f3vel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
V\u00ea-se que a lei buscou privilegiar cada uma das partes em certa medida. Quando se aceita o compromisso de ficar atrelado ao contrato por um prazo maior, logo, h\u00e1 maior possiblidade de se desvencilhar dele vencido este prazo. <\/p>\n\n\n\n
Ao contr\u00e1rio, estando as partes de acordo com o v\u00ednculo do contrato por um prazo mais ex\u00edguo, a possiblidade de rescindi-lo \u00e9 mais limitada. <\/p>\n\n\n\n
Em regra, vale mais a pena para o locador a previs\u00e3o mais longa tanto para que o im\u00f3vel n\u00e3o seja desocupado t\u00e3o cedo quando para que, ap\u00f3s o prazo determinado, ele tenha mais facilidade de pedir o im\u00f3vel de volta. <\/p>\n\n\n\n
Por\u00e9m, como isso pode ser um motivo desestimulante para os locat\u00e1rios, no sentido de que dois anos e meio pode representar um tempo muito alargado para o inquilino, \u00e9 poss\u00edvel que o locador institua uma cl\u00e1usula isentando o locat\u00e1rio de multa caso venha a rescindir ap\u00f3s 12 (doze) meses de loca\u00e7\u00e3o. Essa \u00e9 uma pr\u00e1tica bastante comum, que acaba agradando a ambos os lados. <\/p>\n\n\n\n
Para al\u00e9m da quest\u00e3o crucial do prazo, \u00e9 por demais importante a previs\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es relativas \u00e0s regras do condom\u00ednio em caso de condom\u00ednio edil\u00edcio ou mesmo a necessidade de respeito \u00e0 lei de vizinhan\u00e7a. <\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 foi necess\u00e1rio notificar inquilinos algumas vezes por motivo de desrespeito da lei do sil\u00eancio, por exemplo, e para al\u00e9m dos dispositivo legal nos valemos tamb\u00e9m das cl\u00e1sulas contratuais, inclusive para a fixa\u00e7\u00e3o de multa e eventual rescis\u00e3o antecipada do contrato. <\/p>\n\n\n\n
Por fim, \u00e9 tamb\u00e9m fundamental regulamentar as obriga\u00e7\u00f5es pecuni\u00e1rias que transcendem o aluguel, como o pagamento de \u00e1gua, luz, condom\u00ednio, tributos, al\u00e9m do aluguel. <\/p>\n\n\n\n
Contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel n\u00e3o-residencial<\/strong> assim como na loca\u00e7\u00e3o residencial, a previs\u00e3o sobre as obriga\u00e7\u00f5es e sobre o prazo \u00e9 fundamental. No caso das loca\u00e7\u00f5es comerciais, tamb\u00e9m h\u00e1 um marco legal que implica em condi\u00e7\u00f5es bastante diversas. \u00c9 preciso estar atento!!! <\/p>\n\n\n\n
O locat\u00e1rio que se estabelecer comercial em um determinado ponto ter\u00e1 direito a renovar o contrato por igual prazo, caso a dura\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o totalizar 05 (cinco) anos ou mais e a explora\u00e7\u00e3o de determinado ramo pelo locat\u00e1rio naquele ponto for superior a 03 (tr\u00eas) anos, desde que o contrato seja feito POR ESCRITO E COM PRAZO DETERMINADO.<\/p>\n\n\n\n
Art. 51. Nas loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis destinados ao com\u00e9rcio, o locat\u00e1rio ter\u00e1 direito a renova\u00e7\u00e3o do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 
II – o prazo m\u00ednimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
III – o locat\u00e1rio esteja explorando seu com\u00e9rcio, no mesmo ramo, pelo prazo m\u00ednimo e ininterrupto de tr\u00eas anos. <\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Esse, portanto, deve ser um ponto de aten\u00e7\u00e3o sobretudo ao locador: caso haja interesse em locar o im\u00f3vel por at\u00e9 10 (dez) anos, talvez seja interessante fazer um contrato de 05 (cinco), j\u00e1 contando com essa possibilidade de renova\u00e7\u00e3o. E, nos casos em que os valores dos alugueis n\u00e3o estiverem interessantes, evitar contratos de 05 (cinco) anos para que n\u00e3o fique necessariamente vinculado com esse mesmo valor ao longo de, talvez, dez anos! <\/p>\n\n\n\n
Como sempre explicamos, cada caso merece ser analisado em sua peculiaridade, j\u00e1 que os objetivos e as condi\u00e7\u00f5es s\u00e3o muito diversos. <\/p>\n\n\n\n
Importante deixar claro que, apesar de a lei dizer \u201cim\u00f3veis destinados ao com\u00e9rcio\u201d, a regra se aplica tamb\u00e9m a ind\u00fastrias e sociedades civis, quando unem os requisitos supra descritos. <\/p>\n\n\n\n
Dentre os contratos de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial, h\u00e1 ainda o peculiar Built to suit<\/strong>, que quer dizer constru\u00eddo de forma adequada, em tradu\u00e7\u00e3o livre. A ideia \u00e9 que a constru\u00e7\u00e3o\/reforma \u00e9 feita pelo pr\u00f3prio locador, por\u00e9m, buscando atender exatamente os interesses do locat\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n
Trata-se de obra personalizada ao gosto do inquilino e \u00e9 modalidade prevista no artigo 54-A da Lei 8.245\/1991:<\/p>\n\n\n\n
Art. 54-A.  Na loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial de im\u00f3vel urbano na qual o locador procede \u00e0 pr\u00e9via aquisi\u00e7\u00e3o, constru\u00e7\u00e3o ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do im\u00f3vel ent\u00e3o especificado pelo pretendente \u00e0 loca\u00e7\u00e3o, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecer\u00e3o as condi\u00e7\u00f5es livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposi\u00e7\u00f5es procedimentais previstas nesta Lei. <\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Nesse tipo de contrato, naturalmente, a aten\u00e7\u00e3o deve ser redobrada, sobretudo para evitar mal-entendidos a respeito do projeto, prazos de execu\u00e7\u00e3o da obra, qualidade e dura\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o. E, al\u00e9m disso, \u00e9 fato que exige maior necessidade de di\u00e1logo e transpar\u00eancia ainda maior entre locador e locat\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n
O artigo supracitado, inclusive, \u00e9 bastante sucinto e deixa todo o espa\u00e7o normativo para ser discutido entre as partes, com total autonomia. <\/p>\n\n\n\n
Em regra, o que se entende por esse modelo de contrato \u00e9 que o dono do im\u00f3vel promove adapta\u00e7\u00f5es ao gosto do locat\u00e1rio, a fim de melhor atend\u00ea-lo e, naturalmente, ele arca com essas despesas adicionais, as quais podem ser dilu\u00eddas em seus vencimentos mensais de aluguel. Assim, quanto maior o prazo de loca\u00e7\u00e3o, mais dilu\u00eddas as parcelas. <\/p>\n\n\n\n
Essa op\u00e7\u00e3o pode ser muito interessante para loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais, em que a constru\u00e7\u00e3o ou adapta\u00e7\u00e3o de um galp\u00e3o, por exemplo, levar\u00e1 em conta as exatas necessidades do locat\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n
Por\u00e9m, ao inv\u00e9s de ele mesmo promover a obra, o que pode n\u00e3o ser interessante para o caixa de sua empresa, o dono do im\u00f3vel faz com recursos pr\u00f3prios e com equipe de sua confian\u00e7a, cobrando os valores do inquilino juntamente com os alugu\u00e9is. <\/p>\n\n\n\n
Cada situa\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser mais ou menos ben\u00e9fica em diferentes casos, da\u00ed a import\u00e2ncia de um acompanhamento profissional. <\/p>\n\n\n\n
Dicas para locadores e locat\u00e1rios: como evitar problemas?<\/h2>\n\n\n\n
Seja no contrato de loca\u00e7\u00e3o ou em qualquer outro, \u00e9 importante que as partes n\u00e3o tenham pregui\u00e7a de ler e discutir os termos! O contrato sela um acordo! Como assinar algo sem se dar conta do que est\u00e1 sendo prometido?<\/p>\n\n\n\n
Infelizmente, a grande maioria assina sem ler e depois encara tudo com surpresa, indigna\u00e7\u00e3o e frustra\u00e7\u00e3o. Pensem que isso \u00e9 algo importante e que voc\u00ea n\u00e3o deve negligenciar. Tamb\u00e9m \u00e9 simples e voc\u00ea pode e deve se inteirar. <\/p>\n\n\n\n
Para ter clareza, foque no que importa! Ao inv\u00e9s de se assustar com um monte de previs\u00f5es, busque aquilo que \u00e9 mais relevante: prazo, pre\u00e7o, metragem, condi\u00e7\u00f5es para o uso, condi\u00e7\u00f5es de devolu\u00e7\u00e3o, consequ\u00eancias da rescis\u00e3o antecipada. <\/p>\n\n\n\n
No mais, conte com um advogado sempre que poss\u00edvel. Para al\u00e9m do que est\u00e1 expresso no contrato, h\u00e1 tamb\u00e9m a legisla\u00e7\u00e3o que se aplica e que voc\u00ea pode n\u00e3o estar ciente. Exemplo: talvez voc\u00ea n\u00e3o sabia as diferentes consequ\u00eancias de se assinar um contrato de loca\u00e7\u00e3o de uma loja com mais ou menos de cinco anos?! <\/p>\n\n\n